사람들은 再建築 아파트를 돈을 벌기 위한 投資處로 흔히 認識합니다. 이런 需要에 맞춰 再建築 團地 隣近 不動産에서는 坪型別 土地 持分이 整理된 票를 만들어 손님에게 說明해주기도 합니다. 實際 살 집이라기보다 投資 目的이 强하기 때문에 向後 再建築 때 事業性이 얼마나 되는지 따져보는 것입니다.

하지만 最近 工事費 上昇, 不動産 景氣 沈滯 等을 考慮하면 過去처럼 無條件 莫大한 時勢差益을 期待하기는 어려운 狀況입니다. 專門家들은 그런 만큼 再建築 以後 아파트 團地의 設計에 좀더 많은 關心을 기울여야 한다고 助言합니다. 아파트 棟 排置나 商街나 커뮤니티 施設 位置 같은 要素는 入住民 삶의 質은 勿論, 團地의 未來 價値에도 影響을 주기 때문입니다. 아파트 團地를 設計하는 會社에서 住民 生活에 便利하게 團地를 配置하겠지만 基本的인 事項은 알아두면 좋지 않을까요?

마침 지난달 狎鷗亭3區域 再建築 組合에서 組合員 3907名을 對象으로 向後 지어질 아파트 團地에 對한 設問 調査를 進行했습니다. 全體 組合員 中 1735名(44.41%)李 要求 事項을 적어냈습니다. 이番 不動産 빨간펜에서는 서울 再建築의 心臟部로 불리는 狎鷗亭3區域에서의 投票 結果로 全般的인 團地 設計 要素를 들여다보겠습니다.


Q. 但只 모습을 決定하는 重要한 要素에는 무엇이 있나요?

“最高 層數에 따라 但只 모습이 크게 달라집니다. 超高層으로 團地를 造成하면 아파트 住居桐 個數를 줄일 수 있습니다. 이렇게 하면 建物 間隔이 넓어져 視野가 트이고 外部 空間을 넓게 쓸 수 있죠. 이 地域에서는 北側에 있는 漢江 眺望과 直結된다고 할 수 있겠네요.

設問 結果 70層 內外에 투표한 組合員이 全體의 52%로 49層 以下(48%)를 僅少하게 앞섰습니다. 組合에서는 70層 內外 超高層올 지으면 必要한 住居桐 個數를 17個로 49層 以下(23個) 對備 6個 줄일 수 있다고 봤습니다. 住居桐 間隔은 50~60m로 49層 以下(20~45m)보다 2倍 程度 벌어집니다.

問題는 ‘돈’입니다. 超高層일수록 바람이 建物을 미는 힘이 勢知己 때문에 이를 견딜 수 있도록 建物 骨組를 튼튼하게 해야 합니다. 韓國超高層都市建築學會에 따르면 같은 面積의 建物을 40層으로 지을 때보다 80層으로 지을 때 骨組 費用이 2倍 以上 들어 最終的인 建築費用을 約 1.4倍 늘립니다.

最近 工事費 引上幅이 커지면서 漢江邊 70層 以上 再建築을 推進하던 團地에서도 選擇이 달라지는 境遇가 나옵니다. 서울 성동구 성수戰略地區 내 1地區는 50層 未滿(50.97%)을, 聖水4地區는 77層(79.8%)를 選擇했죠. 서울 개포住公 6·7團地도 49層 再建築을 檢討하다가 旣存 안인 35層을 그대로 進行하는 것으로 알려졌습니다.

다른 問題도 있습니다. 工事 期間도 길어지고 받아야 하는 審議가 늘어나기 때문이죠. 超高層인만큼 安全 關聯 基準이 相當히 까다로워집니다. 게다가 서울市에서 지난해 7月 내놓은 ‘迅速統合企劃’ 안에서는 最高 層數를 50層 內外로 設定한 만큼 地自體와의 協議도 必要합니다. 超高層 團地가 누리는 地域 랜드마크로서의 價値냐, 리스크를 줄이고 事業 速度를 높일 것이냐, 두 가지 選擇肢가 있는 셈입니다.”




Q. 커뮤니티 施設이나 商街는 普通 어떻게 配置하나요?

“圖書館, 헬스場 等 커뮤니티 施設이라면 品質 좋은 서비스를 쉽게 즐기는 것이 重要하겠죠. 但只 가운데에 커뮤니티 施設이 모여있는 建物을 따로 짓는 건 어떨까요? 한 곳에서 여러 서비스를 즐기고 衡平性 問題를 줄일 수 있지만 但只 外郭에 있는 入住民이 利用하기 不便할 겁니다. 그렇다고 커뮤니티 施設을 個別 建物에 一一이 配置하면 特定 커뮤니티 施設을 즐기고 싶을 때 먼 距離를 가야 하는 境遇가 생길 수 있죠. 사람에 따라 選好하는 位置가 다를 겁니다.

狎鷗亭3區域에서는 投票 結果(複數應答 可能) 가장 選好하는 配置가 但只 中央에 두는 것으로 나왔습니다. 應答者 2名 中 1名(56%) 水準이었습니다. 全體 團地에서 3~4個 棟에 分散하거나 洞別로 두는 方案을 같이 提示했지만 贊成하는 比率은 各各 33%, 10%로 나타났습니다.

組合 說明에 따르면 實際 커뮤니티는 但只 中央에 크게 造成하되 分散型, 準住居 特化 等으로 接近性을 考慮해 配置한다고 합니다. 體育館 같이 큰 施設은 中央에, 스크린 골프나 會議室 같은 小規模 施設은 고루 配置하는 方式입니다.”



그렇다면 商街 位置는 어디를 選好했을까요? 于先 應答者 10名 中 3名(30%)은 團地 西쪽에 난 큰 길(論峴路)를 따라 配置하는 方案을 選好했습니다. 이렇게 하면 地下鐵 3號線 압구정역에서 내려 漢江으로 向하는 外部人도 쉽게 接近할 수 있습니다. 入住民으로서는 外部人이 團地 內部로 깊숙이 들어오지 못하게끔 自然스럽게 遮斷할 수도 있고요.

이어 狎鷗亭驛 隣近 準住居用地에 自然光이 들어올 수 있게끔 地下를 판 ‘性큰兄 商家’가 27%, 共同住宅用地 團地 內部 中央이 22% 水準이었습니다. 性큰兄 商街는 서울 용산구 한남동 ‘나인원 韓男’에서 韓男대로를 따라 地下에 들어선 ‘고메이494’가 代表的인 事例입니다.
注目할 部分은 商街 所有主들에게 같은 質問을 했을 때 結果가 다르게 나왔다는 點입니다.

商街 所有主들이 가장 願하는 商業施設 位置는 ‘共同住宅用地 團地 內部 中央’(35%)이었습니다. 이렇게 하면 주된 利用客은 外部人이 아니라 入住民이 되겠죠. 서울市에서는 再建築하는 團地가 閉鎖的인 ‘게이티드 커뮤니티’가 될 수 있다고 보고 商街를 但只 外郭에 配置하는 것을 勸奬하고 있습니다.

商街 所有主의 要求 背景에는 現在 商家가 가로變異 아닌 團地 內에 있는 點이 影響을 미친 것으로 보입니다. 實際로 狎鷗亭3區域 商家 再建築 委員會는 商街 建物 위에 ‘現 位置에서 營業하기를 願한다’며 플래카드를 걸었습니다. 이처럼 再建築 進行 過程에서는 서로의 利害關係가 달라 衝突하는 地點이 發生하곤 합니다.”




Q. 組合員 希望 坪型은 어땠나요?

“이番 設問調査에서 坪型(便宜上 專用面積이 아닌 坪型으로 記載) 區分이 細細하게 이뤄지지는 않았습니다. 다만 이番 調査에서 가장 選好한 坪型은 54坪型으로 集計됐습니다. 應答者의 26%였죠. 이어 40坪型(25%), 62坪型(19%), 34坪型(11%) 巡이었습니다. 一般的으로 分讓 市場에서 가장 市場性이 있는 商品으로 ‘國民 坪型’인 34坪型을 꼽지만 여기서는 그렇지 않았습니다. 지난해 8月 入住를 始作한 서울 서초구 반포동 래미안원베일리에서는 34坪型이 1015채로 全體 2990채 中 가장 比重이 높은 것(34%)과 對照的이라고 볼 수도 있습니다.

가장 큰 理由는 現在 狎鷗亭3區域에 있는 大多數 團地가 34坪型 以上이기 때문인 것으로 보입니다. 狎鷗亭3區域은 현대1~7次, 10·13·14次와 大林·現代 빌라트를 묶어 再建築하는 곳입니다. 이中 現代3次, 14次를 除外하면 모두 34坪 以上으로 이뤄졌습니다. 現在 집보다 작아지는 再建築을 願하는 사람은 많지 않았던 것이죠. 子息을 모두 길러 分家시킨 隱退世代가 居住 住宅의 크기를 줄이는 傾向이 있다고 하지만 狎鷗亭3區域과는 距離가 먼 이야기 같네요.

펜트하우스 中에서는 넓은 坪型이 人氣가 많았습니다. 101坪型(4%)을 가장 選好했고 이어 87坪型(2%), 76坪型(2%) 巡이었습니다. 分讓價를 매길 段階는 아니지만 2020年 入住를 始作한 서울 성동구 성수동1街 ‘아크로서울포레스트’에서 101坪型 펜트하우스가 2022年 9月 130億 원에 去來됐다는 點은 눈여겨볼 必要가 있겠습니다.”


Q. 눈에 띄는 設問 內容은 없었나요?

“香(向을) 決定하는 內部 平面과 關聯한 事項은 이番 設問에서 빠졌습니다. 이 地域에서는 漢江이 但只 北쪽에 있습니다. 居室에서 漢江을 바라보기를 願한다면 北向으로 設計를 해야겠죠. 그러나 이렇게 配置를 하면 南向보다는 比較的 햇볕이 적게 들어오게 됩니다. 反對는 어떨까요? 漢江이 잘 보이는 곳이 居室이 아니라 맞은便인 廚房이 될 可能性이 커집니다. 向後 設問 結果가 궁금해지네요.

以外에도 실버타운 施設 및 커뮤니티를 特化해달라는 意見도 있었습니다. 시니어 入住者를 위한 共同 給食을 運營하면 좋겠다는 建議도 나왔습니다. 組合 側에서는 組合員들이 願한다면 車를 居室 안까지 끌어들이는 方案도 檢討할 수 있다고 밝히기도 했습니다. 요즘 아파트 住民들이 뭘 願하는지 알 수 있는 設問 結果죠. 狎鷗亭3區域과 隣接한 狎鷗亭2區域에서는 이르면 8月에 組合員 對象 需要調査를 한다고 하니 서로 어떻게 差別化를 할 地圖 지켜볼 만한 포인트인 것 같습니다.”

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이祝福 記者 bless@donga.com