京畿 龍仁市 樹脂溝에 사는 30代 主婦 李某 氏는 지난해 末 靑天霹靂 같은 消息에 머리가 지끈거렸다. 올여름 傳貰 滿期를 앞두고 봄부터 買收할 집을 알아보러 다닐 참이었다. 水枝區 동천동에 이미 점찍어둔 아파트가 있었지만 아직 時間 餘裕가 있어 느긋했다. 게다가 한 해 동안 수지 집값이 急激히 올라 해가 바뀌면 價格이 조금 내려가리라 內心 期待했다.
그런데 政府가 지난해 12月 28日 突然 京畿 水原 八達區, 龍仁 水枝區와 器興區 等 3個 地域을 調整對象地域으로 追加 指定하고 31日부터 效力을 發生시켰다(표 參照). 該當 地域에는 △多住宅者 讓渡稅 重課·長期保有特別控除 排除, 調整對象地域 內 2住宅 以上 保有者 綜合不動産稅(綜不稅) 追加 課稅 適用 等 稅制 講和 △LTV(住宅擔保貸出比率) 60%·DTI(總負債償還比率) 50% 適用, 1住宅 以上 世代의 住宅 新規 購入을 위한 住宅擔保貸出 原則的 禁止 等 金融 規制 强化 △請約 規制 强化 等이 適用된다.
3個 調整對象地域은 2018年 한 해 동안 各各 4.08%(八達), 7.97%(수지), 5.90%(鬐興)씩 올라 京畿道에서도 比較的 높은 上昇勢를 보였다. 調整對象地域 指定은 住宅法 第63條 2項에 따라 直前 3個月間 該當 地域 住宅 價格 上昇率이 試圖 消費者物價上昇率의 1.3倍를 超過한 地域이어야 하고(공통요건), 直前 2個月間 請約競爭率이 5 對 1을 超過하거나 直前 3個月間 分讓權 轉賣 去來量이 前年 同期 對比 30% 以上 增加하는 等(選擇要件)의 變動이 있을 때 이뤄진다.
집값 調整 機會 노리던 實需要者 茫然自失
勿論 이들 地域도 政府가 지난해 9·13 不動産對策을 發表한 以後 上昇勢가 小幅 꺾였다. 그러나 GTX(首都圈廣域急行鐵道)-A路線 着工, GTX-C路線 豫備妥當性調査 通過, 인덕원-東灘 複線電鐵, 新盆唐線 延長 等 굵직한 交通開發 計劃이 豫定돼 있어 집값 上昇 原因으로 擧論됐다. 이에 따라 政府는 “미리 調整對象地域으로 新規 指定한다”고 밝혔다.
지난해 12月 19日 政府가 3期 新都市를 發表한 以後 景氣 南楊州, 河南 等 首都圈 大部分 地域에서는 住宅 供給 擴大에 따른 집값 下落을 憂慮하는 목소리가 커졌다. 3個 調整對象地域 住民들도 直接的으로 影響을 받는 곳은 아니었지만 不安하기는 마찬가지였다.
李氏는 “새 學期가 지나고 非需期에 熱心히 발품 팔아 집을 장만할 計劃이었다. 周邊에서는 집主人들이 稅金 負擔 탓에 賣物을 내놓지 않아 ‘賣物 잠김’ 現象이 심해질 거라고 하더라. 2017年부터 只今까지 苦悶만 하다 이제 機會를 잡나 했는데 다시 어려워졌다. 안 그래도 金利引上으로 負擔이 되는데, 調整對象地域 指定으로 貸出까지 힘들어져 걱정이다. 政府는 實需要者 생각은 눈곱만큼도 안 하는 것 같다”며 强한 不滿을 드러냈다.
‘汝矣島’發 狂風 再現 遮斷하려는 뜻
該當 地域 不動産公認仲介士들도 政府 決定을 반기지 않았다. 안 그래도 9·13 不動産對策 以後 買收 待機者가 사라져 去來 成事가 쉽지 않은데 이番 措置로 買收勢가 더욱 失踪될 것으로 豫想되기 때문. 龍仁 水枝區 동천동 D不動産公認仲介士事務所 職員은 “지난해 12月 31日부터 指定 效力이 發生했기 때문에 28日 以後 사흘間 契約을 願하는 急賣物이 조금 나왔다. 진작부터 契約이 進行된 賣物은 더러 消化되기도 했지만 時日이 너무 急迫해 大部分 成事되지 않았다. 앞으로 狀況은 더 안 좋다. 樹脂에 入住를 앞둔 아파트 團地가 적잖은데 集團貸出만 바라보고 入住를 準備한 사람 中에는 들어가지 못하는 境遇도 있을 것”이라며 憂慮했다.
一角에서는 이番 措置에 對해 그럴 만하다는 意見도 나온다. 龍仁 器興區에 居住하는 30代 主婦 崔某 氏는 “분당線 構成驛 隣近 三星래미안은 專用面積 84㎡ 實去來價가 지난해 1月 4億5000萬 원에서 12月 7億 원으로 올랐다. 지은 지 16年 된 아파트가 2倍假量 오르는 것을 보고 있자니 비트코인 狂風이 聯想될 程度였다. 但只 구성역에 GTX-A路線 驛이 들어서리라는 所聞 때문이었다. 萬若 調整對象地域에 指定되지 않았다면 構成驛 一帶 아파트는 2019年에도 繼續 오를 것”이라며 政府 措置에 首肯했다.
政府가 不動産市場 沈滯 시그널에도 調整對象地域을 追加 指定한 것은 그만큼 交通開發 事業이 집값과 直結되는 事案이기 때문이다. 지난해 12月 27日 着工에 들어간 GTX-A路線은 京畿 坡州에서 出發해 一山, 서울驛, 三星, 水西, 盆唐, 龍仁을 지나 東灘에 이른다. 江南을 貫通해 서울驛을 잇는 것만으로도 GTX-A路線 驛 隣近 아파트들은 好材가 豫想된다. 또한 現在 광교에서 江南驛까지 이어진 新盆唐線이 용산역까지 延長될 境遇 新盆唐線 驛 隣近 아파트들 亦是 몸값이 높아질 수 있다.
지난해 朴元淳 서울市長의 ‘汝矣島-龍山 桶開發’ 公約에 따른 異常 過熱 烈風이 한 次例 불어닥쳤기 때문에 交通開發 事業에 따른 집값 上昇은 누구라도 斟酌할 수 있을 것이다. 이 때문에 政府는 大大的인 交通開發 事業에 들어가기 前 未然에 市場 不安을 防止하고자 3個 地域의 調整對象地域 追加 指定을 斷行한 것으로 풀이된다.
다만 政府가 住民 意見을 無視한 채 얼마間 餘裕도 없이 發表와 거의 同時에 效力을 發生시킨 것은 多少 不合理하다는 指摘이 나온다. 윤지해 不動産114 首席硏究員은 “最近 首都圈 不動産市場이 安定 局面에 들어간 狀況에서 調整對象地域이 追加로 指定됐다. 政府가 3期 新都市 開發案과 交通開發 計劃을 함께 發表했고 그에 따른 市場 過熱을 잡겠다는 意志를 드러냈다. 그런데 住宅은 個人의 財産權과 關聯된 問題인 만큼 該當 地域 住民들의 不滿이 있을 수 있다. 또한 該當 地域으로 移住를 考慮하던 實需要者도 善意의 被害를 입었다”고 말했다.
