2009年 12月 글로벌 金融危機 餘波로 就業難이 深刻한 가운데도 運 좋게 卒業과 同時에 就業에 成功했다. 大學에서 經營學科 貿易學을 專攻한 그가 門을 두드린 곳은 金融業界였다. 當時 大卒 公採 初任 年俸이 5000萬 원에 조금 못 미치는 程度였으니, 큰 欲心만 부리지 않으면 安定된 生活이 可能했다. 하지만 그는 이듬해 여름 月給과 貸出로 種子돈이 모이자 株式投資에 나섰다. 처음에는 ‘아는 兄님’李 알려준 高級 情報로 괜찮은 收益을 올렸지만 短時間 內 高收益을 올리고 싶은 欲望은 優良株가 아닌 銅錢株(株價 1000원 未滿의 株式), 雜株(證券市場에서 나쁘게 評價받는 株式) 投資로 그를 이끌었고 上場廢止 等을 經驗하며 投資金 1億 원 가운데 8000萬 원을 잃게 됐다.

問題는 이런 投資家 一回性으로 끝나지 않았다는 데 있다. 投資 損失을 한 放에 挽回하고 싶었던 그는 이番에도 ‘아는 兄님’의 紹介로 衣類事業 投資에 나섰다. 直接 事業體를 運營할 분을 찾아가 單 10分 브리핑을 듣고 信用貸出까지 일으켜 4000萬 원을 投資했다. 結果는 누구나 豫想할 수 있듯이 또다시 失敗였다. 事實上 投資를 憑藉한 詐欺事件에 휘말린 그는 한 푼도 돌려받지 못했고 職場生活 4年 次이던 2012年 4月 그의 純資産은 마이너스 1億 원이 됐다.

株式과 事業 投資 失敗로 생긴 빚 1億

이것이 ‘빚 1億 원을 純資産 50億 원, 總資産 100億 元으로 바꾼’ 個人投資者 붇터린치(39·부동산 投資하는 피터 린치·本名 신광진) 誕生의 出發點이다. 2013年 投資 方向을 株式에서 不動産으로 바꾼 그는 2017年부터 始作된 不動産 大勢 上昇場을 맞아 所望하던 富者의 꿈에 한 발 다가섰다. 最近 이런 自身의 經驗談을 담은 冊 ‘月給 外 收益 1000萬 원’을 펴낸 그는 “不動産 價格이 너무 올라 投資할 곳이 없어 보이는 只今이 누군가에게는 機會가 될 수도 있다”고 말한다. 빚수저에서 純資産 50億 원, 總資産 100億 원, 月給 外 收益 1000萬 원 現金 흐름을 만든 붇터린치에게 그 祕訣을 물었다.

25歲에 첫 就業, 初任 年俸이 5000萬 원 가까이 되면 經濟的 어려움 없이 살아갈 수 있다. 그럼에도 投資 世界에 뛰어든 理由가 있을까.

“어린 時節 富裕한 環境에서 자라지 못해 내 안에 富에 對한 欲望이 內在돼 있었던 것 같다. 그런데 職場生活을 하면서 보니 金融圈 大企業에 다니면 年俸이 낮지 않은데도 10~20年 다닌 분들, 甚至於 맞벌이를 하는 분들 中에도 所謂 ‘富者’라고 할 만한 삶을 사는 이가 없었다. 그래서 ‘月給만으로는 富者가 될 수 없는 것은 아닐까’ 하는 疑問을 갖게 됐고, 月給을 모아 投資金이 마련되면서 ‘부를 일궈야겠다’는 생각에 投資를 하게 됐다.”

投資 入門은 主食으로 했다.

“大學生 때부터 毛의 投資를 經驗하면서 關心이 있었다. 처음에는 少額으로 始作해 괜찮은 收益을 올리기도 했는데 漸漸 欲心이 생긴 것이 問題였다. 같은 10% 收益이라도 投資金이 크면 收益도 많아지기에 無理하게 貸出을 繼續 받았고, 優良株는 오름幅이 크지 않다 보니 한 房에 크게 벌 수 있는 變動性이 큰 少尉 銅錢株, 雜株에 投資하다 投資金의 80%를 잃는 地境에 이르렀다. 하지만 그때도 ‘언젠가는 株價가 上昇할 거야’라는 생각에 事態의 深刻性을 깨닫지 못했다. 그러니 또 貸出을 일으켜 알지도 못하는 事業에 投資하는 無謀한 짓을 하게 됐다.”

스물여덟 살에 빚 1億 원이 생기면 어떤 마음이 드나.

“처음에는 現實을 否定하고 回避하게 된다. 貸出을 元金과 利子를 함께 갚아가는 ‘元利金償還’이 아니라, 利子만 내다 滿期日에 한꺼번에 갚는 ‘滿期一時償還’으로 하면 그것이 可能하다. 每달 50萬 원假量 利子만 갚으면 生活에 問題가 없다 보니 큰 빚을 지고 있다는 생각도 하지 못하게 된다. 그러다 아는 분으로부터 貸出 1億 원을 갚는 데 15年이 걸렸고 計算해보니 元利金 總額이 元金 1億 원에 利子만 5000萬 원이 넘었다는 얘기를 듣고서야 이대로 살면 안 되겠다는 생각이 들었다. 또 그 무렵 나와 비슷한 時期에 入社해 비슷한 年俸을 받던 親舊가 月給만으로 1億 원假量 모았다는 얘기를 들은 것도 刺戟이 됐다.”

傳貰레버리지 投資家 가져온 3000% 收益率

그런 이야기를 들으면 마음이 急해지고 빨리 挽回해야겠다는 생각이 들 것 같은데.

“勿論 月給만 모아서는 안 되겠다는 생각을 했다. 結婚도 해야 하는데 집은커녕 돈도 없어 苦悶하던 次에 週末에 찾은 大型書店에서 競賣 冊이 눈에 확 들어왔다. ‘나는 競賣로 20億 원을 벌었다’ 留意 題目이었는데 그 冊을 그 자리에서 다 읽고 나니 내가 일어날 方法은 不動産 投資, 一般的인 買收에 비해 投資費用이 적게 드는 競賣밖에 없다는 確信이 들었다. 周邊에서 株式投資로 亡한 사람은 많이 봤어도 不動産 投資로 亡한 사람은 거의 본 적이 없었던 影響도 크다. 또 親舊 아버지가 不動産 競賣를 통해 資産家로 거듭나는 것을 본 經驗도 있었다. 不動産 投資는 내게 ‘長期投資, 價値投資, 마음 便한 投資’라는 希望을 갖게 했다. 그래서 월街의 傳說的인 投資者 피터 린치처럼 不動産 投資도 그렇게 해보리라 마음먹고 不動産의 ‘붇’과 ‘피터 린치’를 結合해 닉네임을 ‘붇터린치’로 지은 뒤 不動産 競賣에 뛰어들었다.”

競賣는 落札을 받기도, 以後 明度도 쉽지 않아 어려운 投資로 통한다.

“나는 2013年 첫 入札에서 當時 살고 있던 光州 봉선동의 한 아파트를 落札받았다. 처음에는 初心者의 幸運이라고 생각했으나 아니었다. 많은 初步者가 그러하듯 無條件 빨리 落札받고 싶은 마음에 急賣 價格에 準하는 金額을 써냈던 것이다. 多幸히 1回 流札된 아파트를 鑑定價의 90% 線인 1億2900萬 원에 落札받은 後 競落殘金貸出(落札받은 不動産을 擔保 삼아 貸出해주는 商品) 1億965萬 원, 새 賃借人 保證金 2000萬 원을 받아 殘金 時點에 플피(買收한 金額보다 保證金과 月貰 等을 더 많이 받아 플러스 피가 된 狀態) 세팅이 可能했고, 貸出利子가 月 44萬 원인데 月貰는 70萬 원이라 利子를 내고도 每달 26萬 원이 들어오는 構造를 만들 수 있었다. 내 돈 한 푼 들이지 않고, 多幸히 名도(낙찰받은 不動産에 살고 있는 所有者나 賃借人, 기타 占有者를 내보내는 行爲)도 큰 어려움 없이 마무리하다 보니 ‘競賣의 맛’을 알게 됐다.”

하지만 첫 競賣 成功 後 3~4年間 空白이 생긴다.

“첫 落札 以後로는 每番 休暇를 낼 수 없어 代行 入札을 했는데, 繼續 牌札이 됐다. 入札 金額을 낮게 써 利得을 많이 取하고 싶은 欲心이 作用하다 보니 벌어진 일이다. 그러다 周邊에 不動産 投資하는 분들을 보면서 分讓權 投資의 世界를 알게 됐다. 2000萬~3000萬 원 피를 주고 사 7000萬~8000萬 원에 팔아 利益을 남기는 것이다. 2016年 競賣 投資에서 分讓權 投資, 傳貰레버리지 投資로 넘어와 2017年부터 3000萬~ 4000萬 원 少額으로 光州, 全北 全州市, 釜山 地域 아파트 分讓權을 買收하고 競技 龍仁市·수원시, 世宗市 아파트를 傳貰를 끼고 買入했다. 이것이 不動産 大勢 上昇期를 맞아 2~3年 뒤 3000~4000% 收益率로 돌아왔다.”

本格的으로 不動産 投資에 나서면서 對象 地域이 잘 아는 곳이 아닌 全國으로 擴大된다.

“2017年 分讓權과 傳貰레버리지 投資로 第2 不動産 投資를 始作할 때 온라인 不動産 카페와 團體 톡房이 流行하면서 全國的인 連結網이 갖춰졌는데, 그때 不動産 工夫를 하면서 돈이 돌고 돈다는 事實을 알게 됐다. 이 地域에 投資할 타이밍이 있고 저 地域에 投資할 타이밍이 있는데, 아는 地域에만 投資하다 그 타이밍을 놓치면 時間을 損害 볼 수 있기 때문에 그 흐름에 맞춰 投資해야 한다. 그러다 보면 全國的으로 投資를 하게 된다.”

不動産을 最大 몇 채까지 買收해봤나.

“買收할 때마다 記錄은 하지만 正確히 외우지는 못하는데 大略 20番 以上 買收를 進行한 것 같다. 勿論 그 안에 집만 있는 것은 아니고 近隣商街, 多家口住宅 等 多樣한 商品이 들어 있다.”

그럼 賣買를 통해 回轉하면서 20채를 쌓은 것인가, 一旦 無條件 20채를 買受한 것인가.

“나는 不動産을 買收할 때 絶對 팔지 않겠다는 마음으로 한다. 그래서 10채가 넘어갈 때까지는 賣買 없이 無條件 모았다. 왜냐하면 나는 不動産은 인플레이션을 헤지하는 手段이며 時間이 지나면 右上向한다고 믿기에 長期投資를 해야 한다고 생각하기 때문이다. 그래서 아내와 맞벌이하면서 돈이 생기면 갭投資나 分讓權 投資를 하고, 그다음 傳貰로 맞춰서 投資金을 回收한 뒤 다시 또 사서 投資하고 그런 式으로 해왔다.”

처음에는 아파트로 始作했던 投資家 近隣商街, 多家口住宅 等으로 擴張되고 있다.

“나 같은 境遇에는 지지난해부터 住宅 投資에 愼重을 期하게 됐고, 2021年부터 오랜만에 競賣 投資도 다시 始作하면서 포트폴리오를 리밸런싱 中이다. 政府 規制도 剛하고 아파트의 境遇 價格이 너무 많이 올라 機會가 되면 近隣商街나 다른 收益型 商品으로 가고 싶은 마음이 있어서다.”

少額投資로 3000~4000% 收益은 어떻게 내는 것인가. 只今도 可能할까.

“3000~4000% 收益이 흔한 境遇는 아니지만 可能은 하다. 例를 들어 賣買價 3億 원짜리인데 傳貰價가 2億9000萬 原因 아파트가 있다. 그때 必要한 投資金은 1000萬 원이다. 그런데 이 집이 6億 원이 되면 3億 원이 올랐으니 내 投資金 1000萬 원 對備 3000% 收益이 난 것이다. 2017年부터 2020年까지 不動産市場에 첫 進入한 投資者, 果敢한 投資者, 인사이트가 좋은 投資者는 그런 收益率을 많이 올렸다. 지난해까지도 可能했다고 볼 수 있다.”

只今 不動産市場을 둘러싸고 下落, 調整으로 意見이 엇갈린다. 그럼에도 “只今이 누군가에게는 機會가 될 수도 있다”고 말한다. 어떤 機會가 있다고 보는 것인가.

“最近 많이 받는 質問이 ‘只今 집을 사도 되냐’는 것이다. 그럴 때는 질문자에게 ‘그렇다면 집을 사야 할 時期는 언제입니까’라고 되묻는다. 나는 投資할 때는 本人 餘力이 되는 瞬間에 長期投資를 한다는 마음으로 하는 것이 가장 옳다고 생각하는 사람이다. 投資할 때라는 것은 내가 購買할 餘力이 있을 때, 利子를 堪當할 餘力이 있을 때, 勤勞所得이나 다른 所得이 있을 때, 只今 價格보다 내려가도 堪當할 마음가짐이 됐을 때 等이다. 그런 意味에서 只今도 잘못된 選擇이 아니며 오히려 2年, 4年 뒤를 보고 投資할 수 있는 곳은 많다고 생각한다.”

江南 아파트 價格은 반드시 알아야 한다

아무 地域, 아무 不動産이나 된다는 意味는 아닐 것이다.

“只今 供給 物量 爆彈으로 힘든 地域이 많다. 代表的으로 大邱나 世宗市는 누가 봐도 下落이 分明하다. 그렇다면 언제까지 下落할 것이냐에 對해서는 다른 인사이트를 찾아야 한다. 올라가기 始作하면 果然 그때 내가 買收할 수 있을 것인가, 只今이 果然 邸店인가 그런 苦悶을 한番 해보고 餘力이 된다면 肯定的인 생각을 할 수도 있지 않을까. 勿論 價格이 더 내려갈 수 있다는 點도 念頭에 둬야 한다.”

不動産도 全國을 봐야 한다고 했는데, 어떤 흐름을 봐야 하는가.

“于先 地域이나 都市別로 供給 物量이 다른데, 個人的으로는 가장 重要한 指標라고 생각한다. 두 番째는 地域 間, 都市 間 比較를 해야 한다. 例를 들어 釜山과 光州 아파트 價格이 3억 원 差異였는데 只今 5億 원이 됐다면 ‘光州 아파트 價格이 너무 싸다’ ‘低評價다’라고 判斷해야 하고, 여기에 入住 物量까지 過하지 않다면 이 地域에 對한 投資를 考慮해야 한다. 이런 式으로 繼續 投資處를 찾아가는 것이다. 또 언제부턴가 사람들이 서울 江南 아파트를 갖고 싶어 하면서도 가질 수 없다 보니 價格에 關心이 없어졌는데 投資者라면 關心을 가져야 한다. ‘大韓民國 집값의 바로미터’이기 때문이다. 只今까지는 반포 아파트였지만 앞으로는 鴨鷗亭 아파트 時勢가 大韓民國 不動産 時勢를 決定하는 中心點이 될 것이다. 不動産은 ‘比較의 學問’이라서 狎鷗亭, 盤浦, 大邱 壽城區, 釜山 海雲臺區, 光州 봉선동, 大田 中心地 等을 比較하면서 投資處를 찾고 供給 物量을 確認해야 한다.”

不動産市場이 앞으로 어떻게 흘러갈 것으로 보나.

“只今 不動産市場은 弱保合이라고 생각했던 時期가 豫想보다 길어지고 있다. 이 時期가 ‘언제까지 갈 것’이라고 自身 있게 말할 수 있는 사람도 줄고 있다. 그 말은 곧 現 沈滯期가 數年間 이어질 수도 있다는 뜻이다. 서울 不動産市場의 境遇 이미 1年 동안 沈滯 狀態였고 올해, 來年 모두 아파트 供給 物量이 많지 않아 只今쯤 下落이 멈춰야 하는데 持續되고 있다. 나는 金利上昇보다 各種 規制의 影響이 더 크다고 생각한다. 그런데 現 政府도 아파트 價格을 無理해서 올릴 必要가 없기 때문에 規制를 풀 可能性이 적고, 그럼 이런 狀態가 1年 以上 持續될 수 있다고 생각한다. 그래서 오히려 只今은 地方이나 非規制地域에서 賣買가 上昇이 벌어지고 그런 地域에 投資한 사람들이 收益을 내고 있다. 강원과 全北 地域에서는 올해도 如前히 賣買價가 上昇曲線을 그리고 있다.”

連日 不動産 下落 記事가 나오는데 正말 上昇 地域이 있나.

“데이터를 찾아보면 바로 確認할 수 있는 事實이다. 江陵, 束草, 群山, 益山, 全州 程度만 해도 그 地域 入住 物量이 많지 않고 不動産 價格 上昇이 公示價格 1億 원 또는 3億 원 以下 非規制地域 爲主로 나타나는 影響이 남아 繼續 오르고 있다. 結局 ‘不動産市場은 흐름’이다. 이제 그 흐름은 賣買價 6億 원 以下 아파트, 或은 公示價格 3億 원 以下 아파트로 이어질 것이다.”

專用 60㎡ 未滿, 6億 원 以下 住居型 商品 注目

앞서 言及한 地域의 價格 上昇을 이番 不動産 사이클의 마지막 上昇으로 보면 될까.

“끝물로 보는 것은 맞지만 사이클이 다시 始作될 수도 있다는 點이 重要하다. 다만 앞서 말한 것처럼 規制나 다른 影響이 있기 때문에 그 始作點이 언제가 될지는 지켜봐야 한다. 나 個人的으로는 只今도 各 地域에서 新高價가 나온다는 事實에 注目하고 있다. 이 新高價 行列이 아예 안 나오면 問題가 되겠지만 新高價가 나온다는 것은 如前히 潛在 需要가 있다는 意味다. 그래서 現 政府도 規制를 풀기가 쉽지 않을 것으로 判斷된다. 그래도 앞으로 專用面積 60㎡ 未滿, 6億 원 以下 住居型 賣物은 關心을 가져야 한다. 60㎡ 未滿은 政府에서 長期賃貸物件으로 登錄할 수 있게 規制를 풀어줄 確率이 가장 높은 賣物이다. 6億 원 以下는 各種 稅制와도 連結되고 아직은 조금 덜 오른 狀態다.”

不動産 投資와 別個로 無人 便宜店, 無人 스터디카페 事業도 始作해 月 500萬 원 現金 흐름을 만들고 있다.

“大學을 卒業하고 職場人의 삶만 살다 보니 事業이라는 直接 經驗과 함께 나만의 작은 事業體를 갖고 싶은 欲求가 있었다. 또 資産이 大部分 팔아야 收益이 생기는 차익형 商品이라 現金 흐름이 發生하는 收益型 事業을 해보고 싶은 마음도 있었다. 코로나19街 發生하면서 不動産市場 트렌드도 無人과 聯關될 수밖에 없다고 判斷했다. 1層에 空室이 생기면 賃貸人이 直接 運營할 수 있는 無人숍이 大勢가 될 것이라고 보기 때문이다. 다만 韓國 사람들은 트렌드에 宏壯히 敏感한 便이니, 큰돈 들여 創業하기 前 間接 經驗을 많이 쌓을 것을 勸한다. 特히 2000萬~3000萬 원假量 投資金이 들어가는 無人 便宜店이나 아이스크림 가게와 달리 億臺 資金이 必要한 스터디카페는 같은 建物이라도 商家마다 主人이 달라 4層, 5層, 6層 이런 式으로 層마다 생길 수도 있어 操心해야 한다.”

앞으로 많은 計劃을 갖고 있다고 들었다.

“家族 中에 社會福祉 關聯 일을 하는 사람이 많아 社會福祉業을 제대로 해보고 싶은 마음에 지난해 노유자施設(敎育 및 福祉 施設軍에 屬하는 施設로, 兒童 關聯 施設, 老人 福祉 施設, 그 밖에 다른 用途로 分類되지 않은 社會 福祉 施設 및 勤勞 福祉 施設)을 競賣로 落札받았다. 또 經濟的으로 어려움을 겪은 분들이 抛棄하지 않고 長期投資나 財테크的 觀點에서 새롭게 始作할 수 있도록 關聯 敎育과 講演도 꾸준히 하고 싶다. 첫 冊의 印稅는 全額 西아시아 難民을 위해 寄附할 計劃이다.”

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