“讓渡稅, 長期的 眼目서 論議” 목소리

年初부터 不動産 市場은 讓渡所得稅 問題로 떠들썩했다. 10日 洪楠基 經濟部總理 兼 企劃財政部 長官이 讓渡稅 重課 緩和 方案을 示唆하는 發言을 하면서다. 하지만 企財部는 勿論 與黨 指導部까지 否認하고 나섰다. 結局 洪 副總理 스스로 닷새 뒤인 15日 讓渡稅 重課 緩和 不可 方針을 밝히면서 政府 次元의 讓渡稅 重課 緩和는 없던 일로 됐다.

이처럼 政府와 與黨이 곧바로 鎭火에 나선 背景에는 ‘不動産으로 거둔 時勢差益의 相當 部分은 반드시 稅金(讓渡稅)으로 還收해야 한다’는 現 政府의 哲學이 깔려 있다.

이番 政府 出帆 以後 讓渡稅가 全方位로 强化됐지만 不動産 去來는 줄어들고 집값은 뛰었다. 課稅 體系만 複雜해져 ‘洋砲社’(讓渡稅를 抛棄한 稅務士)라는 新造語까지 나왔다. 反面 子女 等에게 집을 물려주는 贈與는 크게 늘고 있다. 서울市長 選擧를 앞두고 다시 讓渡稅 緩和論이 고개를 들고 있는 理由다. 專門家들은 保有稅가 그동안 大幅 引上된 만큼 ‘높은 保有稅, 낮은 去來稅’의 原則에 따라 不動産 市場 正常化를 위한 讓渡稅 緩和 論議를 本格 始作해야 한다고 强調한다.



年初 讓渡稅 重課 緩和論은 洪 副總理가 TV 放送에 나와 “(집을) 세 채, 네 채 갖고 있는 분들이 賣物을 내놓게 하는 것도 重要한 供給 政策”이라고 말한 게 發端이 됐다. 市場은 卽刻 ‘讓渡稅 重課를 一時的으로 緩和해주거나 6月로 豫定된 多住宅者에 對한 重課稅率 引上을 猶豫해줄 수 있다’는 觀測이 나왔다. 多住宅者들이 집을 팔아 時勢差益을 볼 수 있도록 許容한다면 賣物을 더 많이 내놓을 수 있을 거라는 論理다. 하지만 企財部가 洪 副總理 發言 半나절 만에 이를 否認하는 解明 資料를 냈다. 李洛淵 더불어民主黨 代表, 金太年 院內代表 等 與黨 核心 人士도 잇달아 讓渡稅를 重課하겠다는 意志를 거듭 披瀝했다.

그럼에도 讓渡稅 緩和 論議는 如前히 現在 進行形이다. 4月 서울市長 選擧가 코앞이기 때문이다. 이番 選擧는 ‘不動産 選擧’로 불릴 程度로 各 黨의 不動産 公約이 亂舞하고 있다. 地自體長이 별다른 影響을 미칠 수 없는 不動産 洗劑도 여기서 벗어나지 못한다.

野黨인 國民의힘은 不動産 公約 中 하나로 讓渡稅率 引下를 내세우고 있다. 安哲秀 國民의黨 代表는 不動産 稅金 負擔을 낮추겠다는 公約을 내세웠다. 서울市長 選擧의 版圖에 따라 讓渡稅 緩和論이 다시 고개를 들 餘地는 如前히 남아 있다.



이처럼 讓渡稅 緩和論이 時時때때로 불거지는 背景에는 現 讓渡稅 水準이 過度하다는 認識이 있다. 現 政府는 2017年 出帆 以後 每年 讓渡稅 體系를 바꾸며 1住宅者, 多住宅者를 莫論하고 讓渡稅 負擔을 높여왔다.

2017年 8·2對策에서 1住宅者라도 調整對象地域 住宅은 2年 以上 居住해야 讓渡稅를 非課稅한다는 規定을 만들었다. 旣存에는 2年 以上 保有하기만 하면 非課稅였다. 多住宅者가 調整對象地域 住宅을 處分할 때는 旣存 稅率에 最大 20%포인트를 重課海 最大 62%까지 讓渡差益을 稅金으로 거둬들일 수 있도록 했다. 2018年 9·13對策에서는 時勢 9億 원 以上 住宅을 保有한 1住宅者에 對해 2年 以上 居住해야 長期保有特別控除를 適用하기로 했다. 하지만 低金利 狀況에서 불어난 流動性을 바탕으로 去來가 急減한 狀況에서도 一部 아파트가 높은 價格에 去來되기 始作하자 市場이 다시 한番 움직였다. 結局 2019年 12·16對策에서는 時勢 9億 원 以上 住宅을 保有한 1住宅者가 旣存 水準으로 場特供制를 받으려면 保有 期間만큼 實際 居住도 해야 한다는 方案까지 내놓았다. 다만 讓渡稅를 全方位的으로 强化한 만큼 숨筒을 터주기도 했다. 2020年 6月까지 調整對象地域에서 10年 以上 保有한 多住宅者의 住宅을 處分할 때는 讓渡稅 重課稅率을 適用하지 않기로 한 것이다.

讓渡稅 負擔은 높아졌지만 지난해 6月부터 20, 30代 젊은 無住宅 實需要者들이 市場에 뛰어들면서 집값은 다시 뛰었다. 지난해 7·10對策에서는 多住宅者가 調整對象地域 住宅을 賣買할 때 매기는 重課稅率을 다시 10%포인트 올리기로 했다. 여기에 讓渡稅 基本 稅率을 現在 最大 42%에서 45%로 높여 올해 6月부터는 最大 75%까지 讓渡稅率이 높아진다.



讓渡稅 强化 方案은 去來 急減이라는 結果로 나타났다. 貸出을 조이고 讓渡稅까지 强化하자 市場은 얼어붙었다. 韓國不動産院 아파트 賣買 去來 現況을 보면 2016年 12萬2606件이던 서울 賣買 去來量은 2017年 10萬7897件, 2018年 9萬6622件, 2019年 7萬1734件으로 줄어들었다. 2019年 急減했던 去來量은 市場이 다시 살아나며 지난해 總 9萬3784件(서울 基準)으로 어느 程度 回復됐다. 하지만 如前히 2018年 水準에 미치지 못한다. 다만 지난해 地方 집값이 크게 뛰면서 全國 基準 아파트 賣買 去來量은 93萬4078件으로, 住宅市場이 다시 活況期에 접어들기 始作한 2015年 80萬8486件 水準을 훌쩍 뛰어넘었다. 調整對象地域이 아니어서 各種 讓渡稅 强化 方案의 影響圈을 벗어난 地域으로 住宅 投資 需要가 넘어갔다고 볼 수 있다.

全體 去來에서 贈與 比重이 大幅 늘었다는 點도 눈여겨볼 만하다. 2017年만 해도 서울 아파트 去來 中 贈與 比重은 4.5%에 그쳤다. 以後 賣買 去來量이 減少하는 渦中에도 贈與 比重은 2018年 9.6%, 2019年 9.7%, 지난해 14.2%로 繼續해서 늘어났다. 우병탁 新韓銀行 不動産投資센터 팀長은 “讓渡稅率이 워낙 높다 보니 1年値 保有稅의 5∼10倍 水準에 이른다. 같은 稅金을 낼 거라면 讓渡稅를 내가며 굳이 資産을 處分하느니 5∼10年 더 버티겠다는 사람이 많은 理由”라며 “讓渡稅는 自己 몫의 時勢差益을 國家에 稅金으로 빼앗기는 것이라고 생각하는 사람이 많다”고 말했다.



讓渡稅 負擔을 强化하는 政府 政策 基調는 去來 急減이라는 結果를 낳은 것은 勿論 집값을 잡는 데도 結果的으로는 失敗했다.

그렇다면 不勞所得을 還收한다는 租稅正義 次元에서도 現在의 讓渡稅 負擔이 適切할까. 租稅關聯學會 聯合學術大會에서 지난해 12月 發表된 ‘不動産 稅制와 基本權, 國際的 比較分析’ 報告書는 韓國의 不動産 稅 負擔을 世界 여러 나라와 比較했다.

이 報告書는 韓國과 主要 7個國(G7)에서 1住宅者 或은 3住宅者가 12億 원짜리 住宅을 取得해 10年 保有한 뒤 賣却할 境遇 取得稅, 保有稅, 讓渡稅를 합친 全體 稅金 負擔을 推算했다. 집값 引上率은 最近 10年間 各國의 平均 引上率을 適用했다.

그 結果 韓國은 3住宅者는 勿論 1住宅者도 讓渡差益보다 全體 稅金 負擔이 더 많은 것으로 나타났다. 反面 다른 G7 國家의 全體 稅金 負擔은 모두 讓渡差益보다 적었다. 現 政府 出帆 以後 讓渡稅, 取得稅, 保有稅가 一齊히 强化되면서 나타난 結果로 보인다.

選擧를 앞두고 不動産 稅金 負擔을 輕減해야 한다는 목소리가 나온 것은 지난해 總選 直前과도 닮아 있다. 當時에는 保有稅인 綜合不動産稅가 이슈였다는 點만 다르다. 하지만 總選 以後 집값이 다시 不安해지자 政府와 與黨은 綜不稅와 讓渡稅, 取得稅, 贈與稅 等 不動産 關聯 稅金을 한꺼번에 올렸다.

專門家들은 單純히 ‘選擧用’으로 讓渡稅 緩和 論議를 반짝 하는 것에 그쳐서는 안 된다고 指摘한다. 過去 韓國 不動産 稅制의 盲點이 保有稅와 去來稅가 모두 낮아 住宅 保有에 따른 所得을 지나치게 많이 許容해준 것이었다. 하지만 只今은 다르다. 이미 稅率 引上, 公示價格 現實化 等으로 保有稅가 大幅 높아진 만큼 去來稅인 讓渡稅 亦是 어떤 式으로 얼마나 緩和할지 只今부터라도 論議해야 한다. 안창남 江南大 經濟稅務學科 敎授는 “政府가 집을 사고파는 사람을 投機勢力으로 보고 懲罰的으로 讓渡稅率을 높여 1住宅者조차 居住 移轉의 自由가 侵害되는 水準”이라며 “1住宅者에 對한 讓渡稅라도 낮추는 等 去來를 活性化해 不動産 市場이 自然스러운 需要供給의 原則에 따라 움직일 수 있게 해야 한다”고 指摘했다.


이새샘 産業2部 記者 iamsam@donga.com