住民 葛藤에 漂流하는 리모델링
工事費 上昇-再建築 規制 緩和로 ‘再建築 代替財’로서 魅力 떨어져
施工社 受注 抛棄-組合 解散까지… 事業 與件 따라 再建築 與否 不透明
리모델링 但只 “希望拷問” 反撥… 政府 “리모델링도 인센티브 檢討”
이祝福 産業2部 記者
最近 住宅 리모델링 事業을 推進하던 아파트 團地에서 이를 撤回하는 움직임이 일고 있다. 住宅 市場 沈滯와 原資材값 上昇에 따른 工事費 引上으로 事業性을 擔保하기 어려워졌기 때문이다. 여기에 再建築 規制가 大幅 緩和되면서 ‘再建築 代替財’로서의 魅力도 떨어지면서 人氣가 시들고 있다. 專門家들은 리모델링 事業이 進陟된 團地나 再建築이 어려운 團地가 있는 만큼, 리모델링에도 再建築 規制 緩和에 準하는 惠澤(인센티브)李 주어져야 한다고 指摘한다.
리모델링 事業 推進 與否를 놓고 葛藤이 크게 나타나는 團地는 아직 리모델링 初期 段階인 團地가 많다. 올해 3月 서울 강서구 염창동 無學아파트에서는 리모델링 事業 贊反으로 葛藤이 커지면서 아파트로 警察까지 出動하는 일이 벌어졌다. 리모델링 組合이 組合 設立 다음 段階인 安全診斷을 進行하기 위해 點檢 車輛을 呼出했는데, 이를 反對하는 住民들이 團地 內로 車가 進入하는 것을 막아섰다.
● 建設社·組合 모두 손떼기 始作해
리모델링은 旣存 아파트의 構造를 維持한 채 水平·垂直으로 增築해 住宅을 다시 짓는 事業이다. 竣工 後 15年이면 推進할 수 있어 30年을 넘어야 하는 再建築보다 빠르게 推進할 수 있다. 또 精密安全診斷 結果가 B等級이기만 해도 돼 D等級 以下를 받아야 하는 再建築보다 門턱이 낮다. 超過利益還收制와 轉賣制限을 適用받지 않아 그동안은 再建築의 代替財로 여겨졌다.
하지만 最近 집값 下落과 高金利, 原資材값 上昇 等으로 事業性이 낮아진 데다 未分讓 物量까지 늘어나면서 리모델링의 人氣는 크게 꺾인 狀態다. 韓國리모델링協會에 따르면 3月 末 基準 全國 리모델링 事業 推進 團地는 140곳, 11萬2417채다. 2021年 12月 94곳에서 6個月 만인 지난해 6月 131곳까지 늘어난 것과 比較하면 增加勢가 주춤한 것이다.
工事費 引上 等으로 收益이 不透明해지자 建設社부터 손을 떼기 始作했다. 올해 2月 末 쌍용건설은 京畿 군포시 산본동 雪嶽住公8團地 리모델링 事業 優先協商對象者 地位를 抛棄했다. 삼성물산은 서울 송파구 오금동 가락상아2次 리모델링 事業을 競爭 없이 따냈다. 建設業界 關係者는 “最近 글로벌 景氣 不確實性이 커져 리모델링으로 收益을 내기 어려운 狀況”이라며 “事業場 與件에 따라 施行 與否를 決定하려고 한다”고 말했다.
事業을 아예 撤回하고 組合을 解散하는 움직임도 나타나고 있다. 지난달 서울 송파구 거여동 巨與1團地는 組合 設立 3個月 만에 事業性·組合 運營費 等을 理由로 組合을 解散했다.
● ‘再建築 쉬워진다는데’…주민 葛藤 增幅
리모델링에 쏠렸던 關心은 再建築으로 옮겨가고 있다. 再建築 規制가 緩和되면서 서울에서는 올해 들어 約 6萬 채 規模의 아파트가 이미 安全診斷을 通過한 狀態다.
그동안 安全診斷 通過가 事實上 不可能하다고 보고 規制가 덜한 리모델링을 推進했던 團地들은 再建築 轉換 與否를 놓고 葛藤을 겪고 있다. 京畿 高陽市 一山西區 주엽동 鋼線마을 14團地는 1月 현대건설을 施工社로 選定했지만 一部 住民이 리모델링 反對同意書를 걷기 始作했다.
1期 新都市(분당, 一山, 中東, 평촌, 산본) 特別法(老後計劃都市 整備 및 支援에 關한 法律) 發表에 따른 期待感도 높아지며 旣存 리모델링 事業이 遲遲不進하고 있다. 特別法을 適用받으면 再建築 時 團地 容積率이 旣存 250∼300%에서 最大 500%까지 높아져 收益性이 높아진다. 現行 리모델링은 旣存 採水에서 15% 以內 增加, 3個 層만 더 지을 수 있어 再建築에 비해 事業性이 낮다.
다만 容積率 上向에 따른 寄附採納 等 特別法 主要 細部 事項이 決定되려면 아직 2年假量이 남았다는 點이다. 京畿 安養·高陽市는 老後 住居地域의 開發 方向을 決定하는 都市·住居環境整備基本計劃 用役을 發注했는데 用役 結果는 21個月 뒤에 나올 豫定이다. 리모델링과 再建築의 事業性을 따져 더 나은 쪽으로 決定하려는 團地는 그동안 住民 葛藤을 堪耐하며 기다려야 한다는 얘기다. 이형욱 坪村리모델링聯合會長은 “論議만 茂盛한 特別法으로 오히려 리모델링 推進 團地들은 希望顧問을 當하고 있다”고 呼訴했다.
● “리모델링 인센티브도 必要”
政府도 이 같은 狀況을 把握하고 最近 리모델링 團地에 對한 인센티브를 檢討하고 있다. 元喜龍 國土交通部 長官은 지난달 22日 京畿 高陽市 一山新都市 住民을 만난 자리에서 “리모델링도 寄與할 部分은 寄與하고 一山 全體의 그림에 맞게 要請하면 再建築 못지않은 惠澤을 열어주려고 한다”고 말하기도 했다.
專門家들은 아파트 리모델링과 再建築이 함께 活性化될 수 있는 政策이 必要하다고 指摘했다. 竣工 軟한 等 與件에 따라 再建築으로 轉換하기 힘든 리모델링 團地도 있는 만큼 垂直增築, 耐力壁 撤去 等 리모델링 魅力度를 높일 수 있는 方案을 提示해야 한다는 說明이다.
代表的으로 現行 리모델링은 安全 문제상 아파트 荷重을 支撐하는 ‘耐力壁’ 撤去를 制限해 坪型 多樣化가 어렵다. 荷重 問題로 家口 數 增加를 위한 垂直增築度 嚴格하게 規制한다. 박용석 韓國建設産業硏究院 先任硏究委員은 “垂直增築을 許容하고 容積率 인센티브를 높인다면 住民들의 分擔金이 줄어든다”며 “다양한 空間 構造를 提示하는 것 亦是 아파트 리모델링 活性化에 寄與할 수 있는 要素”라고 말했다.
백준 J&K都市整備 代表는 “安全診斷·建築審議 等 行政 門턱을 넘긴 리모델링 團地는 現在까지 들인 時間과 費用을 考慮할 수밖에 없어 決定을 飜覆하기 어렵다”며 “安全을 지키는 限度에서 住民들이 不必要한 葛藤을 겪지 않도록 再建築과의 衡平性도 勘案해야 한다”고 말했다.
이祝福 産業2部 記者 bless@donga.com
