賃貸借法 施行 2年 앞두고 制度 改善胃寒 4가지 方向
② 登錄賃貸事業 積極 奬勵… 傳月貰 市場 늘릴 必要
③ 高額 傳月貰 保護는 問題… 脆弱階層 別途 支援策을
④ 新規住宅 供給 持續 擴大… 市場需要 맞추는게 重要


《올해 7月 末이 되면 改正 住宅賃貸借保護法(賃貸借法)이 施行된 지 2年을 맞이한다. 改正 賃貸借法은 貰入者 保護를 위해 契約更新要求權과 傳月貰上限制를 導入한 것이 核心이다. 旣存에 2年이던 傳月貰 居住 期間을 更新 契約을 통해 4年까지 늘리고(계약갱신요구권), 專月貰 價格을 更新 契約 時 最大 5% 上昇率 以內로 制限하는(전월세상한제) 것이다.

그렇다면 賃貸借法이 貰入者 住居 安定性을 높이고 住居費를 節減하는 旣存 目標를 達成하고 있을까. KB不動産 리브온 月刊住宅動向에 따르면 올해 5月 全國 아파트 傳貰 價格은 2020年 7月과 比較해 19.8% 上昇했다. 서울 아파트는 23.63% 올랐다. 賣買 價格도 덩달아 올라 이 期間 全國은 28.54%, 서울은 26.45% 上昇率을 나타냈다. 賃貸借法 施行 趣旨와는 달리 傳月貰 市場 價格은 오히려 全般的으로 上昇하는 모습을 보이고 있는 것이다.

貰入者 中 更新權을 行使해 2年을 追加로 居住한 貰入者의 境遇 7月 末이 지나면 法이 規制한 臺로 策定된 規制價格이 아닌 以前보다 20% 안팎으로 오른 높은 市場價格대로 新規 契約을 해야 하는 狀況이다.》






國內 住宅 市場은 왜 賃貸借法 趣旨와 反對로 反應하고 있을까. 먼저 傳月貰 市場은 貰入者만 存在하는 市場이 아니라는 點을 想起할 必要가 있다. 貰入者와 집主人이 均衡을 이루는 市場이라는 意味다. 어떤 政策이 貰入者만을 中心으로 設計됐다면 집主人은 집主人의 利益을 위해 旣存과는 다른 方式으로 市場에서 政策 變化에 對應하게 된다. 特히 賃貸借法은 지키지 않으면 處罰을 받는 刑法이 아니라 個人 間 契約에 關한 民法이다. 貰入者와 집主人의 協議만 있다면 賃貸借法의 規定과 다른 契約이 얼마든지 可能하다는 意味다.

實際로 賃貸借法 施行 以後 우리나라 傳月貰 市場에서는 法의 規制에 依해 統制되는 規制價格과 집主人과 貰入者가 協商을 통해 決定한 協商價格, 그리고 집主人의 意圖가 大幅 反映된 市場價格이 共存하게 됐다. 가장 낮은 規制價格과 가장 높은 市場價格, 그리고 中間에 鋏狀價格이 形成되면서 이른바 ‘3重 價格’이 作動하게 됐다.

改正 賃貸借法 施行 以後 傳月貰 市場은 全體的인 價格 上昇 外에도 또 다른 變化를 겪고 있다. 바로 傳貰에서 月貰로의 移動이 加速化되면서 傳月貰 市場에서 月貰 契約이 차지하는 比重이 擴大되고 있다는 點이다.

不動産 仲介플랫폼 會社인 직방이 올해 1∼4月 서울 地域 專月貰 契約 確定日子 統計를 分析한 結果에 따르면 月貰 契約 比重이 51.6%로 처음으로 折半을 넘었다. 月貰 比重이 늘어난다는 事實은 곧 貰入者의 住居費 負擔이 增加했다는 것을 뜻한다.


筆者는 2016年 韓國開發硏究院(KDI) 報告書 ‘住宅賃貸市場 構造 變化에 對應한 政策 改善 方向’에서 住宅 占有 形態別 中位所得 對比 住居費 支出 比重을 硏究한 바 있다. 2014年 基準 月貰 居住者의 所得 對比 住居費 負擔 水準은 16.2%로 傳貰의 5.4%와 10%포인트 以上 큰 差異가 났다. 特히 月貰 居住 家口注意 住居費 負擔은 中間값을 基準으로 2001年 15萬 원에서 2014年 30萬 원으로 增加해 傳貰(2001年 10萬 원, 2014年 15萬 원)에 비해 큰 幅으로 增加했다.

또 다른 變化는 賃貸借法 施行 以後 賣買 市場과 傳月貰 市場의 同調化 現象이 더욱 뚜렷하게 나타나고 있다는 點이다. 過去 韓國 住宅 市場은 賣買 市場이 安定될 무렵 若干의 時差를 두고 傳貰 價格이 오르거나 急騰하는 모습이 나타났다. 例를 들어 2014年 前後 住宅 市場은 ‘하우스 푸어’라는 用語가 膾炙될 程度로 賣買 價格이 크게 下落한 時點이었다. 反面 傳貰는 剛한 上昇勢를 보였다. 住宅 價格이 下落하면서 價格 上昇을 期待하는 投資心理가 사그라들고 傳月貰로 繼續 居住하려는 需要가 늘었기 때문으로 볼 수 있다.

그런데 最近 우리나라 住宅 市場은 傳貰 價格과 賣買 價格이 함께 오르거나 함께 停滯하는 同調現象을 보이고 있다. 이 같은 同調現象으로 7月 以後 新規 專月貰 契約이 늘어나며 專月貰 價格이 上昇하면 賣買 市場의 不安 要因으로 作用할 수 있다는 憂慮가 커지고 있다. 專月貰 價格이 오르면 이에 負擔을 느낀 貰入者들이 住宅 買收에 나서며 價格을 刺戟할 수 있다는 것이다.


政府도 이 같은 憂慮를 反映해 賃貸借法을 修正, 補完해야 한다는 立場을 밝힌 狀態다. 다만 政策의 變化를 통해 現在의 傳月貰 市場을 改善할 境遇 招來할 수 있는 混亂을 最少化하는 方向을 摸索해야 한다. 賃貸借法 施行 2年을 맞이한 現 時點에서 住宅 專月貰 市場은 更新 契約 比重이 꾸준히 上昇하며 나름대로 바뀐 賃貸借法에 市場이 適應하고 있는 모습이기 때문이다.

旣存 市場의 混亂을 最少化하며 賃貸借法을 재설계하기 위해서는 4가지를 考慮해야 한다.

于先 貰入者만을 爲한 政策에서 貰入者와 집主人이 相互 均衡을 이루는 觀點으로 政策을 재설계할 必要가 있다. 貰入者와 집主人은 敵對 關係가 아니다. 貰入者뿐 아니라 집主人에게도 賃貸借法의 規定을 지킬 인센티브를 줘야 한다는 意味다. 更新 契約이 끝난 以後에도 專月貰 價格을 大幅 올리지 않아 周邊 時勢보다 낮게 策定한 집主人 等에게 登錄賃貸事業者에게 주는 것과 類似한 保有稅나 讓渡稅 減免 惠澤을 줄 必要가 있다.

登錄賃貸事業者 制度를 奬勵해 制度圈 傳月貰 市場 比重을 擴大하는 方案 亦是 이와 같은 脈絡에서 必要하다. 傳月貰 市場에서 制度圈 登錄賃貸 市場의 比重은 36%에 그친다. 市場에서 實際 作動하는 有效한 政策을 設計하는 데 如前히 어려움이 많다. 賃貸借法 趣旨에 相應하면서 貰入者의 住居 安定性에 符合하는 長期賃貸事業者인 境遇 保有稅 및 讓渡稅 等 稅制 惠澤을 附與하는 式으로 登錄賃貸를 積極 誘導하는 方案이 必要하다.

셋째, 市場 全體에 適用되는 傳月貰 政策과 住居脆弱階層의 住居安定 政策은 區別해야 한다. 現在 賃貸借法은 傳月貰 市場 全般에 걸쳐 高額 傳月貰 貰入者까지 保護하고 있다. 住居脆弱階層에 對한 差別的 保護와는 다른 次元인 셈이다. 마치 高額 貰入者를 包含한 모든 貰入者를 住居脆弱階層人 것처럼 保護하는 現 賃貸借法은 再考할 必要가 있다.

마지막으로 中長期的 觀點에서 傳月貰 政策은 持續的으로 新規 住宅 供給이 이뤄질 때 有效하다. 特히 新規 住宅 供給은 市場 需要에 副應하는 立地에 이뤄지는 것이 重要하다. 따라서 再建築 再開發 等 整備事業 地域을 積極 活用하고 規制 緩和 等을 통해 供給의 持續性을 確保하는 方案이 반드시 必要하다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 經濟情報센터 所長