最近 태영建設 企業構造改善 申請에 따라 不動産 프로젝트 파이낸싱(PF)保證 債務 關聯 建設業界의 追加 危機 憂慮가 커지고 있다. 金融機關들이 建設社의 新規貸出과 滿期 延長에 保守的으로 對應할 境遇 財務構造나 資金力이 脆弱한 建設社는 곧바로 危機에 直面할 수 있기 때문이다. 이에 따라서 最近 信用評價 機關들과 證券社들이 個別 建設社의 PF 偶發債務 規模와 內容을 分析한 報告書를 잇달아 내놓으며 建設社 玉石 가리기가 本格化되고 있다.
特히 韓國信用評價가 지난해 12月 國內 主要 建設社의 都給事業과 整備事業 PF 保證規模를 自己資本과 對備해 分析한 報告書는 玉石 가리기의 導火線이 됐다는 評價다. 韓信評의 分析內容을 들여다 보면 태영建設(374%), 롯데建設(213%), 現代建設(122%), HDC現代産業開發(78%), GS建設(61%), KCC建設(56%), 신세계건설(50%) 等이 自己資本 對比 PF保證 規模가 50%를 上廻하고 있는 것으로 나타났다.
偶發債務는 現 時點에는 財務諸表에 債務로 계상되어 있지는 않으나, 將來에 債務로 계상될 될 수 있는 潛在的인 負債를 뜻한다. 不動産 PF 支給保證이 바로 이러한 境遇다. 市場이 好況인 境遇에는 別 問題가 되지 않지만 金利上昇 및 不動産 景氣 惡化 等으로 事業性이 惡化되어 施行社가 債務를 堪當하지 못하게 되면 이를 保證한 建設社의 債務가 되기 때문에 그만큼 負債比率이 높아져 危機에 處할 可能性이 높아진다.
問題는 태영建設 워크아웃 申請 以後 建設業種 全體가 不實에 露出됐다는 憂慮의 視線과 함께 市場이 過度하게 梗塞되는 모습을 보이고 있다는 點이다. 자칫 健實한 建設社까지 都賣金으로 不實會社로 烙印 찍힌다면 不動産 市場을 넘어서 經濟全般에 莫大한 影響을 미칠 수 있기 때문이다.
지난달 28日 김주현 金融委員長 亦是 태영建設 워크아웃 申請 關聯 브리핑에서 “태영建設 特有의 問題로 어려움이 커진 만큼 建設業 全般의 問題라고 보기 困難하다”며 이番 不動産 PF 問題를 診斷한 바 있다. 建設社마다 PF 規模와 構造, 性格 等 危險 水準을 判斷할 要因이 千差萬別이기 때문에 投資者 立場에서는 建設社의 PF 內容과 財務構造를 꼼꼼히 뜯어볼 必要가 있다는 指摘이 나온다.
앞서 韓信評 側에서는 都給事業과 整備事業 全體의 PF 規模를 分析對象으로 삼았지만, 一般的으로 整備事業은 組合員이 所有한 土地가 確保돼 있어서 都給事業과 달리 危險要素가 制限的이라고 認定받고 있다.
다만, 都市整備 事業 PF保證이 ABCP와 같이 滿期 1年 以內의 短期 金融으로 調達됐거나 브릿지論의 保證 規模가 큰 建設社들의 境遇는 各別한 管理가 必要하다. PF에 對한 憂慮가 커진 現在의 狀況에서 滿期 時點의 借換 리스크와 본 PF 轉換 失敗에 따른 리스크가 더욱 크다는 點을 注目해야 한다.
이러한 點에서 都市整備 事業의 PF 貸出 滿期와 프로젝트 事業期間을 一致시키는 方式으로 資金을 調達해 事業 途中 借換 危險性을 源泉的으로 封鎖하고 있는 建設社들이 PF 리스크를 잘 管理하고 있는 것으로 注目받았다. 代表的으로 삼성물산과 DL이앤씨가 이러한 戰略을 使用하고 있는 建設社들이다. 이들은 施行社에 對한 브릿지론 保證도 全혀 하지 않는 것으로 알려져 있다.
不動産 PF가 雷管이 돼 建設業種 全般이 도미노처럼 不實化 될 수 있다는 警告가 곳곳에서 울리고 있다. 建設 關係者들은 “只今이야 말로 漠然한 恐怖에 휩쓸리지 말고 冷靜하게 分讓率, 未着工 與否, 商業用 不動産, 分讓 地域 等 여러가지 變數를 綜合的으로 考慮해 建設社의 PF 偶發債務 리스크를 選別하는 것이 重要한 時點”이라며 “信用等級, 負債比率, 流動性 等 建設社의 財務健全性度 함께 살펴봐야 한다” 고 말했다.
권대중 西江大 不動産學科 敎授는 “自己資本이 낮거나 借入比率이 높은 建設社, 不渡 可能性이 높은 建設社들을 分類해서 構造調整을 해야 한다” 면서도 “健實한 事業場이나 建設社들도 본PF가 막혀 있는 狀況이라 規制緩和 等을 통해 現場이 원활하게 돌아갈 수 있도록 支援해야 한다”고 强調했다.
정진수 東亞닷컴 記者 brjeans@donga.com
