附屬物買受請求權
(附屬物買受請求權)이란 他人의 不動産의 用益權自家 使用·收益의 便宜를 위하여 그 不動産에 附屬시킨 物件의 買收를 請求할 수 있는 權利를 뜻한다. 賃貸人이 建物의 印度와 함께 賃借人이 設置한 附屬物의 撤去를 請求하는 境遇에 賃借人이 附屬物買受請求權을 主張하는 것은 賃貸人의 附屬物撤去請求에 對하여는 撤去請求權의 消滅事由, 建物引渡請求에 對하여는 附屬物買受代金의 支給과의 同時履行이라는 印度請求權의 行使沮止事由로 기능하는 抗辯이 된다.
弔問
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民法 第646條(賃借人의 附屬物買受請求權)
①建物 其他 工作物의 賃借人이 그 使用의 便益을 위하여 賃貸人의 同意를 얻어 이에 附屬한 物件이 있는 때에는 賃貸借의 終了時에 賃貸人에 對하여 그 附屬物의 買受를 請求할 수 있다.
②賃貸人으로부터 買受한 附屬物에 對하여도 前項과 같다.
民法 第647條(轉借人의 附屬物買受請求權)
①建物 其他 工作物의 賃借人이 適法하게 轉貸한 境遇에 轉借人이 그 使用의 便益을 위하여 賃貸人의 同意를 얻어 이에 附屬한 物件이 있는 때에는 轉貸借의 終了時에 賃貸人에 對하여 그 附屬物의 買受를 請求할 수 있다.
②賃貸人으로부터 買受하였거나 그 同意를 얻어 賃借人으로부터 買受한 附屬物에 對하여도 前項과 같다.
成立要件
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- 建物 其他 工作物의 賃貸借日 것
- 賃借人이 建物 其他 工作物의 使用의 便益을 위하여 附屬시킨 附屬物日 것
- 賃貸人의 同意를 얻어 附屬시킨 것이거나 賃貸人으로부터 買受한 附屬物日 것
- 賃貸借가 終了될 것
事例
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- 賃借人이 賃貸人의 同意를 얻어 廚房施設과 換風機를 設置하였고 賃貸借期間이 終了한 後 賃借人이 賃貸人에게 廚房施設과 換風機 設置費用을 要求할 수 있다.
- 用途가 飮食店으로 된 建物에 賃借人이 食堂 營業을 위해 設置한 廚房施設은 附屬物에 包含되나 事務室에 廚房施設을 했다면 附屬物買受請求權을 行使할 수 없다.
[1]
判例
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"附屬物"의 正義
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- 附屬物이란 建物에 附屬된 物件으로 賃借人의 所有이고 建物의 使用에 客觀的인 便益을 가져오는 物件이다
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- 賃借人이 賃借한 建物에 그 權原에 依하여 增築을 한 境遇에 增築된 部分이 符合으로 인하여 旣存 建物의 構成部分이 된 때에는 增築된 部分에 別個의 所有權이 成立할 수 없다
[3]
- 當해 建物의 客觀的인 使用目的은 그 建物 自體의 構造와 賃貸借契約 當時 當事者 사이에 合意된 使用目的, 其他 建物의 位置, 周圍環境 等 諸般 事情을 參酌하여 定해지는 것이다(대법원 1993.10.8. 宣告 93다25738 判決 參照). 이 같은 賃借人의 附屬物買受請求權은 賃借人이 賃借物에 投下한 資本의 回收를 쉽게 하고 또한 賃借物과 附屬物의 經濟的 價値를 維持하기 위한 것인데 萬若 賃貸借契約이 賃借人의 債務不履行으로 인하여 解止된 境遇에는 附屬物買受請求權을 行使할 수 없다(대법원 1990.1.23. 宣告 88다카7245,88다카7252 判決 參照).
賃借管理人의 同意를 얻어 設置한 獨立된 施設物
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賃借人이 讀書室 經營을 위해 實質的인 賃貸管理人의 同意를 얻어 暖房用 기름보일러, 屋上 溫水 보일러, 모터펌프를 設置한 後 賃貸借 期間 滿了日 現在 남아있다면 이들 施設은 建物의 客觀的 便益이나 價値를 增大시킨 建物과는 獨立된 物件이므로 附屬物 買收請求의 對象이 된다(서울고등법원 1995.8.31. 宣告 95나2366 判決 參照).
賃借人의 特殊目的 用途에 使用되는 施設物
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商家賃借人이 蔘鷄湯집 經營을 위해 보일러, 溫突房, 房門틀, 廚房內部, 合板을 利用한 店鋪裝飾, 가스, 室內電燈, 階段電氣 等을 設置한 境遇 이들은 建物의 構成部分으로 되었거나 賃借人의 蔘鷄湯집 經營이라는 특수한 目的에 使用하기 위한 것이므로 買收對象이 되는 附屬物에 該當되지 않는다(부산고등법원 1993.4.30. 宣告 92나17129 判決 參照).
原狀復舊 約定과 附屬物買受請求權의 效力
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賃借人이 附屬시킨 物件 中 이 事件 建物部分의 一般的 用途에 依한 使用의 便益에 提供된 物件뿐만 아니라 食堂經營에 便益을 附與하는 物件도 위 建物部分의 客觀的인 便益을 附與하는 物件으로 보는 것이 相當하다고 할 것이므로 이러한 基準에 따르면 위 施設들 中 위 第①, ②, ③의 設備만이 위 建物의 客觀的 價値를 증가시키는 獨立性 있는 物件으로서 附屬物買受請求權의 對象에 該當된다고 할 것이고, 위 제④의 各 設備는 모두 이 事件 賃借目的물에 附屬된 物件이라고 볼 수 없으므로 附屬物買受請求의 對象이 될 수 없다. 한便 債券的 傳貰에 關하여는 民法의 賃貸借에 關한 規定이 類推 適用되고, 賃借人의 附屬物買受請求權을 規定한 民法 第646條는 賃借人의 保護를 爲한 便面積 强行規定이므로 賃貸人과 賃借人間에 債券的 傳貰契約 및 傳貰權設定契約에서 契約終了時에 賃借人은 目的物을 現狀대로 賃貸人에게 引渡하되 賃借人의 費用으로 原狀復舊하기로 約定하여 附屬物買受請求權 行事를 못하게 하는 것은 賃借人에게 不利한 約定으로 無效라고 할 것이다(부산고등법원 1989.5.19. 宣告 88나4751 判決 參照).
賃貸料를 破格的으로 低廉하게 한 境遇의 附屬物買受請求權
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賃貸借契約時에 建物賃借人들이 增改築한 施設物과 附帶施設을 抛棄하고 賃貸借 終了時의 現狀대로 賃貸人의 所有에 歸屬하기로 하는 代價로 賃貸借 契約의 保證金 및 月借賃을 破格的으로 低廉하게 하고, 그 賃貸期間度 長期間으로 約定하는 한便 賃貸人은 賃貸借 契約의 終了 卽時 賃貸建物을 撤去하고 그 敷地에 建物을 新築할 計劃을 갖고 있으며 賃借人度 賃貸借契約 當時부터 그와 같은 事情을 알고 있었다면 賃貸借契約視 賃借人이 附屬할 施設의 所有權을 賃貸人에게 歸屬하기로 한 特約은 但只 附屬物 買受請求權을 排除하기로 하거나 또는 附屬物을 代價없이 賃貸人의 所有에 屬하게 하는 約定들과는 달라서 賃借人에게 不利한 約定이라고 할 수 없다(대법원 1982.1.19. 宣告 81다1001 判決 參照).
賃借人에 對한 施設 變更 許容條件과 附屬物買受請求權
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賃借人들이 賃貸借契約을 締結할 當時 賃借保證金 等 다른 事項들을 함께 定하면서, 賃借人에게 칸막이, 照明, 電話 等의 施設追加 및 變更權을 制限的으로나마 認定하는 條件下에 期間滿了時의 原狀回復을 前提로 附屬物買受請求權을 抛棄하기로 約定한 것이 반드시 賃借人에게 一方的으로 不利한 것이라고 斷定할 수 없다(서울지방법원 1995.12.26. 宣告 95可鍛76172 判決 參照).
같이 보기
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各州
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