올 한 해는 全 國民이 ‘집값 憂鬱症’에 빠졌다 해도 過言이 아니었다. 비싼 아파트는 더 비싸졌고 서울에서 庶民 아파트로 통했던 곳도 로또 當籤金에 肉薄할 만큼 올랐다. 더 나은 洞네, 더 좋은 집에 移徙 가려던 사람들은 貸出 等 規制에 막혔고, 집 없는 사람들의 내 집 마련 機會는 더 멀어지게 됐다.

올 初만 해도 買收勢는 뜸했다. 新種 코로나바이러스 感染症(코로나19) 擴散으로 市場이 表面的으로는 潛潛했지만 多住宅者에 對한 各種 規制로 서울뿐만 아니라 地方에서도 돈 좀 있는 사람들은 江南 아파트를 사들였다. ‘똘똘한 한 채’ 保有로 굳어지며 江南 집값은 조용히 오르고 있었다.

코로나19 擴散이 주춤해진 늦봄이 되자 江北 不動産仲介業所가 바빠지기 始作했다. 江南 投機 需要를 잡겠다고 9億 원이 넘는 아파트에 貸出 規制를 하자 江北 아파트 값이 뛰기 始作했다. 여기에 實需要者에게 貸出 限度를 늘려주겠다면서 6億 원 以下 아파트 貸出 要件이 緩和되자 이른바 蘆道江(怒怨 도봉 江北區) 衿冠九(衿川 관악 九老區) 아파트 값까지 急騰했다.

通常 蘆道江 衿冠九가 오르면 市場 끝물로 여겨졌지만 올해는 例外였다. 前職 서울市長이 10年間 在任하는 동안 特定 時點까지 事業 進陟이 없으면 整備區域에서 解除하는 等 再開發 再建築 事業을 틀어막아 供給이 달린다는 點을, 올여름 젊은 사람들은 英敏하게 理解하고 있었다. 供給 不足으로 집값이 오른다는 걸 뒤늦게 認定해서인지 政府는 供給對策을 내놨지만 競技 爲主였고 서울 物量은 턱없이 적었다. 사람들이 살고 싶은 집, 사고 싶은 집과도 距離가 있어 집값 上昇勢는 如前했다. 賃貸借法 施行으로 傳貰大亂에 지친 사람들까지 아파트 買收에 加勢해 집값 上昇勢는 더욱 가팔라졌다.

이番엔 政府가 首都圈 大部分 地域을 規制地域으로 묶었다. 그랬더니 投資 需要가 地方으로 向했다. 가을로 접어드니 地方의 똘똘한 한 채에 돈이 몰려 釜山 海雲臺區·水營區, 大邱 壽城區, 仁川 延壽區(松島國際都市), 大田 西區 等이 뛰었고, 最近엔 釜山과 大邱가 規制地域으로 指定되자 昌原 蔚山까지 들썩이고 있다. 脂肪에서조차 15億 원이 넘는 아파트가 續續 나오니 서울 집값이 相對的으로 低評價된 것처럼 보일 地境이 됐다. 그렇다 보니 요샌 서울 康男과 再建築 아파트 爲主로 서울 집값에 다시 불이 붙었다. 全國을 巡廻한 집값 上昇勢가 도돌이標로 서울로 돌아오면서 이제는 서울과 地方 가리지 않고 團地別로 最高 價格記錄이 나오고 있다.

올 한 해를 돌이켜 보면 政府는 每番 投機 勢力을 잡겠다며 規制 褓따리를 쏟아냈고 規制가 나올 때마다 집값은 보란 듯이 더 튀어 올랐다. “規制 불쏘시개로 全國을 ‘불場’으로 만들었다”는 우스갯소리가 나오는 理由다. 住宅政策 主務 部處인 國土交通部 長官이 바뀐다지만 現 政府 不動産政策의 設計者로 불리는 前職 大統領祕書室長의 그림자는 如前하다. 價格 統制 等 政府 介入, 開發利益과 時勢差益의 公共 還收, 公共 主導 開發 等의 基調는 크게 바뀌지 않을 可能性이 높아 보인다. 理念과 信念에 가까운 不動産 哲學을 바꾸지 않으면, 이런 市場의 흐름 亦是 쉽게 바뀌지 않을 것으로 보인다.


김유영 産業2部 次長 abc@donga.com