올해는 不動産 統計 歷史上 價格指數 方向이 가장 크게 엇갈린 해로 記錄될 것이다. 民間 不動産 統計를 生産하는 KB不動産의 아파트賣買價格 指數는 지난해 -4.9%를 記錄한 反面, 公共 不動産 統計를 生産하는 韓國不動産院의 實去來價 指數는 同氣間 4.3% 上昇率을 記錄했다. 機關마다 標本으로 삼는 아파트 團地와 指數 算定 方式이 달라 어느 程度 價格指數 差異는 있을 수 있으나 이렇게 克明하게 方向이 엇갈린 것은 처음이다.

KB不動産 價格指數는 調査 對象 不動産仲介業所가 부르는 ‘呼價’를 基盤으로 産出되는데, 去來量이 없어도 너무 없는 去來量 極小 時代에는 地域 不動産仲介業所度 去來 可能 價格을 把握하기가 어렵다. 따라서 去來가 全無한 어느 團地 時勢를 推論하려면 2022年 頂點을 찍은 買收心理 趨勢線을 따라 呼價를 判斷할 수밖에 없어 KB不動産 價格指數는 지난해 ‘마이너스’를 記錄한 것이다. 反面 韓國不動産院의 實去來價 指數는 말 그대로 實際 去來가 成事된 아파트 價格만으로 指數를 算出한다. 이 指數가 4%臺 上昇率을 記錄했다는 것은 去來 失踪 時代라 오히려 實去來 存在 自體가 上昇을 위한 絶對 條件이 됐음을 示唆한다. 去來價 샘물처럼 터지는 局面이라면 去來量만으로 어느 아파트가 돈이 되는지 判斷하기 어려울 수 있으나, 去來 가뭄 局面에서 보기 드물게 去來가 繼續되는 아파트라면 買收者의 徹底한 認證을 거친, 卽 돈이 되는 아파트라는 시그널人 것이다.

去來回轉率 年 3%가 시그널

最惡의 去來 가뭄이던 2022年 서울 아파트 去來回轉率은 0.6%였다(그래프 參照). 아파트 100채當 1件이 채 去來되지 않은 해였다. 지난해 去來回轉率은 2022年보다 增加했지만 長期 平均 水準을 크게 下廻하는 1.8%를 記錄했다. 100채當 約 2件의 去來가 겨우 成事됐다는 意味다. 서울의 長期 平均 去來回轉率은 去來 過熱이 極甚하던 2006年을 除外하면 年 4.8% 水準이다. 이는 1000채 規模의 大團地 아파트가 1年에 50件 程度 去來가 이뤄졌음을 의미한다. 올해 去來回轉率은 劇的인 反轉이 어려워 보인다. 따라서 長期 平均 水準인 年 5%는 아니더라도 지난해 水準을 上廻하는 年 3~4% 去來回轉率을 보이는 아파트라면 向後 上昇 轉換 時 劇的인 時勢 噴出을 이룰 것으로 보인다. 去來量 極小 局面에서 年 30~40件 去來되는 大團地 아파트를 찾는다면 富의 機會를 先占할 수 있다는 얘기다.

去來量 極小 局面이지만 모바일 技術과 SNS(소셜네트워크서비스) 蕃盛으로 不動産 이야기는 每日 쏟아진다. 不動産 애플리케이션(앱)에 實時間으로 아파트 團地別 댓글이 달리는 時代다. 댓글과 寫眞들이 그 아파트의 評判을 만들고, SNS 評判은 그 아파트의 未來價値를 결정짓는다. 團地別로 쏟아지는 이야기에서 눈여겨볼 것은 豫備 實需要者의 質問이다. 關心 團地 댓글에 實居住 與件에 關한 質問이 꾸준히 달린다면 該當 團地에 살고픈 豫備 實需要가 豐富하다는 시그널이다. 例를 들어 테라스나 居室 크기를 물어보면서 見積을 따지고, 쿠팡 或은 마켓컬리 配送 可能 與否, 背馳되는 學校, 再活用 쓰레기 버리는 날, 利用 可能한 커뮤니티 施設 等에 關한 質問이 바로 豫備 實需要가 豐富한 團地라는 證據다. 또한 答辯 膣을 통해 該當 團地의 閔도(民度)를 判斷할 수 있다. 民度는 ‘國民의 生活이나 文化 水準 程度’라는 뜻인데, 最近 不動産 커뮤니티에서는 ‘該當 團地 居住者들의 에티켓, 良心, 意識 水準’ 槪念으로 變形돼 쓰이고 있다. 民度가 높은 團地는 ‘驛勢圈 與否’ 質問에 “成人 男性 걸음으로 ??分 걸려요, 아이 걸음으로 ??分 걸려요”라고 率直하게 答辯한다. 또한 “層間 騷音은 조금 있는데, 公園 뷰는 長點이에요” “但只 內 어린이집은 좋은데, 初等學校는 좀 걸어가야 돼요” 等 團地 長點뿐 아니라 短點도 스스럼없이 알려 均衡感 있는 情報를 傳達하려는 것이 特徵이다. 따라서 밑도 끝도 없이 “우리 團地가 最高다”라는 無論理 情報가 가득한 아파트 團地라면 거를 必要가 있다.

分讓 團地 亦是 SNS에 쌓이는 이야기들로 未來 프리미엄을 점칠 수 있다. 未分讓이 深刻한 團地는 이야기 自體가 微微하겠지만, 未分讓이 꾸준히 消盡되고 있거나 早期 完販된 團地는 最近 불거진 品質 이슈 때문에 工事 過程을 지켜보는 눈이 늘어날 것이다. 따라서 터파기, 地下駐車場 工事 같은 아파트 建設 初期 段階부터 現場 寫眞이 차곡차곡 쌓이는 團地라면 그만큼 該當 團地를 미리 찜해놓은 수분양자가 많다는 시그널이다.



SNS에 쌓이는 이야기 外에 注目할 것은 SNS 알고리즘이다. 多數의 關心에 敏感하게 反應해 特定 콘텐츠를 反復的으로 露出하고 이를 順位로도 나타내는 SNS 알고리즘은 不動産市場 ‘쏠림 現象’을 加速化한다. 去來量 極小 局面에서는 去來價 但只 몇 件만 成事되어도 該當 團地를 ‘去來量 最多 아파트’라고 띄워 사람들의 關心을 끌어모은다. 確率的 觀點에서 去來量이 많은 아파트는 但只 規模가 1000채를 넘어서는 大團地 아파트일 公算이 크다. 서울 송파구 ‘헬리오시티’, 江東區 ‘高德그라시움’, 麻浦區 ‘麻浦래미안 푸르지오’ 等이 그 事例다. 大團地 아파트의 小小한 去來量은 SNS 알고리즘의 스노볼 效果로 커진 關心度와 比例해 가파른 價格 上昇 軌跡을 그릴 것으로 展望된다. 따라서 去來量 極小 時代에는 評判 스노볼 效果를 누릴 大團地 아파트를 注目해야 한다.

서울 不動産 上昇 무드 形成

다만 去來量 極小 局面에서는 上昇 去來와 下落 去來의 比重을 통해 不動産市場 向方을 가늠할 수 있다. 最近 한 달間 서울의 上昇 去來 比重은 約 43%였다. 이는 41%를 記錄한 下落 去來 比重을 살짝 넘은 數値다. 나머지 16%는 保合 去來였다. 비록 去來量은 적지만 徐徐히 上昇 무드가 形成되기 始作한 것이다. 特히 江南區, 城東區, 麻浦區의 上昇 去來 比重은 서울 平均을 上廻해 漢江邊 有望 再開發·再建築을 向한 期待感이 捕捉됐다. 京畿道 亦是 上昇 去來 比重이 下落 去來 比重과 類似한 水準까지 到達했다. 上昇 去來가 下落 去來보다 많은 地域은 水原 靈通區와 龍仁 器興區로, ‘反勢圈’은 AI(人工知能) 時代 復興과 함께 올해 不動産市場을 責任질 키워드임을 確證했다.

不動産 去來量 極小 時代, 돈이 되는 아파트를 찾고 싶다면 ‘去來回轉率’ ‘SNS 評判’ ‘大團地 아파트’ ‘上昇 去來 比重’ 等 4個 빅데이터 키워드를 記憶해야 한다.

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