• ‘一時的 2住宅’ 最大限 活用하라

• ‘1家口 1住宅 讓渡稅 非課稅’ 노려라

• 所得 있는 成人 子女에게 贈與하라

大法院 登記情報廣場에 따르면 2022年 12月 서울 地域 集合建物(아파트·빌라·오피스텔)의 贈與에 依한 所有權登記移轉 件數는 2269件으로 集計됐다. 傳達 895件보다 153.5% 增加한 數値다. 全國으로 範圍를 넓혀도 같은 期間 贈與에 따른 所有權移轉登記 件數는 8962件으로 傳達 4212件보다 112.8% 急增했다
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贈與는 大槪 집값 上昇 局面에서 活潑해진다. 贈與稅 算定 基準인 집값이 더 上昇하기 前 서둘러 贈與하려는 心理가 作用해서다. 反對로 집값 下落 局面에서는 집값이 더 떨어질 것으로 豫想해 贈與를 미루지만 例外的 狀況도 있다. 2022年 12月 넷째 週(26日 基準) 全國 아파트 賣買價格指數는 前週보다 0.76% 下落해 2012年 5月 統計値를 낸 以來 가장 큰 下落 幅을 記錄했는데도 이 時期 贈與가 大幅 늘어났다. 새해부터 改正된 地方稅法에 따라 取得稅 算出 方式이 바뀌기 때문이다.

世代 分離로 取得稅 重課 避하기

그동안 納稅者가 贈與로 不動産을 取得하면 課稅標準으로 市價標準額을 適用해 왔다. 그러나 올해 贈與分부터는 地方稅法 改正에 따라 市價인정액으로 取得價額을 매긴다. 市價標準液은 政府가 不動産에 對한 稅金을 徵收하기 위해 公示하는 價格(公示地價)으로, 通商 時勢의 60~70% 水準이다. 反面 市價인정액은 取得日 前 6個月부터 取得日 後 3個月 以內 基準日이 있는 賣買事例價額, 鑑定價額, 公賣價額 等 時價로 認定되는 價額을 뜻한다. 結局 집값 上昇 期待心理로 贈與를 擇하는 것보다 贈與에 賦課하는 取得稅 基準이 바뀌기 前 서둘러 贈與하는 것이 더 유리하다고 判斷한 이들이 많아지면서 贈與가 늘어난 셈이다.

이처럼 해마다 달라지는 稅法은 不動産市場에 끼치는 影響이 相當하다. 特히 올해는 不動産 好況期이던 2019~2021年과 달리 不動産 價格이 全國的으로 下落勢를 보임에 따라 政府의 不動産政策 方向이 規制 緩和에 焦點을 맞추고 있다. 더욱이 美國發 金利 引上으로 國內 金利까지 출렁이고 住宅 過剩 供給 負擔도 적지 않은 實情이다.

앞날이 不確實한 時期에는 投資 포트폴리오를 檢討하고 投資 戰略을 再構成할 必要가 있다. 이때 반드시 考慮해야 하는 것이 節稅다. 최인용 假現稅務法人 稅務士는 이에 對해 “不動産은 利得이 한꺼번에 實現되는 投資處이기에 이에 따른 稅金 負擔 또한 큰 便이다. 따라서 얼마나 合法的으로 節稅할 수 있느냐가 投資 收益率을 左右한다”고 말했다.



崔 稅務士는 연세대 法務大學院에서 租稅法 專攻으로 碩士 學位를 取得했다. 2004年 第41回 稅務士 試驗에 合格해 現在 假現稅務法人을 運營하고 있다. 네이버가 선보인 온라인 敎育 서비스 파트너스퀘어(비즈니스 스물 前身)에서 稅務 講義를 新種 코로나바이러스 感染症(코로나19)李 擴散되기 前까지 10年間 進行하기도 했다. 2020年 12月에는 유튜브 채널 ‘줄二世’를 開設해 줄줄 새는 費用을 줄이고 利益은 늘리는 情報를 提供하고 있다.

崔 稅務士에게 最近 政府가 發表한 ‘2023年 經濟政策 方向’ 가운데 가장 눈길을 끄는 內容을 물었다. 그는 “집값 下落에 따른 讓渡所得稅(讓渡稅) 重課와 取得稅, 綜合不動産稅(綜不稅) 緩和에 傍點이 찍혀 있다”고 말했다.

“尹錫悅 政府가 出帆하고 發表한 不動産政策은 惠澤을 늘리거나 規制를 풀어주는 內容이 主를 이룬다. 有住宅者라면 달라진 讓渡稅·贈與稅 關聯 內容을, 無住宅者나 갈아탈 집을 알아보는 需要者라면 改正된 取得稅·保有稅에 關한 內容을 꼼꼼히 살펴야 節稅 效果를 누릴 수 있을 것이다.”

不動産賃貸所得 年 2000萬 원 以下면 分離課稅 有利

올해부터 政府가 取得稅 重課稅를 緩和함에 따라 稅金 負擔을 덜게 됐다는 사람이 많다. 3住宅 以上 多住宅者도 取得稅 重課를 避할 方法이 있나.

“勿論이다. 多住宅者가 重課稅를 避하는 方法은 세 가지가 있다. 첫째, 市價標準液 1億 원 以下 住宅 購入하기다. 다만 都市및住居環境整備法에 따른 整備區域으로 指定된 住宅은 1億 원 以下 住宅이라도 住宅 數에 包含되니 留意해야 한다. 둘째, 一時的 2住宅으로 取得稅 重課 避하기다. 집을 팔고 새집을 살 때 一時的으로 2住宅이 되는 境遇가 있다. 올해부터 政府가 一時的 2住宅者에게 重課稅를 適用하지 않기로 했다. 셋째, 世代 分離로 一時的 2住宅 重課 避하기다. 取得稅의 境遇 家口別로 住宅 手를 判斷한다. 家口員에게 住宅이 많으면 新規 取得하는 住宅에 重課稅를 適用한다는 意味다.”

不動産을 처음 사는 사람은 單獨 名義가 유리할지, 共同名義가 유리할지 苦悶한다. 狀況別로 不動産 名義를 어떻게 하는 것이 바람직한가.

“住宅 規模와 數를 考慮해야 한다. 不動産 名義는 分散할수록 讓渡稅를 節減하는 效果가 있지만, 다른 稅金을 折稅하려면 愼重히 選擇할 必要가 있다. 取得 資金이 不足한 子女가 不動産을 얻거나 所得이 없는 主婦가 高架 不動産을 取得하는 境遇에는 取得 資金에 對해 贈與稅가 賦課될 수 있으므로 留意해야 한다. 不動産을 保有하는 동안 내는 綜不稅度 單獨 名義인지 共同名義인지에 따라 節稅 效果가 달라진다. 現在 單獨 名義로 1住宅을 保有한 境遇는 總 12億 원을 基本으로 控除해 주고, 共同名義는 各各 持分別로 9億 원씩 控除해 總 18億 원을 控除해 준다. 高價 住宅을 保有한 境遇는 共同名義로 設定하면 綜不稅는 勿論 讓渡所得稅, 相續稅 負擔까지 줄일 수 있다.”

不動産賃貸所得은 綜合所得으로 分類돼 課稅된다. 勤勞所得과 합쳐 과세되다 보니 勤勞所得이 많은 사람은 높은 所得稅率로 稅金을 負擔하게 된다. 稅金을 줄일 方法이 있나.

“住宅 賃貸所得이 있어도 課稅 對象 住宅과 그렇지 않은 住宅이 있다. 1住宅者는 住宅 賃貸所得稅 非課稅 基準이 基準市價(公示地價) 9億 원 以下에서 12億 원 以下로 上向됐다. 올해부터 市價가 最高 17億 원에 이르는 保有 아파트를 月貰로 빌려주고 다른 집에 貰 들어 사는 1住宅者도 賃貸所得稅를 내지 않는다. 住宅賃貸所得 合計額이 2000萬 원 以下인 境遇는 綜合課稅와 分離課稅 中 自身에게 유리한 쪽을 選擇할 수 있다. 賃貸所得이 적은데 綜合 課稅되는 勤勞所得이나 事業所得이 많다면 綜合所得基本稅率로 決定된다. 예컨대 1億 원 年俸의 境遇 基本稅率이 35%로 適用된다. 이런 高額 年俸者는 賃貸所得에 對해 14%만 稅金으로 納付하는 分離課稅를 選擇하는 것이 좋다.”

高價 住宅 多住宅者는 保有하거나 贈與하거나

賃貸所得이 年 2000萬 원 以下일 때 分離課稅를 申請하면 賃貸住宅法에 따라 長期賃貸住宅으로 登錄한 境遇와 그렇지 않은 境遇 稅金 差異가 있나.

“그렇다. 長期賃貸住宅으로 登錄하면 必要經費, 基本控除, 稅額 減免 等이 適用돼 稅金 負擔이 줄어든다.”

低價 住宅을 保有한 多住宅者는 綜不稅 負擔이 커지기 前 집을 處分하는 것이 좋은가, 아니면 綜不稅 負擔을 甘受하며 追加 집값 上昇을 期待하는 것이 나은가.

“지난해 初까지 住宅 價格은 歷代 最高 上昇率을 記錄했다. 올해도 大規模 住宅 供給이 어렵다면 집값이 오를 可能性을 排除할 수 없다. 그러나 金利가 急上昇해 住宅 需要가 줄면서 住宅 價格 下落을 부추기고 있다. 住宅 價格 上昇이 制限的이라면 保有稅를 負擔하면서 多住宅을 維持할 理由가 없다. 다만 綜不稅 負擔을 避하려고 住宅을 處分했다가 讓渡稅 爆彈을 맞을 수도 있다. 多住宅者에겐 높은 讓渡稅率이 適用되니 留意해야 한다.”

高價 住宅을 保有한 多住宅者에게 必要한 綜不稅 節稅 戰略은 뭔가.

“두 가지 方法을 活用할 수 있다. 첫째는 保有하기다. 綜不稅가 政權에 따라 바뀌기는 하지만 住宅 價格이 下落하는 狀況에서 높은 稅率을 固守하는 政策은 支持를 받기 어렵기에 經濟 狀況을 보면서 팔기보다는 保有하는 方法을 考慮할 必要가 있다. 둘째는 贈與하기다. 住宅은 不動産 中 가장 人氣 있는 投資 對象이라 서울 江南·瑞草·용산 地域 不動産을 保有한 境遇에는 팔지 않고 갖고 있으려 한다. 高價 住宅을 多數 保有하고 있다면 綜不稅 規制가 緩和돼도 負擔이 클 수 있다. 이런 境遇는 所得 있는 成人 子女에게 贈與하는 것이 節稅에 도움이 된다. 高價 住宅을 贈與하더라도 一部 所得 證憑을 할 수 있고 5年 內 年賦延納 規定에 따라 贈與稅를 나눠 낼 수 있기 때문이다. 子女가 結婚해 손주까지 있다면 孫子女에게도 一部 贈與해 節稅할 수 있다. 이는 稅法 規定을 잘 利用하는 것으로 節稅이지, 法을 어기는 脫稅가 아니다.”

3年 內 從前 住宅 讓渡하면 一時的 2住宅者도 非課稅

住宅 類型別 讓渡稅 節稅 戰略을 具體的으로 듣고 싶다.

“1家口 1住宅으로 讓渡稅 非課稅 惠澤을 받으려면 ‘1家口’ ‘1住宅’ ‘2年 以上 保有’를 모두 充足해야 한다. 世代가 分離되지 않아 1家口 要件을 滿足하지 못하거나, 오피스텔이나 家族조차 모르는 또 다른 住宅을 保有하는 바람에 1住宅 要件을 못 채우는 境遇도 있으니 住宅 數를 꼼꼼하게 確認해야 한다. 以前 政府에선 從前 住宅과 新規 住宅이 모두 調整對象地域에 있는 一時的 2住宅의 境遇 1年 以內 집을 處分해야 非課稅 惠澤을 줬다. 이런 理由로 지난해 집을 急賣로 내놨는데 住宅 去來가 急減해 1年 以內 팔지 못한 境遇 非課稅 惠澤을 받을 수 없었다. 家口員 全員이 같이 移徙하기 어려운 事情이 있어도 一律的 規制를 適用하는 것도 問題였다. 現 政府에선 이를 緩和해 調整對象地域에서도 從前 住宅을 3年 以內 讓渡하는 境遇 非課稅 惠澤을 받을 수 있도록 했다. 또한 新規 住宅으로 轉入하는 規定도 削除했다.

崔 稅務士는 “不動産을 사고팔기 前 반드시 最近 달라진 稅法을 把握하라”고 助言했다. 이어진 敷衍說明은 이렇다.

“不動産 去來는 物件을 알아보고 契約書를 作成하고 契約金, 中途金, 殘金을 치르기까지 몇 個月이 所要된다. 契約을 締結한 뒤 바뀐 稅法 內容을 몰랐다며 뒤늦게 節稅 方法을 알아보다 不利益을 얻는 境遇가 많다. 稅金은 不動産政策 方向의 一部이기에 집값 上昇期와 下落期에 따라 內容이 크게 달라지는 만큼 平素 稅法을 알아두고 節稅 效果를 얻기를 바란다.”