“最近 一部 團地를 中心으로 去來가 늘고 價格 上昇이 일어나면서 ‘집값 바닥論’ ‘집값 反騰’ 같은 이야기가 나오는데 絶對 아닙니다. 어떤 데이터를 봐도 根據가 全혀 없습니다. 現在는 코로나19 事態 以後 持續된 低金利로 엄청나게 쌓였던 버블이 터지는 中입니다. 아직 거품이 다 빠지지도 않았습니다.”

政府가 올해 들어 中途金 貸出 規制 緩和, 投機過熱地區 指定 解除, 無順位 請約 要件 廢止 等 大大的인 不動産 規制 緩和策을 내놓은 뒤 不動産市場에 變化가 나타나고 있다. 집값 下落勢가 鈍化하고 去來量이 增加하면서 ‘不動産 바닥論’李 고개를 들고 있는 것이다. 더욱이 韓國銀行이 2月 基準金利를 凍結한 以後에는 金利引上이 終了期에 다다랐다는 展望이 힘을 얻으면서 집값이 다시 上昇할 것이라는 豫測까지 나오고 있다.

서울 傳貰價·賣買價, 如前히 下落 中

不動産 빅데이터 專門家인 김기원 데이터노우즈 代表는 다양한 데이터를 根據로 分析할 때 “只今은 絶對 反騰 타이밍을 論할 時期가 아니다”라고 말한다. 金 代表는 不動産 價格이 天井不知로 치솟던 時節 “집값이 暴落할 것”이라고 警告한 代表的인 下落論者다. 美國 유타대에서 컴퓨터工學을 專攻한 金 代表는 銀行, 證券社, 保險社 等에서 勤務한 經驗을 살려 프롭테크(proptech: 不動産 資産+技術) 企業인 데이터노우즈를 設立하고, 客觀的 指標로 市場에 對應하기 위해 直接 不動産 빅데이터 分析 서비스 ‘리치고’를 開發했다.

最近 不動産市場 雰圍氣가 달라지고 있다. ‘집값 바닥論’도 나오는데 왜 이런 變化가 일어나고 있나.

“지난해 5月부터 始作된 美國 金利引上이 豫想보다 急激히 進行되면서 以後 不動産 價格이 너무 가파르게 下落한 面이 있다. 그러면서 不動産市場이 急速度로 얼어붙은 가운데 10月 레고랜드 債務不履行 事態, 12月 遁村住公 再建築(올림픽파크抛레온) 未分讓 事態까지 일어나면서 자칫 韓國 經濟 全般이 흔들릴 危機에 놓이게 됐다. 더욱이 當時 遁村住公 組合은 7000億 원 規模의 事業費를 12% 높은 金利로 3個月 短期貸出을 받은 뒤 올해 1月 19日 一般供給 正當契約을 통해 貸出받은 事業費를 償還할 計劃이었는데 未分讓이 나면서 未償還 危機에 내몰렸다. 그러다 보니 政府가 그 波長을 憂慮해 어떻게 보면 ‘遁村住公 살리기’에 가까운 여러 政策을 내놓아 未分讓이 解消됐고, 이를 契機로 一部 團地에서 不動産 薰風 期待感에 價格 上昇과 去來量 增加 現象이 나타났다. 이것이 最近 ‘價格 反騰이 오는 거 아냐’라고 섣부른 얘기를 하는 사람들이 登場한 背景이 됐는데, 말도 안 되는 소리다.”

“絶對 價格 反騰이 일어날 수 없다”고 斷言하는 根據는?

“우리나라는 不動産 賣買가 上昇이 일어나려면 먼저 傳貰價가 安定돼야 한다. 現在 韓國에서는 KB不動産과 韓國不動産院 2곳에서 不動産 統計를 내는데, 두 곳의 統計를 보면 只今도 如前히 賣買價와 傳貰價가 下落 中인 것을 알 수 있다. 또 집값 下落이 끝났다고 말하는 根據 中 하나가 去來量 增加인데, 지난해 月 1000件도 안 되던 去來量이 올해 2月 2300餘 件으로 늘어난 것은 事實이다. 勿論 2300이라는 數字가 크게 보일 수 있지만, 나는 생각이 좀 다르다. 우리나라에서 實去來價가 公開된 以後 서울 基準 月平均 去來量은 5995件이다(그래프 參照). 政府가 온갖 規制를 다 풀고 낮은 金利로 돈을 貸出해주는 特例보금자리론까지 내놓았는데 去來量이 이것밖에 안 늘었다는 건 그만큼 市場에 에너지가 없고 집을 살 사람이 없다는 얘기다. 政府의 緊急 處方, 短期間 집값 急落에 따른 反撥 買收勢로 잠깐 一部 團地를 中心으로 上昇 去來가 나타나고 呼價가 올라간 것뿐이다. 傳貰價가 上昇으로 다시 돌아서고, 그다음 서울 基準 月 去來量이 6000件을 넘어선 後 그런 去來量이 3個月 以上 터질 때, 그때 眞正한 上昇이 일어난다.”



그렇다면 不動産 價格이 언제 바닥을 칠 것으로 豫想하나.

“一旦 올해는 金利引下가 없고 來年부터 金利引下가 된다고 하는데, 그 家庭대로라면 2024年 下半期, 2025年 上半期에 變化 兆朕이 보일 것으로 展望된다. 不動産 價格이 只今보다 더 下落하고 貸出金利가 낮아지면 住宅購買力指數(中位所得 家口가 金融機關의 貸出을 받아 中間 價格 程度의 住宅을 購入할 때 貸出元利金償還額을 負擔할 수 있는 能力) 等 여러 指標가 改善될 것이다. 하지만 現在 이런 家庭에 變數로 登場할 수 있는 것이 景氣沈滯다. 萬若 2008年 글로벌 金融危機 같은 일이 터진다면 不動産 價格이 豫想보다 훨씬 더 빠르게, 많이 떨어질 수도 있어 繼續해서 景氣와 金利 推移를 지켜봐야 한다.”

지난해 서울 22% 下落, 最小 10% 더 떨어져

變數가 없다는 前提下에서 向後 不動産 價格 下落幅은 얼마나 될까.

“2021年 10月 不動産 價格이 歷史的으로 最高點을 찍은 時節 사람들에게 ‘只今 無條件 집을 팔아야 한다’고 말하면서 ‘不動産 價格이 最小 30%에서, 많게는 50%까지 떨어질 것’이라고 얘기했다. 그때 많은 분이 내 말을 믿지 않았지만 世宗, 大邱, 仁川 松島 같은 곳은 이미 그렇게 떨어진 團地들이 있다. 서울의 境遇에는 2022年 實去來價 基準으로 平均 22% 下落했기 때문에 아직도 追加 下落 餘地가 最少 10%, 많게는 30% 남아 있다. 요즘 집값이 싸졌다는 생각을 하게 되는데, 그에 앞서 우리가 絶對 잊지 말아야 할 것이 있다. 코로나19 事態가 없었더라면 絶對 最高點 價格까지 올라가지 못했을 거라는 事實이다. 現在 집값은 사람들의 所得이나 物價 等에 비춰볼 때 如前히 비싸다. 집은 貯蓄도 하고 餘裕가 있어야 살 수 있는데, 現在 韓國은 歷史上 國內總生産(GDP) 對比 가장 많은 家計貸出(1050兆 원)을 記錄하고 있다. 萬若 現 狀態에서 인플레이션이 쉽게 鎭靜되지 않는다면 집값이 언제 바닥이 될지 가늠하기 어려울 수 있다.”

不動産 價格이 어느 程度가 돼야 싸다고 느낄까.

“2016年부터 오르기 始作한 집값은 2020年 初 歷史的 高點과 비슷한 水準까지 올랐다. 그래서 追加 上昇 餘地는 있었는데 코로나19 事態, 賃貸借 3法이라는 생각지 못한 變數들이 登場하면서 그야말로 暴騰했다. 只今 그렇게 쌓인 거품이 조금 빠지기는 했지만 아직도 如前히 本質的인 價値에 비하면 비싼 水準이라 2018年 價格까지는 下落해야 싸다고 느낄 수 있다.”

實需要者는 2018年 價格으로 떨어지기만 기다리면 될까.

“地域마다 差異가 있다. 빅데이터로 分析하면 首都圈은 2016年부터 2019年까지 不動産 價格이 많이 올랐는데 같은 期間 地方은 오히려 내린 데도 많다. 그러다 2019年 末, 2020年 初부터 뒤늦게 오르기 始作했는데 市場 狀況이 안 좋아지면서 덩달아 같이 떨어져 이미 값이 많이 下落한 地域들이 있다. 忠北 淸酒가 代表的인데, 早晩間 서울의 影響을 받아 追加 下落할 可能性이 크다. 그런 곳은 2019年 가을 程度 價格이 되면 좋은 買收 機會라고 본다.”

只今은 請約도 나쁘지 않은 選擇이라고 말하는 理由는?

“普通 집을 살 때는 무릎, 허리, 어깨에 社는 3가지 境遇가 있다. 只今 請約은 그中 허리에서 사는 거라고 볼 수 있다. 現在 建設社들은 原資材 價格 急騰, 不動産市場 冷却 等으로 힘든 狀況이다. 이미 未分讓이 쌓이고 있는데 이런 狀況까지 겹치다 보니 2~3年 後부터는 新規 아파트 供給量이 많지 않을 可能性이 크다. 그래서 分讓價가 現 時勢 對備 비싸지 않다, 아파트가 들어설 地域에 分讓 아파트가 新築 稀少性을 갖는다는 前提가 있다면 ‘10年에 한 番 올까 말까 한 機會’라고 말은 못 하겠지만 나쁜 選擇은 아니다.”

그 두 가지 前提가 充足되면서 未來價値가 높아질 地域은?

“最近 200 對 1에 가까운 競爭率을 記錄하며 分讓에 成功한 서울 永登浦자이디그니티도 괜찮았고, 남은 곳 가운데는 6~7月 分讓 豫定인 紫陽1再整備促進區域이 눈에 뛴다. 서울地下鐵 2號線 九宜驛 바로 옆에 位置한 驛勢圈에 漢江 뷰가 可能한 데다, 向後 광진구靑果 호텔도 들어설 豫定이라 일자리가 늘어날 것이다. 또 서울 平均 아파트 나이가 21世인데, 이 地域도 例外는 아니라서 新築이 거의 없다. 앞으로 發展 可能性이 큰 地域이고 新築 메리트度 있어 괜찮은 選擇이 될 수 있다.”

집을 무릎에서 살 機會가 온다

‘10年에 한 番 올까 말까 한 機會’는 不動産을 무릎에서 살 수 있는 機會인가.

“그렇다. 只今 서울 집값은 아직도 가슴에서 허리 사이다. 집값은 2024年 下半期, 2025年 上半期까지 더 빠질 거고, 그 뒤 入住 物量 供給 不足 等으로 傳貰價가 安定되면서 다시 오를 準備를 할 것이다. 政府가 莫大한 景氣 浮揚策을 펼치고 집을 무릎 價格에서 살 수 있을 때, 바로 그때가 오고 있다.”

最近 遁村住公 再建築 分讓權에 프리미엄이 붙었다는 報道가 나왔다. 어떻게 보나.

“虎口 짓이다. 株式도, 不動産도 景氣가 조금 좋아지는 狀況이 오면 價格 부풀리기가 이뤄지는데, 그러다 反對 狀況이 오면 어떨 것 같나. 바로 ‘마피’(마이너스 프리미엄)가 된다. 不動産은 供給 側面도 있지만 需要 側面도 있다. 只今 物價가 鎭靜되지 않고 있고 가스費, 電氣料, 公共料金 뭐 하나 안 오르는 것이 없는데 집을 살 餘裕돈을 가진 사람이 얼마나 있을까. 只今 不動産이 싸 보이는 것은 코로나19 事態로 인한 버블 對比 效果일 뿐이다. 不動産市場은 如前히 不安한 狀況이고, 最小限 한 番은 더 下落한다.”

不動産과 빅데이터는 어떻게 椄木되나.

“只今까지는 사람들이 ‘不動産은 右上向’이라는 믿음을 갖고 있었기에 ‘내 집 마련은 언제나 옳다’는 생각을 했다. 하지만 앞으로는 人口 減少에 따른 變化도 考慮해야 하고, 實居住 目的의 집과 投資 目的의 집을 區分해 집을 사야 한 番씩 찾아오는 富의 增殖 機會를 놓치지 않을 수 있다. 徹底하게 테크 技術에 基盤한 ‘리치고’는 한 地域의 不動産 價格에 影響을 미치는 다양한 데이터를 硏究해 누구나 볼 수 있게 公開함으로써 選擇을 돕는다. 또 金融會社, 建設社들과도 프로젝트를 進行하는데 더는 未分讓으로 인한 損失이 發生하지 않도록 다양한 데이터에 基盤해 意思 決定을 돕는다. 앞으로 ‘入住爆彈’ ‘未分讓의 무덤’ 같은 말이 나오지 않는 時代가 오면 좋겠다.”

_{*유튜브와 포털에서 各各 ‘매거진東亞’와 ‘투벤저스’를 檢索해 팔로剩하시면 記事 外에도 動映像 等 多彩로운 投資 情報를 만나보실 수 있습니다.}