不動産市場의 全般的인 沈滯 속에서 再建築을 바라는 아파트 團地 住民들은 政府 입만 바라보고 있다. 規制 빗장이라도 풀리지 않으면 建設 景氣 冷却으로 事業을 미루거나 접을 수밖에 없기 때문이다.

이런 가운데 國土交通部(國土部)는 9月 29日 ‘再建築負擔金 合理化 方案’을 發表했다. 民間 再建築 事業을 規制하는 再建築超過利益還收制(再超還) 緩和가 뼈대다. 再建築負擔金 賦課 基準을 旣存 3000萬 원 以上에서 1億 원 以上으로 調整하고, 1住宅 長期(10年 以上) 保有者 等 實需要者에 對해서는 再建築負擔金의 最大 50%를 減免할 計劃이다. 超過利益을 算定하는 基準도 現行 ‘再建築推進委員會 構成 承認’에서 ‘組合設立認可’ 時點으로 늦춘다(표 參照). 노무현 政府 때인 2006年 첫 導入된 再超還은 文在寅 政府 時節인 2018年 復活했다. 그間 再超還 等 規制가 再建築 事業 進行과 新規 住宅 供給을 遲延한다는 指摘이 있었다. 國土部는 이番 ‘再建築負擔金 合理化 方案’에 對해 “專門家, 地自體(地方自治團體) 等과 여러 次例 論議해 마련한 것으로, 過度한 再建築負擔金 規制를 合理化할 수 있을 것”이라고 評價했다.

政府의 措置가 再建築市場, 더 나아가 얼어붙은 國內 不動産市場을 正常化할 端初가 될 수 있을까가 一次的 關心事다. 이에 對해 再建築·再開發 專門家인 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “結論부터 말하자면 市場에선 ‘이 程度론 턱도 없다’는 意見이 大部分”이라며 “아예 規制를 緩和하지 않는 것보다 낫긴 하지만 政府가 이番에 내놓은 方案으론 圓滑한 再建築이 어렵다”고 말했다. ‘週刊東亞’가 10月 7日 金 所長을 만나 ‘再建築負擔金 合理化 方案’의 核心 內容과 限界, 向後 投資 포인트에 對해 仔細히 들었다.

“再超還 爭點 놔두고 곁가지만 건드려”

‘再建築負擔金 合理化 方案’을 總評해달라.

“再超還을 둘러싼 核心 爭點은 그대로 내버려두고 곁가지만 건드리지 않았나 싶다. 一旦 再建築負擔金 最高 賦課率 50%가 適用되는 超過利益 基準을 從前 1億1000萬 원에서 3億8000萬 원으로 높인 點은 肯定的이다. 다만 效果는 서울 外郭이나 京畿圈 等 負擔金 規模 自體가 적은 地域에 局限될 것이다. 再建築 事業의 核心인 서울 中心 地域 團地에선 負擔金 緩和를 體感하기 어려워 보인다. 턱없이 높은 最高 賦課率 自體를 손보지 못한 點이 限界다. 假令 용산구 동부이촌동 漢江맨션은 最近 負擔金 推算額 7億7000萬 원을 通報받았는데, 여기서 1億 원假量 負擔이 줄어든다고 再建築 事業에 彈力이 붙겠나. 最高 賦課率 自體를 줄이지 않으면 對策 實效性이 떨어질 수밖에 없다.”



‘超過利益’ 算定 時點을 늦춘 건 어떤가.

“어찌 보면 當然한 措置라고 할 수 있다. 推進위가 設立됐다 해도 組合設立을 위한 住民 75% 同意를 받기 前이다. 住民, 組合員의 全般的 醫師는 收斂조차 안 한 狀態라는 뜻이다. 이런 狀況에서 負擔金을 賦課하는 것은 理致에 맞지 않는다. 지나치게 이른 時點부터 賦課되던 負擔金을 正常化한 것이다. ‘再建築超過利益 還收에 關한 法律’(再建築利益還收法)은 ‘賦課 開始時點부터 賦課 終了時點까지 期間이 10年을 超過할 境遇 賦課 終了時點부터 逆算해 10年이 되는 날을 賦課 開始時點으로 한다’(제8조 基準時點 等)고 規定한다. 再建築 事業은 段階別 規制가 많아 入住까지 10年을 넘기기 일쑤다. 이런 狀況에서 再建築負擔金 算定 基準을 조금 調整한다고 根本的인 變化가 생기기는 어렵다.”

國土部는 이番 措置로 줄어들 再建築負擔金 시뮬레이션 結果도 發表했다. 旣存 家口當 負擔金이 4億 原因 團地의 境遇 該當 아파트를 10年 以上 保有한 1住宅者는 最大 減免率 61%를 適用받아 1億5800萬 원만 내면 된다는 것이다. 一部 專門家는 1住宅 長期保有者에 對한 負擔金 減免을 實效性 있는 措置라고 評價한다. 이에 對해 金 所長은 “그것 亦是 根本的 改善策은 아니라고 본다”면서 다음과 같이 덧붙였다.

“1住宅 長期保有者 中에선 隱退한 高齡者가 많다. 當場 貸出도 쉽지 않은데 億臺 再建築負擔金을 마련하지 못하면 數十 年 살아온 집에서 쫓겨나게 된다. 한 집에 오래 산 것이 죄냐는 不滿이 나오는 理由다. 自身이 1住宅 長期保有者라고 생각해도 實際 再建築負擔金 50% 減免 對象이 아닐 蓋然性도 있다. 1住宅 長期保有 基準이 複雜하기 때문이다.”

仔細히 說明해달라.

“假令 父母로부터 住宅을 相續받을 境遇 相續稅 및 贈與稅法에 따라 집을 6個月 안에 處分하면 多住宅 保有로 規定되지 않는다. 그런데 改編되는 再超還 規制로도 相續에 따른 一時的 多住宅 保有가 許容되는지 이렇다 할 잣대가 없다. 再建築 團地에서 10年 以上 居住한 사람이 稅法上 合法的으로 相續 住宅을 處分했는데 뒤늦게 ‘當身은 1住宅 長期保有者가 아니다’라고 通報받으면 抑鬱하지 않겠나.”

“西草, 江南, 龍山 再建築 團地는 新高價 更新”

最近 서울 再建築市長은 一種의 兩極化 現象을 보인다. 江北 地域에선 一部 再建築·리모델링 推進 團地의 아파트 價格이 數億 원씩 下落한 反面, 江南이나 漢江邊 主要 地域은 도리어 오름勢를 보이는 것이다. 이를 두고 金 所長은 “再建築 事業에 對해 새 政府는 다른 政策을 내놓을 줄 알았는데, 期待보다 實效性 없는 ‘맹湯’ 對策에 서울 外郭 地域을 中心으로 再建築 團地 價格이 調整되고 있다”며 “이와 對照的으로 瑞草, 江南, 용산 等 서울 主要 地域의 再建築 團地는 價格 下落은커녕 申告價를 更新하고 있다”고 分析했다.

江北 再建築 團地가 弱勢를 보이는 理由는 무엇인가.

“이番 政府 들어 再建築 規制 緩和에 對한 期待感이 높았다. 尹錫悅 大統領의 大選 候補 時節 1號 公約이 住宅 250萬 戶 供給이었고, 이를 뒷받침하고자 再建築·再開發 規制 緩和도 公約하지 않았나. 올해 京畿 地域 아파트 價格이 빠졌지만 1期 新都市 時勢는 버텼는데, 이 또한 再建築 期待感 때문이었다. 그런데 8·16 不動産對策에서 ‘再整備 마스터플랜을 2024年 中 樹立 豫定’이라는 發表가 나오자 1期 新都市 아파트 價格이 떨어지기 始作했다. 再開發·再建築은 結局 未來價値를 期待한 投資다. 老朽 아파트라도 新築 後 價格이 오르고 住居 環境도 좋아질 것이라는 展望에 움직이는 것이다. 當場 周邊 아파트 時勢가 떨어지고, 新築 아파트 急賣物도 나오는 狀況에서는 價格 下方 恐怖가 再建築市場으로도 轉移된다. 負擔金을 비롯한 費用과 오랜 時間을 들여 再建築에 投資하기보다 차라리 新築 아파트를 사는 게 낫다고 생각할 수도 있다.”

江南에서도 蠶室 一部 再建築 團地의 呼價가 億臺로 떨어졌다는데.

“西草, 강남구의 核心 再建築 團地의 價格은 안 빠졌다. 江南圈에선 蠶室이 特異 事例라고 본다. 于先 蠶室은 土地去來許可區域으로 指定돼 있다. 實居住 條件을 맞추려면 貰入者를 낀 이른바 ‘갭投資’가 不可能한데, 居住 環境이 劣惡하다. 江南圈 아파트는 15億 원 넘는 高價라 貸出도 안 된다. 속된 말로 ‘現金 박치기’가 不可能한 것이다. 蠶室을 代表하는 아파트 團地인 엘스, 리센츠, 트리지움 等 ‘엘리트’의 價格이 調整되고 있다. 再建築市場度 影響을 받을 수밖에 없다.”

그렇다면 當分間 再建築 投資는 斷念하고 市場 推移를 지켜봐야 할까. “再超還이라는 規制가 있는 限 圓滑한 再建築은 어렵다”는 게 金 所長의 主張이다. 그는 “現 政府가 不動産 規制 緩和를 標榜하고 나섰지만 再超還 廢止는 短期間에 어려울 것”이라면서 “2008年 글로벌 金融危機로 國內 不動産市場이 完全히 沈滯되고 建設業界에선 哭소리가 났지만, 當時 政府도 再超還 廢止가 아닌 施行 猶豫에 그쳤다”는 點을 根據로 들었다. 그러면서 金 所長은 “再建築 投資는 市場에 對한 깊은 分析과 理解가 必要하며, 特히 촘촘한 規制를 確實히 따져보는 게 重要하다”고 덧붙였다.

“再超還 廢止 短期間 내 어려워… 規制 確實히 따져야”

再超還이 있는 한 再建築 進行은 어렵다고 했는데, 投資를 斷念해야 하나.

“모든 再建築 團地에 再超還이 適用되는 건 아니다. 盤浦住公1團地를 例로 들면 같은 團地에서도 1, 2, 4주구는 再超還이 適用되지 않는 反面, 3주구는 規制 對象이다. 2017年 12月 31日까지 最初 管理處分인가 申請이 接受된 團地는 再超還 適用 對象이 아니다. 再建築負擔金을 納付하기 싫다면 再超還 對象이 아닌 團地에 對한 投資를 考慮할 수 있다. 勿論 價格이 비싸지만, 再超還 리스크가 如前한 狀況에서 事業 進行이 確實하다는 메리트를 無視할 수 없다.”

긴 呼吸의 投資를 考慮해야 하나.

“그것도 한 方法이다. 假令 이제 갓 組合設立認可를 받았거나 安全診斷을 申請하는 再建築 團地를 注目할 수 있다. 管理處分認可까지 6~8年은 우습게 걸리는 게 現實이다. 그때쯤이면 再超還 廢止나 施行 猶豫 措置가 이뤄질 수도 있다. 再建築 事業 初期 段階에서 安全診斷 規制 緩和는 比較的 期待해볼 만하다. 規制 緩和를 기다리면서 價格 上昇分을 누릴 수 있다. 反對로 當場 再建築된 新築 아파트에 入住하는 게 目的이라면 移住·撤去가 始作된 곳을 노려볼 수 있다. 只今처럼 不動産市場이 혼란스러운 狀況에선 事業性에 對한 憂慮로 再建築 事業이 멈출 可能性이 크다. 하지만 移住와 撤去가 始作되면 當場 市場이 萎縮되더라도 金融費用이 負擔돼 어떻게든 아파트를 完成하게 마련이다.”

向後 不動産市場 展望은 어떤가.

“只今 不動産市場 心理가 完全히 얼어붙었다. 올해 들어 서울 아파트 去來量 自體가 每달 數千 件에 不過해 글로벌 金融危機 때보다 적은 水準이다. 金利引上이 來年 上半期까지 繼續된다는 分析도 있어 이 같은 狀況이 當分間 이어질 可能性이 크다. 國內 要因만 살펴보면 來年 上半期 不動産市場에 注目할 만한 이벤트가 있다. 卽 讓渡所得稅 日時 重課 猶豫가 2023年 5月 9日까지이고, 6月 1日은 每年 綜合不動産稅(綜不稅), 財産稅 賦課 基準日이다. 最近 政府가 多住宅者에 對한 綜不稅 重課를 廢止하겠다고 나섰지만 國會에서 通過될지 未知數다. 이런 狀況에서 重課를 避하려고 來年 上半期에 住宅을 處分하려는 움직임이 있을 것으로 豫想된다. 따라서 不動産市場이 大勢 下落이냐, 一時 調整 局面이냐를 判斷할 때 來年 下半期가 重要한 時點이라고 본다. 來年 上半期에 住宅 賣渡 誘因이 되는 이벤트는 다 끝난다. 再建築市場에선 當場 아파트 時勢가 떨어져도 安全마진을 確保할 수 있는지를 診斷해봐야 한다.”

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