• 지난해 5月, 17個月 만에 서울 아파트값 上昇 轉換

• 낮은 去來量·非首都圈 未分讓… “反騰 아직 이르다” 分析도

• 지난해엔 ‘데드캣 바운스’ 結末, 올해는 果然?

• ‘低點설’ 根據 = 높아진 金利引下 可能性·굳건한 傳貰價

지난해 下半期 國內 不動産市場에서는 이른바 ‘집값 바닥論’李 고개를 들었다. 前年부터 이어지던 1年餘間의 집값 下落勢가 멈춘 뒤 바닥을 찍고 反騰하리라는 것. 實際 서울 等 首都圈 집값이 오르기 始作하면서 이런 展望에 힘을 실었다.

韓國不動産院에 따르면 지난해 5月 서울의 아파트 賣買價格이 0.01% 오르며 上昇 轉換했다. 서울 아파트값이 오른 건 2021年 12月(0.25%) 以後 17個月 만이다. 以後로도 서울 아파트값은 지난해 11月까지 上昇勢를 보였고, 뒤이어 首都圈과 地方도 서울과 같은 흐름을 나타냈다.

不動産 價格의 核心 指標 가운데 하나인 去來量도 反騰하는 趨勢를 보였다. 2022年 末 서울의 아파트 去來量은 月 1000件에도 미치지 못하며 極甚한 去來絶壁을 記錄한 바 있지만 지난해부터 차츰 增加하면서 下半期에는 3000件을 넘어섰다.

이런 흐름이 나타나자 需要者들도 動搖하기 始作했다. 앞으로 집값이 오를 거라는 認識이 擴散한 것이다. 當時 國土硏究院 不動産市場硏究센터가 公表한 ‘7月 不動産市場 消費者 心理調査’에 따르면 6月 全國 住宅賣買市場 消費心理指數는 5月보다 2.9 더 오른 117을 記錄했다.

이 指數는 不動産 仲介業所와 一般 家口를 對象으로 調査해 消費者의 行態 變化와 認知 水準을 0~200의 數字로 數値化한 것이다. 100보다 더 크면 價格 上昇과 去來 增加 應答者가 많다는 뜻이다. 特히 그 가운데에서도 115∼200 區間은 上昇 局面으로 區分한다. 全國 指數가 上昇 局面에 進入한 것은 2022年 4月 以後 15個月 만이다.



消費者를 더욱 動搖하게 한 것은 서울과 首都圈을 中心으로 한 請約 過熱 現象이다. 當時 請約 市場에선 工事費와 人件費 引上 等으로 分讓價가 持續的으로 오르는데도 需要者가 몰려들면서 높은 競爭率을 記錄하는 일이 벌어졌다. 不動産R114에 따르면 지난해 1~8月 基準으로 서울의 平均 請約 競爭率은 79代 1까지 치솟았다. 앞으로도 物價는 繼續 오를 可能性이 크다는 點을 根據로 ‘오늘이 第一 싸다’는 認識이 擴散하면서 需要者들은 不安해졌다.

V字 아닌 L字… “아직 反騰 이르다”

집값 바닥論을 懷疑的으로 보는 視線도 있다. 去來量을 보면 增加勢를 보이고 있다는 點은 분명했지만, 絶對的 量은 充分하지 않다는 게 根據다. 2020~2021年 서울 아파트 平均 去來量은 約 5000件이다. 지난해 下半期 記錄한 3000件은 그에 미치지 못한다. 充分한 去來를 同伴한 價格 上昇期로 보기는 어렵다는 意味가 된다.

金利引下 時期가 不確實하다는 點도 根據가 됐다. 무엇보다 國內外 景氣沈滯 흐름이 持續하고 貿易收支 赤字 等 實物景氣도 좋지 않다는 點이 가장 큰 問題로 여겨졌다. 不動産 프로젝트파이낸싱(PF) 不實에 對한 憂慮도 如前했다. 이처럼 巨視的 景氣 不況 속에서 不動産市場만 反騰하는 건 不可能하다는 分析이 나왔다.

專門家들은 特히 不動産景氣는 巨視經濟나 株式市場 等 資本市場의 흐름에 後行하는 境遇가 많다는 點을 指摘했다. 住宅市場이 먼저 움직이는 일은 흔치 않다는 것이다. 實際 當時 不動産 景氣의 흐름과 需要者들의 動搖에 對해 警告가 이어지기도 했다.

지난해 6月 住宅金融公社 傘下 住宅金融硏究院은 報告書 ‘2023年 上半期 住宅市場 分析 및 向後 展望’ 報告書를 통해 當時 住宅 價格 反騰 樣相이 異例的이라고 評價했다. 去來量이 낮은 狀況에서 上昇勢가 나타나고 있다는 點과 高金利로 인해 住居 負擔이 如前히 높은 水準임을 問題로 보며 “最近 價格 反騰은 住居 負擔 限界에 부딪혀 다시 需要 縮小로 이어질 可能性이 높다”는 展望을 내놨다.

韓國建設産業硏究院(건산연) 亦是 집값 바닥論에 懷疑的 視角을 보였다. 報告書 ‘2023年 下半期 建設·不動産 競技 展望’을 통해 집값 下落勢가 鈍化할 수는 있지만 繼續 이어지리라고 展望했다. 김성환 建産硏 副硏究委員은 “未分讓이 줄고 있다고 하지만 首都圈 外 地域은 10채 가운데 3채 程度밖에 안 팔리는 狀況”이라며 “2020~2021年엔 分讓率이 100%에 肉薄하면서 ‘지어놓으면 팔린다’는 말이 나올 程度였지만 現在 狀況과는 差異가 크다”고 分析했다.

結局 이런 分析은 現實로 이어졌다. 아파트값은 지난해 12月을 起點으로 다시 下落勢로 돌아섰다. 지난해 下半期부터 約 半 年間 이어진 上昇勢가 눈에 띄게 가파르지 않았다는 點을 考慮하면 집값 그래프는 V字가 아닌 L字形을 그렸다고 볼 수 있다. 卽 집값은 2022年부터 急激한 下落勢를 記錄한 뒤 小幅 騰落을 反復한 셈이다.

고개 드는 ‘反騰론’ vs 澎湃한 ‘危機說’

이런 渦中에 最近 다시 ‘집값 바닥論’李 고개를 들고 있다. 서울을 始作으로 집값이 下落勢를 멈추고 上昇勢를 記錄하고 있다는 點에서다. 지난해 下半期 上昇勢는 結局 ‘데드캣 바운스(반짝 上昇 後 下落)’로 끝이 났지만 올해엔 어떨지 耳目을 끄는 狀況이다.

韓國不動産院에 따르면 3月 넷째 週(3月 25日 基準) 서울 아파트 賣買價格은 前週 對比 0.01% 올랐다. 지난해 末부터 이어지던 下落勢가 멈춘 뒤 18週 만에 上昇으로 돌아섰다. 自治區別로 들여다보면 總 25곳 가운데 12곳에서 上昇勢가 나타났다. 麻布, 용산, 送波 等 主로 漢江 隣接 地域이나 江南圈에서 오름勢를 보였다. 지난해에도 집값 上昇勢는 서울 江南을 始作으로 서울 外郭, 首都圈, 地方 等으로 이어진 바 있다. 이番에도 이런 흐름이 나타날 수 있다는 展望이 나온다.

다만 이 밖에는 집값이 反騰할 거라는, 有意味한 根據를 찾기는 어렵다. 서울은 집값이 上昇勢로 돌아섰지만 首都圈과 地方은 같은 期間에 되레 집값 下落 幅이 커지기도 했다. 去來量도 적은 便이다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 賣買量은 지난해 11·12月 各各 2000件 未滿으로 줄었다가 올해 1·2月 各各 2568件, 2492件을 記錄하며 2000建大를 넘어섰다.

3月엔 이보다 더 去來가 많을 것으로 展望되지만 上昇勢를 만들어내기에는 充分하지 않다는 評價가 많다. 윤수민 NH農協銀行 不動産專門委員은 “急賣가 消盡돼 呼價가 올라가면서 價格이 上昇한 것으로 보이지만 實際 큰 그림에서 보면 價格 面에서 큰 變化는 없다”고 分析했다.

또 住宅市場엔 올해 初부터 本格的으로 擴散한 不動産 PF 不實 憂慮가 채 가시지 않은 狀況이다. 不動産市場에는 4月 危機說, 5月 危機說 等이 持續해 흘러나오는 等 不安感이 가라앉지 않고 있다. 이에 對해 김인만 不動産經濟硏究所 代表는 “政府의 積極 否認에도 不拘하고 4月 危機說이 澎湃하다는 것은 市場의 需要者들 心理가 그만큼 不安하다는 意味”라며 “危機說 克服은 政府, 金融圈, 建設業界가 모두 머리를 맞대야만 풀 수 있는 어려운 問題”라고 指摘했다.

高空 行進 傳貰價, 賣買價 떠받치다

그렇다고 집값 바닥論에 對한 根據가 없는 것은 아니다. 집값이 더 떨어질 可能性이 커졌다는 點, 當場은 아니더라도 바닥을 다진 뒤 趨勢的 上昇勢가 나타날 수 있다는 分析은 多少 合理的이라고 볼 수 있다.

2022年 집값 急落 時期엔 賣買와 傳貰 價格이 同時에 떨어졌다. 國內 住宅市場의 特性上 傳貰價가 어느 程度 水準에서 버텨주면 賣買價가 一定 水準 아래론 떨어지지 않는 境遇가 나타나는데, 이땐 傳貰價가 下落하니 賣買價가 바닥 없는 墜落貰를 보인 것이다.

反面 最近엔 傳貰價가 高空 行進하고 있다. 韓國不動産院에 따르면 3月 25日 基準 서울 아파트 傳貰價는 前週보다 0.07% 오르며 45週 連續 上昇勢를 이어갔다. 이에 따라 서울 아파트 平均 傳貰價도 6億 원 進入을 目前에 두고 있다. KB不動産에 따르면 서울 아파트 平均 傳貰價는 지난해 2月 5億9297萬 원으로 6億 원臺가 무너졌다가 같은 해 下半期 다시 오르기 始作해 올해 3月 5億9390萬 원까지 回復했다.

이처럼 傳貰價가 오르면 需要者 處地에선 차라리 賣買를 選擇할 可能性이 커진다. 傳貰 需要가 賣買 需要로 轉換하면서 賣買 價格을 떠받치게 되는 셈이다. 게다가 올해는 지난해와 다르게 金利引下 可能性이 더 커졌다. 3月 20日 美國 聯邦準備制度(Fed)는 ‘3月 연방공개시장위원회(FOMC) 聲明’에서 政策金利를 年 5.25~5.5%로 維持하기로 했다고 發表했다. 그러면서 올해 金利引下 展望을 세 次例로 維持했다. 제롬 파월 聯準 議長은 “政策金利가 頂點에 達했을 수 있다”며 “올해 通貨政策 緩和(金利引下)를 始作하는 것이 適切하다”고 言及했다.

景氣 不況으로 住宅 供給이 急激하게 줄고 있다는 點에서 中長期的으로 집값 上昇勢가 나타날 수 있다는 展望도 있다. 住宅 認許可 基準으로 지난해 서울의 住宅 供給量은 2萬5567家口로 最近 10年 平均値인 6萬9975家口보다 60% 以上 減少한 것으로 나타났다.

이를 根據로 來年부터는 집값이 反騰할 거라는 展望도 續續 나오고 있다. 3月 KB金融持株 經營硏究所가 내놓은 報告書 ‘2024 KB 不動産 報告書’에 따르면 不動産市場 專門家의 74%, 公認仲介士의 79%가 올해 住宅 賣買價格 下落을 展望했지만 下落 幅은 1~3%에 그칠 거라는 意見이 多數였다.

注目할 點은 專門家 가운데 50%, 公認仲介士 가운데 59%가 올해가 賣買市場 景氣 最低點이 되리라고 應答했다는 點이다. 올해 집값이 바닥을 찍을 거라고 展望하는 專門家가 더 많은 셈이다. KB金融持株 經營硏究所는 “올해 住宅市場은 무엇보다 金利가 主要 變數가 될 수 있다”라며 “金利 下落 時期와 幅이 올해 住宅市場 買收 心理 回復의 重要한 轉換點이 될 可能性이 크다”고 分析했다.