“1000萬 원만 있어도 아파트 산다.” 집값이 한창 오르던 時節 이런 솔깃한 말들이 冊과 유튜브, 인터넷 카페 等을 통해 퍼져 나갔다. 집값 떨어지기만 기다리지 말고 當場 投資해라. 돈 없어도 걱정 마라. 傳貰 끼고 남의 돈으로 사면 된다. 그래도 不足하면 金利 낮으니 貸出받아라. 貸出은 銀行으로부터 ‘投資’를 받는 거다. 집값과 傳貰金의 差額만으로 집 한 채, 傳貰金 오르면 그 돈 活用해 또 한 채…. 少額으로 始作해 不動産 富者를 만든다는 魔法의 單語 ‘갭投資’ 成功談이 넘쳐흘렀다.

▷하지만 지난해부터 집값과 傳貰金이 同時에 떨어지면서 갭投資는 災殃으로 돌아오고 있다. 집값 上昇期에 ‘벼락 거지’를 면하겠다고 갭投資에 나섰던 사람들이 오히려 ‘갭거지’가 됐다는 얘기가 나온다. 2020年 賃貸借 3法 以後 傳貰金이 크게 올랐을 때 달려든 사람들, 特히 無理하게 貸出을 받은 20, 30代 靈끌族의 打擊이 크다. 金融資産, 貸出에 더해 집까지 팔아야 겨우 傳貰金을 돌려줄 수 있는 賃貸人은 最大 21萬3000家口, 집을 팔아도 返還이 어려운 賃貸人은 最大 1萬3000家口에 이를 것으로 國土硏究院은 推定한다.

▷갭投資는 집값과 傳貰金은 恒常 오른다는 믿음에서 出發한다. 집값과 傳貰金 둘 中 적어도 하나만 오르면 된다. 傳貰金을 돌려줄 수 없다 해도 집값이 오르면 집을 팔아 差益을 實現하면 된다. 집값이 떨어져도 傳貰金만 받쳐 주면 버틸 수 있다. 傳貰金은 利子 한 푼 안 내는 無利子 貸出이기 때문이다. 하지만 賣買價와 傳貰價가 함께 墜落할 수도 있다는 게 갭投資族의 計算 錯誤였다. 韓國不動産院에 따르면 아파트 賣買 및 傳貰價格指數는 지난해 2月부터 줄곧 同伴 下落勢다. 지난달엔 全國 아파트값이 1.62%, 傳貰金은 2.62% 떨어졌다.

▷無理한 貸出에 따른 苦痛은 안타깝지만 投資者 本人이 책임져야 할 몫이다. 하지만 傳貰 끼고 집을 산 갭投資의 失敗는 本人만의 問題로 끝나지 않는다. 傳貰는 뒤에 들어올 貰入者에게서 돈을 받아 旣存 貰入者에게 돌려주는 構造다. 傳貰金 下落으로 새로운 貰入者를 求하지 못하고 집主人이 償還할 能力도 없으면 一種의 ‘폰지 詐欺’가 된다. 全 財産이나 다름없는 傳貰金을 돌려받지 못하는 貰入者의 苦痛은 어떻게 補償하나.

▷집값 下落으로 갭投資에 對한 警告音이 커진 요즘에도 집값 上昇에 베팅하며 無理한 갭投資에 나서는 이들이 있다. 집값보다 傳貰金이 더 높은 ‘마이너스 갭投資’ 事例까지 나타난다. 그들은 逆發想의 똑똑한 投資라고 생각할지 모르겠다. 하지만 傳貰 滿期 때까지 價格 反騰이 일어나지 않는다면 ‘깡筒傳貰’의 後暴風을 避할 수 없다. 갭投資는 자칫 쪽박 찰 수 있는 危險千萬한 投機이자, 他人에게 被害를 주는 사기가 될 수도 있다.


김재영 論說委員 redfoot@donga.com