갈수록 複雜해지는 住宅請約

《새집을 누구에게 줄 것인가. 住宅請約制度는 이 重要한 問題를 다룬다. 집값이 急激히 오르고 住宅資金 貸出은 如意치 않으니 사람들은 더 請約에 매달리는 狀況이다. 請約通帳 加入者는 올해 1月 末 2730萬 名을 넘었다. ‘人生 最大의 쇼핑’인 生涯 最初 住宅 마련에는 7年 안팎이라는 적지 않은 時間도 걸린다. 國民의 折半 以上이 請約通帳을 만들고, 땀 흘려 오랫동안 일하며 資金을 마련한다. 하지만 막상 請約을 하려고 보면 請約 條件은 以前과 달라져 있기 일쑤다. 豫測 可能性이 떨어지니 不便하고 不安하다. 有住宅者가 되려면 움직이는 과녁 程度는 맞힐 수 있어야 한다는 것일까.》




請約은 條件이 複雜해져 地雷밭 水準이다. 假令 지난달 19日 施行된 住宅法 施行令을 모른 채 請約했다가는 狼狽를 當할 수 있다. 2月 19日 以後 入住者募集公告를 낸 分讓價 上限制 아파트를 分讓받으면 반드시 入住를 해야 하고 2∼5年을 義務的으로 살아야 한다.

새 아파트를 傳貰로 내놓고 그 傳貰金으로 殘金을 치르지 못한다는 意味다. 새 아파트의 殘金이 不足할 때 一定 期間 傳貰를 주고 그사이 돈을 모아 入住하는 機會를 막은 것이다. 資金 不足으로 契約을 하지 못하면 請約通帳은 無效가 되고 當籤일로부터 10年間 投機過熱地區 等의 住宅에 請約할 수 있는 資格이 剝奪된다. ‘남은 無住宅者’에게는 더 酷毒한 資金 調達 條件이 賦課된 셈이다.

請約制度는 國土交通部의 ‘住宅供給에 關한 規則’으로 主로 實現된다. 이 規則은 1978年 5月 처음 나와 지난달까지 施行 回數 基準으로 148番 고쳐져 施行됐다. 1年에 3.4回꼴이다. 1順位 資格은 툭하면 變更됐고, 바뀔 때마다 禁止 規定이 新設되거나 사라졌다. 文在寅 政府가 들어선 2017年 5月 以後로는 4年이 채 안 되는 동안 20番 새로 施行됐다.

請約制度의 잦은 變更은 請約 混線과 함께 不適格者 陽傘이라는 問題를 낳는다. 내 집 마련의 꿈이 어그러지고, 投機過熱地區 等에서 1年間 請約이 制限되는 不利益도 받는다. 2017∼2019年 每年 請約 當籤者의 11%假量, 卽 10名 中 1名꼴로 不適格者 判定을 받았다. 競爭이 熾烈한 곳은 20%를 넘기도 한다. 지난해도 別般 달라지지 않았다.



請約制度는 世代 葛藤까지 惹起한다. 지난해 서울 아파트 賣買에서 30代 以下가 차지한 比重은 37.3%로 10名 中 4名꼴이다. 請約 市場에서 밀린 靑年層이 大擧 住宅 買入에 나선 結果다.

政府는 2017年 投機地域과 投機過熱地區에서 分讓하는 專用面積 85m² 以下 物量은 加點制로만 當籤者를 가리도록 했다. 加點에서 不利한 靑年層이 疏外된다는 指摘이 나왔다. 以後 新婚夫婦 特別供給의 所得基準을 緩和하고, 民間分讓에도 生涯最初 特別供給 等을 導入하며 달랬다. 이렇게 條件을 바꾸자 請約 對象이 줄게 된 長年層의 不滿이 커졌다. 서울市가 昨年 8·4對策에서 持分積立型 住宅의 100% 抽籤制를 發表했을 때도 20年 以上 請約通帳에 돈을 넣으며 기다린 50代 以上 無住宅者들은 反撥했다. 限定된 物量을 一般供給(加點制)과 特別供給으로 가르니 制度가 바뀔 때마다 어느 쪽에서건 不滿이 나온다.


請約制度를 둘러싼 雜音은 過度한 差益이 根本 原因이다. 當籤되면 많게는 10億 원의 利得이 생기니 請約者들은 敏感해질 수밖에 없다. 民間宅地 分讓價 上限制가 導入된 지난해 7月 말을 起點으로 首都圈 分讓 아파트 1順位 競爭率에서 세 자리 競爭率이 續出했다. 當場 집이 必要 없더라도 一旦 해보자는 心理가 澎湃하다. 實需要者 내 집 마련은 멀어지고 언젠가는 當籤될 거라는 希望拷問만 늘어난다.

過度한 時勢 差益을 줄이려면 分讓價 上限制를 없애야 한다. 그러지 못한다면 債券入札制가 現實的 解法이다. 當籤者가 獨차지하던 時勢 差益을 公共債券으로 吸收하면 時勢 差益을 노린 投機的 需要를 막을 수 있고 公共債券을 住宅 建立 財源으로 活用하면 住宅 供給에도 도움이 된다. 예전에는 分讓價上限制 等으로 分讓價를 統制하면 債券入札制는 바늘과 실처럼 같이 갔다. 1990年代 初盤 1期 新都市 分讓 때 그랬고 參與政府가 판교新都市를 分讓할 때도 그랬다. 로또 分讓을 그대로 두고 貸出 規制를 玉죄面 父母의 도움을 받는 金수저만 웃는 不公正 論難도 繼續된다.

韓國 家計 資産의 80%假量이 집이다. 새집 配分 方式을 담은 請約制度는 事實上 資産을 配分하는 基準으로 作動한다. 더 公正하고 알기 쉬운 請約制度가 必要한 理由다.




請約制度는 2007年 請約加點制度가 導入되면서 더 複雜해진 側面이 있다. 加點은 扶養家族 數(35點)와 無住宅 期間(32點), 請約通帳 加入 期間(17點)을 合쳐 84點이 滿點이다. 項目은 3個로 많지 않지만 海外 滯留 等을 勘案한 無住宅 期間, 養어머니의 扶養家族 包含 與否 等 個人 事情을 따져가며 正確한 計算을 하는 것이 쉬운 일은 아니다. 여기에 新婚夫婦, 生涯最初, 多子女 等 特別供給에 所得 基準 같은 別途 條件이 붙으면서 請約制度는 더 複雜해졌다. 投機過熱地區 等 規制地域別로 條件을 달리 適用하는 것도 마찬가지다.

加點制는 結婚을 해서 子女를 둘 以上 두고 父母를 奉養하는 家庭에 유리하도록 만들어졌다. 하지만 1人 家口가 615萬 家口로 30%에 達하고 30, 40代에도 未婚인 人口가 383萬 名에 이를 程度로 時代가 바뀌었다. 김덕례 住宅産業硏究院 住宅政策硏究室長은 “달라진 環境에 맞춰 加點制 配點 項目이나 點數 比重을 바꾸지 않고, 特別供給 物量을 늘리면서 制度가 複雜해진 側面이 있다”며 “生涯 週期에 맞춘 請約 等 큰 틀에서 單純하고 오래가는 請約制度를 만들어야 할 때”라고 했다.

::債券入札制::

아파트 分讓 以後의 經濟的 利得을 노리고 投機가 發生하는 것을 막기 위해 請約 때 買入할 債券額數를 적어내고 많은 順序로 當籤者를 決定하는 制度. 買入한 債券을 銀行에 割引해서 팔게 되면 受分讓者는 그 割引額만큼 費用을 더 支拂하게 되는 셈이 된다.

허진석 論說委員 jameshur@donga.com