學校用地에 발목 잡힌 住宅供給

《 ‘超품아.’ 初等學校를 품은 아파트라는 뜻이다. 子女 通學을 優先順位로 둔 學父母를 겨냥해 建設社들이 新規 分讓 團地 廣告에 자주 등장시키는 單語다. 하지만 정작 再開發, 再建築 事業 現場에서 學校用地는 ‘鷄肋’ 같은 存在다. 學校를 지을지 말지, 整備計劃이 敎育 環境을 해치지는 않는지를 놓고 隣近 學校와 組合, 敎育廳이 실랑이를 하는 일이 자주 벌어지기 때문이다. 이 過程에서 事業 自體가 難航에 빠지며 新規 住宅 供給이 此日彼日 미뤄지는 일도 자주 發生한다. 審議 基準을 明確히 하고, 學校나 敎育廳이 協議에 積極的으로 나서도록 法을 補完해야 한다는 指摘이 나온다. 》







올해 2月 整備計劃 認可를 받은 서울 송파구 蠶室住公5團地 再建築組合은 몇 달째 團地 內 莘川初 移轉 問題로 事業이 遲遲不進한 狀態다. 學校 日照權 規定上 現在 位置에 新天草를 남겨두면 隣近 建物을 底層으로 지어야 해 當初 組合이 計劃했던 대로 住宅을 供給할 수 없는 狀況이다.

當初 組合은 數年間 協議 끝에 團地 內 日照權 問題가 적은 땅에 初等學校 2곳과 中學校 1곳을 새로 짓고 이를 莘川初 땅과 맞바꾸기로 했다. 하지만 이番에는 莘川初 땅이 서울市敎育廳이 아닌 敎育部 所有 國有地인 點이 問題가 됐다. 管轄 敎育廳과 企劃財政部가 現行法上 中央政府가 管理하는 財産을 지을 때는 私有地를 國有地와 交換할 수 있지만, 地方敎育廳이 管理하는 學校를 지을 때는 交換할 수 없다고 反對하고 나선 것이다.

協議가 불발되면 組合 또는 敎育廳에서 莘川初 땅을 사들여야 해 再建築 費用은 더 늘어난다. 新天草를 그대로 두면 團地 內 50層 높이 住商複合이 莘川初 日照權을 侵害해 整備計劃을 다시 짜야 한다. 整備業界 關係者는 “蠶室住公5團地는 이미 4年假量 學校 問題로 실랑이를 벌여 왔는데 또다시 敎育廳과 企財部가 발목을 잡고 있다”며 “都心 住宅 供給을 늘리겠다는 政府 基調와 맞지 않는 것 같다”고 指摘했다.

現行法上 一定 規模 以上의 住宅 開發 事業을 施行하려면 學校用地 造成 計劃을 樹立해 敎育廳과 協議해야 한다. 初等學校는 4000채 以上일 때, 中學校 및 高等學校는 6000채 以上일 때 짓는다. 新築 代身 旣存 學校를 리모델링하는 費用을 내기도 한다. 實際로 강동구 고덕2團地(고덕 그라시움)는 강덕초 리모델링 等 學校 關聯 費用으로 124億 원을, 松坡區 가락시영(헬리오시티)은 가락初 리모델링 等에 30億 원을 負擔했다.

이 過程에서 學校·敎育廳과 組合 間 協議는 再建築 밑그림인 整備計劃을 樹立할 때와 具體的인 家口 數, 建築計劃 等 事業施行計劃을 세우는 段階에서 받는 敎育環境影響評價 等 2次例 이뤄진다. 이 中 敎育環境影響評價는 2017年 2月 導入된 制度로 整備事業이 學生 數, 學校 環境, 安全 等 敎育環境 全般에 미치는 影響을 評價하는 審議制度다. 事業地로부터 半徑 200m 以內에 學校가 있는 整備事業이라면 管轄 敎育廳에서 敎育環境影響評價를 義務的으로 받아야 한다.

學校 自體가 重要한 인프라인 만큼 組合도 學校를 짓거나 隣近 學校를 리모델링하는 費用을 치르는 일 自體에는 普通 異見이 없다. 問題는 敎育廳이나 學校 側이 旣存 協議를 飜覆하거나 明確한 基準 없이 無理한 要求를 해 事業이 어려움을 겪는 境遇가 생긴다는 點이다.

성동구 鷹峯1區域 單獨住宅 再建築 組合은 올 8月 敎育廳으로부터 旣存에 짓기로 한 社會福祉施設 敷地에 體育館, 圖書館 等 隣近 初等學校에서 活用할 수 있는 連繫 施設을 檢討해 달라는 要請을 받았다. 하지만 이미 寄附採納 計劃을 세운 데다가 이를 變更하려면 行政 節次를 다시 밟아야 한다. 事業 期間이 길어질 수밖에 없는 것이다.

敎育環境影響評價 審議를 通過하기 위한 가장 重要한 前提條件이 隣近 學校와의 協議라는 點도 問題로 指摘된다. 學校 側이 無理한 要求를 하더라도 組合이 들어줄 수밖에 없는 構造라는 것이다.

서초구 반포住公1團地 1·2·4주구(디에이치 클래스트)는 再建築을 推進하며 隣近 學校로부터 “40年 以上 된 老朽 建物이고 新築 아파트와 乖離돼 忌避 學校가 될 可能性이 있다”며 敎師들이 쓰는 建物을 改築해 달라는 要請을 받았다. 이미 學校用地로 4740億 원 規模 땅을 寄附採納한 狀況이었지만 圓滑한 協議를 위해 改築 費用을 追加로 負擔해야 했다.
學齡人口가 減少하면서 學校를 지을지 與否를 두고 敎育廳이 旣存 立場을 飜覆하는 事例도 나온다. 은평구 응암2區域(녹번역e便한세상캐슬) 再開發 組合은 2008年 整備區域 指定 當時 西部支院廳으로부터 學校用地를 마련해 달라는 意見을 받았다. 하지만 2015年 低出産에 따른 學齡人口 減少로 이를 解除해 달라는 正反對 要請을 받았다. 結局 組合은 學校用地에 아파트를 追加로 지었는데, 이 過程에서 組合員 補償額 等을 다시 樹立해야 해 事業이 遲延됐다.

올 7月 着工한 서초구 傍輩5區域(디에이치 傍輩) 再建築 事業은 아파트 29個 洞, 總 3065채를 짓는 事業으로, 組合은 當初 團地 內에 初等學校를 지을 計劃이었다. 하지만 組合에 따르면 最近 管轄인 江南西草敎育支援廳에서 “學生 誘發率이 적어 敎育部로부터 承認을 받기 어려울 수 있다”는 意見을 口頭로 傳達받은 狀態다. 敎育支援廳 側은 “아직 確定된 것은 아니지만 새로 流入되는 學生이 많지 않아 隣近 學校로 分散 配置하는 것으로 充分하다는 結論이 날 수 있다”고 說明했다. 萬若 敎育支援廳이 學校를 짓지 못하겠다고 할 境遇 旣存 學校用地를 다른 寄附採納 施設로 變更하는 等 計劃을 修正해야 한다.

專門家들은 地自體가 積極的으로 學校와 組合 間 協議를 仲裁하고, 한番 이뤄진 協議는 특별한 事由 없이는 飜覆할 수 없도록 强制性을 두는 等 現行法을 補完해야 한다고 말한다. 박일규 法務法人 조운 辯護士는 “敎育環境影響評價 過程에서 隣近 學校들이 學校 施設物인 에어컨, TV 等을 交替해 달라고 하거나 後援金을 要請하기도 한다”며 “이 過程에서 協議가 膠着 狀態에 빠지는 境遇가 많아 地自體가 積極的으로 管理監督에 나서야 한다”고 말했다.

敎育廳이 學校用地를 要求하거나 組合의 新設 要求를 拒否할 때 學齡人口를 어떻게 判斷했는지가 明確하지 않은 點도 問題點이다. 敎育廳은 새로 入住하는 아파트로 인해 늘어나는 學生 數를 分析해 組合에 學校用地 關聯 意見을 提示한다. 이는 敎育廳 內部 資料로 整備事業 認許可權自認 地自體長에게도 公開하지 않는다. 整備業界 關係者는 “敎育廳이 學齡人口 算定 根據를 透明하게 公開해야 雜音이 생기지 않을 것”이라고 말했다.

日照權 侵害, 騷音 粉塵 發生 等에 따른 補償 基準을 明確히 해야 한다는 指摘도 나온다. 백준 J&K都市整備 代表는 “學校 運動場에 그늘이 지니까 建物 한 棟을 削除하라는 等 分讓 損失이 너무 커 받아들일 수 없는 要求를 하는 곳도 많다”며 “主觀的인 損害 補償 基準을 客觀的으로 設定해야 한다”고 말했다.

이祝福 産業2部 記者 bless@donga.com