3住宅-調整對象地域 2住宅者… 綜不稅-公示價等 올라 保有稅 늘듯
새 政府 賣物 늘려 市場 安定 위해 1年間 限時的 讓渡稅 重課 免除
3年 以上 保有 調整地域 住宅은 腸特供制度 最大 30%까지 適用
이 期間 子女에 負擔附贈與하면, 贈與稅-讓渡稅-保有稅 모두 節減


Q. 서울에 住宅 3채를 保有한 A 氏는 지난해 늘어난 稅金을 納付하느라 津땀을 뺐다. 올해는 住宅을 整理해서라도 保有稅 爆彈을 避하고 싶다. 새 政府가 讓渡所得稅 緩和 政策을 내놨다고 들었는데 언제 處分해야 節稅할 수 있을지 궁금하다.



A. 住宅 保有稅는 6月 1日을 基準으로 登記簿謄本上 住宅 所有者에게 賦課된다. 保有稅는 財産稅와 綜合不動産稅로 나뉘는데, 住宅에 對한 財産稅는 7月과 9月 두 次例 賦課되고 綜不稅는 12月에 賦課된다. 이 때문에 住宅을 파는 사람은 5月 31日까지 罵倒하려고 하고, 사는 사람은 6月 2日 以後에 사려고 하는 境遇가 많다.

지난해 3住宅 以上 또는 調整對象地域 內 2住宅 保有者에 對한 綜不稅가 引上되면서 保有稅 負擔이 커졌다. 또 올해 多住宅者 保有稅는 例年보다 크게 늘어날 豫定이다. 全國 共同住宅 公示價格이 지난해보다 17.2% 올랐기 때문이다.

다만 1家口 1住宅者는 올해 住宅 公示價格이 오르더라도 지난해와 같은 水準의 保有稅를 納付하게 된다. 政府가 올해 1家口 1住宅者의 保有稅를 算定할 때 公示價格을 지난해 基準으로 反映하도록 했기 때문이다. 1住宅者는 올해 住宅 公示價格이 12億 원을 넘더라도 지난해 基準으로 11億 원 以下라면 基本控除를 適用받아 綜不稅를 아예 納付하지 않을 수 있다.

反面 多住宅者 中에는 A 氏처럼 保有稅 負擔 때문에 住宅을 팔고자 하는 사람이 많다. 하지만 多住宅者에 對한 讓渡稅 重課를 考慮하면 이 또한 만만치 않은 일이다. 現行 稅法은 1住宅을 2年 以上 保有한 境遇 基本稅率(6∼45%)로 讓渡稅를 賦課하지만 2住宅者는 基本稅率에 20%, 3住宅 以上인 境遇 30%를 重課하기 때문이다.

多住宅者가 住宅을 讓渡할 때 該當 住宅이 調整對象地域에 있다면 保有期間에 따른 稅金 惠澤인 長期保有特別控除度 適用되지 않는다. 이러한 狀況에서 3住宅者인 A 氏가 調整對象地域에서 집을 판다면 讓渡差益의 最高 75%를 稅金으로 내야 한다. 여기에 地方所得稅를 包含하면 稅金은 82.5%까지 올라간다.

이에 따라 새 政府는 多住宅者에 對한 讓渡稅 重課를 올해 5月 10日부터 來年 5月 9日까지 1年間 免除하기로 했다. 多住宅者의 稅金 負擔을 緩和하고 住宅 去來 增加를 誘導해 不動産 市場을 安定化하겠다는 趣旨다. 이 期間에 2年 以上 保有한 調整對象地域 住宅을 讓渡하면 讓渡稅가 基本稅率로 賦課되고 3年 以上 保有 時 長期保有特別控除度 最大 30%까지 適用받을 수 있다.

多住宅者 中 오래前에 取得해 時勢 差益이 큰 住宅을 保有하고 있거나 賣渡 意思가 있었지만 讓渡稅 負擔 때문에 팔지 못한 境遇 이番 讓渡稅 重課 免除 期間에 讓渡하는 게 유리하다. 特히 高齡者는 住宅 賣渡 代金을 生活資金 等으로 活用해 追後 相續財産價額을 낮추는 方法도 考慮할 수 있다.

또 多住宅者가 이番 重課 免除 期間에 子女에게 住宅을 ‘負擔附贈與’ 하면 子女의 贈與稅와 父母의 讓渡稅 및 保有稅를 모두 節減할 수 있다. 負擔附贈與란 財産에 保證金, 貸出 等 債務를 包含해 贈與하는 方法이다. 이때 贈與를 받는 사람(受贈者)은 贈與財産價額에서 債務額을 빼고 贈與稅를 納付하기 때문에 稅金 負擔을 줄일 수 있다. 그 代身 贈與하는 사람(贈與者)李 債務額에 對해 讓渡稅를 내야 하는데, 이番 重課 免除를 利用한다면 稅金을 줄일 수 있다.

不動産 讓渡 時期는 ‘殘金 支給日’과 ‘所有權 移轉 登記 接受日’ 中 빠른 날이다. 따라서 稅金을 아끼기 위해선 5月 31日까지 殘金을 받아야 한다.




민혜림 NH投資證券 패밀리오피스支援部 NH WM마스터즈 稅務士