• 10年 새 證券·保險·캐피털·貯蓄銀行 不動産 PF 急增

• 6月 末 金融圈 不動産 PF 殘額 112兆2000億 원

• 江原道의 레고랜드 債務保證 拒否 示唆에 市場 패닉

• 全國 未分讓 擴大 雰圍氣, 政府 根本 對策 切實

國內 金融市場에 10餘 年 前의 惡夢이 다시 떠오르고 있다. 不動産 프로젝트파이낸싱(PF) 不實化로 貯蓄銀行들이 줄倒産했던 이른바 ‘貯蓄銀行 事態’다. 競技가 惡化하면서 不動産市場 亦是 沈滯하고, 資金市場도 哽塞하면서 같은 흐름이 反復되는 것 아니냐는 憂慮의 視線이다.

一角에서는 그때와 只今은 다르다는 얘기도 나온다. 當時 政府가 貯蓄銀行 事態를 契機로 規制를 强化한 데다 建設社들 亦是 愼重하게 事業을 運營해 왔다는 說明이다. 리스크가 그때만큼 크지 않을 거라는 分析이다.

다만 規制에 虛點이 있었다는 指摘도 있다. 貯蓄銀行이나 銀行들이 不動産 PF 貸出을 신중하게 다룬 것은 事實이지만, 證券社와 保險社, 캐피털社 等이 積極的으로 뛰어들었다는 點에서다. 特히 지난 政權 내내 不動産市場이 好況을 記錄하면서 不動産 PF 規模가 急激하게 커졌다는 點이 問題로 꼽힌다. 事業을 빠르게 擴大했던 建設社들은 勿論 證券社와 保險社, 캐피털社 等이 市場 沈滯期에 打擊을 받을 수 있다는 憂慮의 목소리가 커지고 있다.

不動産 PF는 不動産開發事業의 未來 現金 흐름을 豫測해 貸出해 주는 方式을 指稱한다. 過去에는 建設社들이 敷地 買入과 施工, 分讓 等을 모두 맡아 事業을 進行했지만, 2000年代 以後에는 施行과 時空을 分離하는 事業 構造가 構築되기 始作했다. 敷地 買入과 各種 認許可, 分讓 等은 專門 施行社가 맡고, 建設社는 工事費를 받고 建物을 짓는 式이다.

지난 政權 急激히 늘어난 不動産 PF, 不實 憂慮

이때 施行社는 金融社에 該當 프로젝트의 事業性을 믿고 돈을 빌려달라고 要請한다. 金融社는 未來의 分讓 收益 等을 評價해 資金을 댄다. 代身 建設社도 이 過程에서 一種의 連帶保證을 하게 된다. 或如 事業이 잘못되더라도 建設社가 一定 部分 責任을 지겠다는 約束이다.



不動産 PF는 景氣가 好況일 땐 問題가 되지 않는다. 地域과 立地 等을 莫論하고 需要가 많기 때문에 建設 現場 大部分에 現金이 쏟아져 들어오는 德分이다. 하지만 景氣가 나빠지면 狀況은 크게 달라진다. 事業性에 따라 不實化하는 事業場이 늘면서 貸出을 해준 金融社들 亦是 打擊을 입게 된다.

過去 貯蓄銀行들의 境遇 글로벌 金融危機가 터지기 前인 2000年代 初中盤에 이런 不動産PF 貸出을 積極的으로 取扱했다. 金融危機 以後 곳곳에서 事業이 不實化하면서 貸出金을 돌려받지 못해 줄倒産이 現實化했다.

이에 따라 當時 金融 當局은 貯蓄銀行들에 不動産 PF 貸出 不實이 全體 金融圈을 흔들지 않도록 裝置를 마련했다. 1件當 貸出金額을 120億 원으로 制限한 게 代表的이다. 貸出을 많이 하고 싶어도 하지 못하게 한 셈이다.

貯蓄銀行業界에 따르면 올해 6月 末 基準 79個 貯蓄銀行이 取扱한 不動産 PF 貸出 規模는 10兆8000億 원假量으로 나타났다. 같은 期間 國內 全 金融圈의 不動産 PF 殘額 112兆2000億 원의 10%도 되지 않는다. 絶對的 規模에서는 큰 金額은 아닌 것으로 여겨진다.

흐름이 좋지 않고, 質이 나쁘다는 點이 問題로 指摘된다. 一旦 貯蓄銀行들이 2012年에 取扱한 不動産 PF 貸出 規模는 2兆7000億 원 水準이었는데 이 金額이 10兆 원臺로 늘었다는 點이 問題다. 지난 政權 不動産 好況期와 맞물리면서 10年 동안 持續해 늘어 結局 네 倍假量 불어난 셈이다.

特히 建幢 대출액을 制限하면서 事業性이 좋은 아파트 等 큰 事業場에는 貯蓄銀行이 參與하기 어려웠다는 點도 指摘된다. 貯蓄銀行들이 取扱한 大多數 PF 貸出이 事業性을 擔保하기 어려운 中小型 事業場에 置重되는 結果를 낳았다. 實際 韓國銀行에 따르면 6月 末 基準 貯蓄銀行 不動産 PF 貸出의 87.5%가 時空社 信用等級이 ‘投機·無等級’이었다.

貯蓄銀行뿐만 아니라 市場은 다른 金融業圈度 注視하고 있다. 貯蓄銀行이 規制에 억눌려(?) 있는 사이 保險社와 캐피털社, 證券社 等이 競爭的으로 不動産 PF에 뛰어들었기 때문이다.

貸出額이 가장 많은 곳은 保險業圈이다. 6月 末 基準 保險業圈이 保有한 不動産 PF 貸出額은 43兆3000億 원이다. 이는 10年 前인 2012年 末 4兆9000億 원보다 10倍 以上 늘어난 規模다. 與信專門會社(카드·캐피털)의 不動産 PF 貸出額度 2012年 末 2兆8000億 원에서 26兆7000億 원으로 크게 擴大됐다.

다만 業權에 따라 保有한 貸出의 性格이 다르다는 點에 注目할 必要가 있다. 不動産 PF 貸出은 本貸出과 브리지論으로 나뉘는데 保險社들은 施工이 決定된 後 資金을 대는 本貸出에 主로 參與했다. 規模 自體가 크긴 하지만 貸出의 質이 나쁘지는 않은 셈이다.

反面 캐피털社들의 境遇 主로 브리지論을 保有하고 있다는 點이 問題다. 브리지論이란 工事에 들어가기 前에 土地 買入과 認許可, 施工社 保證에 必要한 資金을 대는 것을 말한다. 本格的인 事業 前에 貸出을 내주는 만큼 本貸出로 連結돼야 貸出 元金과 利子를 돌려받을 수 있다. 하지만 事業 進陟이 잘 안되면 그대로 資金이 묶인다. 不動産 沈滯期에는 브리지論의 리스크가 크다. 프로젝트 自體가 中斷되는 境遇가 많아지는 탓이다.

證券社의 境遇 다른 方式으로 不動産 PF 市場에 뛰어들었다. 不動産 PF 市場은 旣存의 貸出 方式에서 한발 더 나아간다. 바로 ‘流動化’다. 쉽게 말해 貸出金을 擔保로 證券을 만들어 여러 利害關係者가 돈을 投資하고 利子를 받아 가도록 設計한 技法이다. 證券社는 이런 業務를 主管하면서 債務保證을 서기도 했다. 該當 프로젝트가 잘못되면 證券社가 이를 堪當해야 한다는 意味다.

證券社의 PF 貸出 殘額은 올해 6月 末 3兆3000億 원으로 保險社 對備 規模가 적은 便이다. 하지만 PF 貸出 關聯 債務保證이 크게 늘어 6月 末 基準 24兆9000億 원에 達한다.

最近 不動産 PF 不實化 憂慮를 크게 增幅시킨 레고랜드 亦是 이와 類似한 構造로 事業을 進行하다가 어긋나면서 深刻한 資金市場 梗塞을 招來했다. 이 事業의 境遇 證券社가 아닌 江原道가 保證을 섰는데, 以後 事業이 蹉跌을 빚자 江原道가 事實上 債務保證 拒否에 나서는 모습을 보이면서 市場이 패닉에 빠졌다. 以後 金融社들이 줄줄이 不動産 PF 關聯 貸出을 옥죄는 模樣새다.

不動産 PF 不實化時 金融社도 同伴 危險

무엇보다 金融社들의 이런 貸出과 債務保證 等은 該當 不動産을 팔아야 元金과 利子를 回收할 수 있는데, 最近 市場 沈滯로 需要가 萎縮했다는 點이 가장 큰 問題로 여겨진다. 特히 住宅市場의 境遇 全國 未分讓 家口가 지난해 末 1萬7710家口에서 9月 末 4萬1604家口를 記錄하며 빠르게 늘고 있다. 建設業界에 돈이 안 들어오기 始作했다는 意味다.

앞으로가 더 問題라는 指摘이 나온다. 最近의 事態는 未分讓이 急增한 影響으로 現金이 돌지 않아 問題가 생겼다기보다는, 金利引上으로 인한 資金市場 梗塞과 레고랜드 事態라는 突發 變數가 招來했다.

하지만 이제부터는 實際 곳곳의 事業이 不實化하면서 金融社들이 貸出 元金과 利子를 받지 못하는 境遇가 늘어날 可能性이 있다는 點에서 憂慮의 목소리가 커지고 있다.

한 金融社 關係者는 “不動産 PF에 對한 恐怖感이 金融圈에 빠르게 擴散하면서 建設社들이 資金 調達을 하지 못해 곳곳에서 哭소리가 터져 나오고 있다”며 “이렇게 되면 建設社나 施行社가 不實化해 貸出金을 갚지 못하게 되고, 金融社 亦是 어려움에 빠지는 惡循環이 벌어질 수 있다”고 指摘했다.

이어 “政府가 最近 資金市場 安定을 위해 50兆 원 以上의 流動性 供給 對策을 내놨는데, 여기에 더해 不動産市場 沈滯 長期化 等을 對備할 수 있는 根本的인 對策을 마련해야 貯蓄銀行 事態의 再現을 막을 수 있을 것”이라고 强調했다.