美國 聯邦準備制度理事會(聯準)가 當分間 金利引下에 나설 可能性이 낮은 것으로 展望되면서 國內外 投資 環境은 如前히 碌碌지 않은 狀況이다. 이런 가운데 最近 아파트 賣買價格指數가 4週 連續 上昇하고 서울 아파트 去來量도 늘어난 것으로 나타났다. 집값 反騰 期待感도 조금씩 고개를 들고 있다. 上昇勢가 이어질지, 반짝 上昇에 그칠지 갈피를 잡기 어려운 아파트 市場 狀況을 分析하고 이에 맞는 投資戰略을 診斷해본다.
新規 住擔貸 金利 上昇 可能性
最近 글로벌 環境은 投資市場에 好意的이지 않다. 美 연준의 金利引下 可能性이 낮아지면서 市場의 失望感이 커지고 있다. 지난해 말만 해도 聯準이 2024年 下半期까지 最小限 3番 金利引下를 斷行할 것이라는 게 大體的인 展望이었다. 그러나 올해 들어 經濟成長率, 失業率, 消費者物價指數(CPI) 等 美國 經濟指標가 好調를 보여 追加 金利引上까지 擧論되고 있다. 게다가 이스라엘과 이란의 衝突로 中東 情勢에 緊張感이 高調되는 等 國際 情勢 不安感도 높아지고 있다. 이는 原油 價格 引上은 勿論, 달러/元 換率 强勢를 부추겨 韓國 經濟의 不安定性을 키울 수 있다. 이에 따라 國內 金利引下도 遙遠해졌다. 4月 19日 基準 金融投資協會 固定型 住宅擔保貸出(주담대) 基準金利가 되는 金融債(銀行債) 5年物(AAA) 金利는 3.858%로 같은 달 1日(3.737%)보다 0.121%p 올랐다. 이날 基準 4大 市中銀行(KB國民·新韓·하나·우리)의 新規 住擔貸 固定型(混合型) 金利는 年 3.49~5.62% 水準으로, 앞으로 더 오를 可能性도 排除할 수 없다.
國內 不動産市場 狀況은 어떨까. 서울 아파트 賣買價格指數는 4週 連續 上昇勢를 나타내고 있다. 韓國不動産院의 全國 週間 아파트 價格 動向 調査에 따르면 4月 셋째 週(15日 基準) 서울 아파트 賣買價格指數는 前週보다 0.03% 上昇했다. 3月 넷째 週 0.01% 上昇해 지난해 11月 末 以後 처음으로 한 달째 오름勢를 이어가고 있다. 아파트 去來量도 늘었다. 서울不動産情報廣場 資料를 보면 3月 서울 아파트 去來量은 3900件(24日 基準)이었다. 2021年 8月(4065件) 以後 1年 7個月 만에 最大値다. 글로벌 環境과 國內 經濟 狀況이 碌碌지 않음에도 서울 아파트 價格과 去來指標는 良好한 데다, 一部 團地는 申告價를 更新하고 있다. 一見 앞뒤가 맞지 않는 狀況에 需要者는 混亂을 느낄 수밖에 없다.
最近 去來量 增加는 住宅市場 參加者들이 向後 집값이 反騰하거나 下落해도 그 幅이 크지 않을 것으로 본다는 證據다. 다만 需要者들은 市場 시그널이나 政府 政策에 後行的으로 反應하기 마련이다. 國內外 經濟 및 政治 環境이 投資에 好意的이지 않은 狀況에서 5月 以後 住宅市場 指標가 以前과 다른 樣相을 보일 可能性도 크다.
賣買價格指數의 先行指標라 할 수 있는 實去來價格指數는 이 같은 市場 雰圍氣를 보여준다. 3月 서울 아파트 暫定 實去來價格指數는 前달보다 0.27% 떨어졌다. 都心圈(鍾路·中·龍山區)과 東北圈(성동·廣津·東大門·重浪·城北·江北·도봉·노원구)은 各各 2.34%, 0.47% 올랐지만 高價 團地가 많은 東南圈(西草·江南·送波·강동구)은 0.79% 下落했다. 올해 1月(0.37%), 2月(0.62%) 上昇한 東南圈 아파트 實去來價格指數가 다시 下落한 것이다. 普通 實去來價格指數 흐름은 3~4個月 後 賣買價格指數에 反映된다. 向後 집값 上昇 趨勢가 이어질 可能性이 크지 않아 보이는 대목이다. 特히 서울 아파트 價格의 先導 役割을 하는 東南圈 實去來價格指數가 下落한 것은 住宅市場 上昇 基調가 堅固하지 않음을 보여준다.
올해 아파트 市場, 中低價 實需要 中心
不動産 플랫폼 ‘아실’에 따르면 올해 들어 4月 24日까지 去來量이 많았던 서울 아파트 團地 톱(top) 3는 가락동 헬리오시티(83件), 高德洞 高德그라시움(56件), 잠실동 리센츠(52件)로 松坡區·강동구 大團地다. 다만 돈암동 韓進阪神(38件), 응암동 녹번역e便한세상캐슬(36건), 남가좌동 DMC파크뷰자이(36件)도 10位 안에 이름을 올려 서울 江北 外郭의 平均 時勢 團地를 中心으로 손바뀜이 많았던 것으로 分析된다. 지난해 不動産市場은 價格이 下落한 곳을 中心으로 立地가 좋은 15億 원 以上 高價 아파트로 갈아타는 需要가 牽引했다. 反面 올해는 中低價 아파트를 中心으로 내 집 마련을 하려는 實需要者가 市場 雰圍氣에 便乘한 것으로 보인다.
向後 住宅市場 흐름에 影響을 미치는 重要 指標인 傳貰값 흐름이 尋常치 않다. 서울 아파트 傳貰값은 48週 連續 上昇勢를 보이고 있다. KB不動産 月刊 住宅市場 動向에 따르면 3月 서울 아파트 傳貰價格指數는 前月 對比 4.5 오른 110.8을 記錄했다. 傳貰價格指數가 100을 넘기면 傳貰 價格 上昇 比重이 높다는 것을 意味한다. 傳貰 價格이 上昇하면서 서울 아파트 傳貰契約 更新率은 4月 36%로, 지난해 平均値(27%)를 上廻하고 있다.
이런 狀況에서 서울 아파트 傳貰市場에 단비가 될 新規 아파트 入住 物量은 減少 趨勢다. 不動産 플랫폼 ‘直房’에 따르면 올해 서울 아파트 入住 物量은 2萬4139채로 지난해 3萬570채보다 21% 減少할 것으로 豫想된다. 特히 屯村住公아파트를 再建築한 1萬2000채 規模의 올림픽파크抛레온이 入住하는 올해 末까지 서울 아파트 入住 物量은 例年보다 크게 減少할 것으로 豫想돼 傳貰값 上昇勢에 影響을 미칠 것으로 보인다. 金利가 높아 高價 아파트 주담대가 碌碌지 않지만, 傳貰값 上昇勢가 持續되면 傳貰를 안고 住宅을 買收하는 이른바 ‘갭投資’가 늘어날 可能性이 있다. 다만 當場 집값 上昇의 强力한 시그널을 찾기 어려워 갭投資는 人氣 地域 急賣物에 局限될 公算이 크다.
結局 3月 以後 去來量 增加로 이어진 서울 아파트 賣買價格指數 上昇勢는 當分間 주춤할 것으로 보인다. 現在 國內外 投資市場의 不確實性이 如前히 높기에 全般的인 住宅市場은 當分間 ‘눈치 보기’ 場勢가 이어질 可能性이 크다. 다만 國內外 政治·經濟 狀況의 安定과 金利引下가 可視化할 境遇 潛在된 買入 需要가 市場으로 進入할 수 있다. 따라서 立地가 좋은 大團地, 價格이 下落한 人氣 團地 急賣物을 中心으로 갭投資, 實需要 去來는 꾸준히 이어질 것으로 보인다.
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