政府 任期 내내 “집 充分”
診斷은 誤謬, 處方은 으름장


2年 前 國策硏究原因 KDI는 ‘우리나라 住宅 供給의 問題點과 改善 方向’ 報告書를 냈다. 지난 政府 後半에 住宅 認許可 物量이 너무 많아 이 집들이 完工되면 供給 過剩이 憂慮된다는 內容이었다. 竣工 後 未分讓이 늘고, 傳貰값은 떨어지고, 貰入者를 求하지 못하는 逆傳貰難이 생길 것이라고 했다. 104%를 넘은 住宅 普及率과 低出産을 變數로 꼽았다. 當時 政府도 비슷한 얘기를 했다. 집은 充分하다는 것이다. 以後 어떻게 됐는지는 온 國民이 알고 있다.

이런 判斷의 基底에는 ‘人口는 줄고 住宅 普及率이 높아지고 있으니 집값은 떨어질 수밖에 없다’는 認識이 깔려 있다. 언뜻 當然해 보인다. 그들 論理대로面 집값 暴騰은 投機꾼과 不法 때문이다. 하지만 市場에는 그들이 보지 않는 變數가 많다.

低出産이 住宅 需要 減少로 이어지는 데는 時差가 存在한다. 新生兒 出生이 줄었다고 바로 需要가 줄지는 않는다. 이 때문에 市場 專門家들은 全體 人口보다 ‘實質獨立 住宅 需要’인 30∼84歲 人口를 본다. 各自가 住宅 需要者가 될 수 있는 人口를 뜻하는데, 2015∼2019年 每年 35萬 名씩 增加했다. 統計廳 長期 人口推計에 따르면 30∼84歲 人口는 2030年까지 年平均 30萬 名씩 늘어난다. 需要가 繼續 늘어나는 模樣새다.

行政安全部는 올 初 人口가 처음으로 減少했다고 밝혔다. 住民登錄 基準인데 外國人은 빠져 있고 在外國民은 包含돼 있다. 統計廳은 反對로 外國人을 包含하고 在外國民은 뺀다. 住宅 需要를 把握할 때는 居住 基準인 統計廳 統計를 보는 게 맞다. 統計廳 推計로는 韓國 人口가 5100萬 名 아래로 떨어질 時期는 2040年이다. 出産率과 外國人 流入에 따라 이 時期는 流動的이다. 人口 絶壁에 對備해야 하지만, 急激한 人口 減少를 豫想하고 住宅 政策을 짜는 것은 危險하다.

住宅 普及率만 보면 집이 남아야 한다. 하지만 住宅 在庫와 供給은 量的인 側面과 質的인 部分을 함께 봐야 한다. 서울의 1000채 아파트 團地를 허물고 새로 1100채를 지었을 때 量的으로는 100채 늘어난다. 하지만 需要者가 願하는 住宅은 1100채 增加한다. 이런 再建築 團地들은 立地도 좋다. 現 政府는 再建築의 住宅 供給 效果를 낮게 評價하고 抑制해 왔다. 量만 따진 結果다.

國土部 住居實態調査에 따르면 國民 折半이 아파트에 살고, 10名 中 7名은 아파트로 移徙할 計劃이다. 需要가 아파트로 集中되는 狀況에서 單獨 聯立은 勿論 시골 빈집까지 包含한 住宅 普及率은 虛點이 많다. 海外에서는 主로 1000名當 住宅 數를 따지는데 프랑스 獨逸 日本 等은 500채 前後다. 韓國은 411채 水準인데 首都圈은 380채다. 아파트 選好 現象까지 勘案하면 需要者가 願하는 집이 不足하다고 봐야 한다.

過去 隱退世代 增加는 住宅 需要 減少로 解釋됐다. 이런 ‘生涯週期 假說’은 日本의 不動産 거품 崩壞를 說明하는 要因이었다. 여기에 正反對인 分析을 올 初 韓國銀行 이코노미스트들이 내놓았다. 國際決濟銀行(BIS)에 낸 報告書로 韓國에서 高齡層 比率이 높은 곳에서 집값 上昇率이 높아진다는 內容이다. 壽命이 늘면서 資産 處分 時期를 늦추는 데다 隱退 以後에도 都市를 떠나지 않는 傾向을 反映한 것으로 보인다.

政府는 28日 不動産 對國民 談話文을 내놨다. 以前과 달라진 게 없다. 집값 暴騰이 投機와 不法 때문이라는 結論을 내놓고 거기에 맞는 根據들만 본다. 處方은 “집 사지 말라”는 으름장과 ‘國民 탓’이다. 診斷이 틀리면 處方도 맞을 理 없다. 國民에겐 苦痛일 뿐이다.

이은우 論說委員 libra@donga.com