專門家들이 보는 ‘時勢 90% 現實化’


不動産 公示價格 制度가 뜨거운 감자로 떠올랐다. 政府가 公示價格을 每年 順次的으로 引上해 時勢의 90% 水準으로 끌어올리겠다는 ‘不動産 公示價格 現實化 計劃’을 發表하면서다. 政府는 公示價格을 市勢에 準하게 올려야 資産價値에 맞는 公平한 課稅가 이뤄질 수 있고 種類別·價格帶別 不動産 間 衡平性도 맞출 수 있다고 主張한다. 하지만 專門家들은 公示價格 制度가 제대로 運營되고 있는지에 對한 點檢 없이 現實化率부터 于先 올리는 것은 順序가 뒤바뀌었다고 指摘한다. 一角에서는 政府가 마음대로 調整할 수 있는 現實化率을 통해 懲罰的 課稅를 하려 한다는 批判까지 나오고 있다.



政府가 公示價格 現實化를 本格的으로 推進하기 始作한 것은 2019年度 公示價格 發表 때부터다. 政府는 標準 單獨住宅을 始作으로 公示價格 現實化를 推進하겠다는 方針을 밝혔다. 當時 高價 單獨住宅을 中心으로 公示價格이 大幅 올라 서울은 全體 標準 單獨住宅의 公示價格이 前年 對比 平均 17.75% 引上됐다. 共同住宅의 境遇 約 14% 引上돼 2008年 以後 가장 높은 引上率이었는데 特히 時勢 12億 원(公示價格 9億 원) 以上 高價 住宅을 中心으로 現實化率을 끌어올려 이들 住宅은 平均 引上率이 20%를 넘어설 程度였다. 共同住宅의 境遇 2020年에도 마찬가지로 市勢 9億 원(公示價格 6億 원) 以上 住宅으로 現實化 對象을 擴大해 2019年을 넘어서는 引上率을 보였다.

이런 過程을 통해 2019, 2020年을 거치며 30億 원 超過 超高價 共同住宅은 現實化率이 2018年 67.1%에서 79.9%까지 뛰었고 15億 원 超過∼30億 원 以下 住宅은 66.7%에서 74.6%로 上昇했다. 萬若 20億 원짜리 住宅이라면 公示價格이 2018年에는 13億 원臺였지만 올해는 15億 원 가까이로 뛰었다는 얘기다. 이 같은 公示價格 引上 드라이브를 마무리하는 것이 바로 이番 公示價格 現實化 計劃이다.

事實 公示價格이 基準 없이 들쑥날쑥하다는 點은 20年 以上 持續的으로 指摘돼온 問題다. 不動産 專門家들 中에 公示價格 現實化라는 方向 自體에 反對하는 사람은 찾아보기 힘들다. 高價 住宅의 公示價格 現實化率이 오히려 더 낮거나, 같은 價格臺라도 單獨住宅과 共同住宅 間 現實化率이 差異가 나는 現象 等이 只今까지 提起돼온 代表的인 問題들이다.



問題는 公示價格 現實化를 推進하는 方法과 速度다. 個別 鑑定評價士가 그 價値를 ‘評價’해 價格을 매기는 土地와 달리 住宅은 韓國鑑定院이 時勢를 바탕으로 建物의 層이나 香, 軟式, 周邊 環境 等을 勘案해 價格을 ‘算定’한다. 住宅은 土地와 달리 去來도 자주 일어나고 市場에서 通用되는 市勢라는 것이 있으니 굳이 專門家의 鑑定評價를 거치지 않아도 된다고 보기 때문이다. 結局 該當 住宅이 팔릴 만한 價格, 卽 時勢와 政府가 定한 現實化率 目標値가 住宅의 公示價格을 決定하게 된다.

現實化率 目標値가 政府가 恣意的으로 定한 基準이라는 點은 且置하고라도 많은 專門家는 이 ‘時勢’가 果然 正常的인 ‘市場價値’와 같다고 볼 수 있느냐는 疑問을 提起한다.

現在 政府는 投機勢力 때문에 住宅 價格에 거품이 끼었다며 各種 規制를 통해 住宅價格을 떨어뜨리려 하고 있다. 그런데 또 다른 한便으로는 이 거품이 낀 價格이 市場價格이니 그에 맞게 稅金을 내도록 해야 한다며 現實化率을 끌어올리고 있다. 住宅 所有主, 特히 ‘投機勢力’이라고 보기 힘든 1住宅者는 政府의 各種 規制가 强化돼 住宅을 處分하기도 어려운 狀況에서, 自身이 意圖하지 않은 價格 上昇 때문에 이 거품이 낀 價格에 맞춰 稅金을 내야 하는 矛盾이 생기는 것이다. 그동안 時勢와 公示價格 사이에 일정한 差異를 둬 왔던 데는 이처럼 市場 狀況에 따른 價格 變化를 過하게 公示價格에 反映해 稅金을 매기는 것이 適切하지 않다는 判斷도 있었다.

公示價格 算定의 正確度 亦是 이미 數次例 도마에 오른 바 있다. 한 建物의 아파트가 層이나 香 等 各 住宅 特性에 따른 差異 없이 一括的으로 같은 公示價格이 매겨지거나 같은 團地 아파트인데도 坪數가 더 큰 아파트가 작은 아파트보다 더 낮은 公示價格이 매겨지는 等 只今까지 밝혀진 誤謬 事例도 多樣하다. 하지만 이番 現實化 計劃에서도 이 같은 誤謬를 어떻게 줄일지에 對한 具體的인 代案은 提示되지 않았다. 감정원이 果然 適正한 時勢를 策定하고 있는지 確認할 方法도 없다.

정수연 濟州大 經濟學科 敎授(濟州道公示價格檢證센터章)는 “公示價格을 政府案대로 높일 거라면 公示價格과 實去來 價格을 어떻게 策定했는지 根據 資料를 모두 公開하고 이를 擔當者의 實名이 記載된 報告書로 만들어 財産稅 等 稅金 賦課 時 個別 納稅者들에게 送付해야 한다”며 “이런 水準의 透明性 없이는 公示價格 制度에 對한 信賴를 回復하기 힘들 것”이라고 말했다.



이렇게 引上된 公示價格은 國民 生活 全般에 影響을 미친다. 公示價格은 財産稅 綜合不動産稅 等 各種 稅金과 基礎年金 健康保險 奬學金 等 各種 福祉制度 等 行政制度 60餘 個를 運營하는 基礎다. 이미 公示價格이 大幅 引上되기 始作한 以後 不動産 價格 變化가 크지 않은 地方에서도 基礎年金 需給에서 탈락하는 事例가 나오고 있는 狀況이다. 公示價格을 올릴 境遇 租稅와 福祉制度 全般에 미칠 影響을 中長期的으로 展望하고, 이로 因해 福祉制度에서 탈락하는 사람들의 被害는 어떻게 補完할 것인지, 租稅制度는 長期的으로 어떤 方向으로 運營할지 綜合的으로 論議해야 하는 理由다.

2019年 標準 單獨住宅 公示價格을 大幅 높일 當時 國土部는 “부처 間 태스크포스(TF)를 꾸려 福祉制度에 미칠 影響을 最少化하는 方法을 마련하겠다”고 밝힌 바 있다. 하지만 現實化 計劃이 나올 때까지 2年이 넘는 동안 이 TF에서 어떤 內容이 論議됐고, 어떤 結論을 내렸는지 具體的으로 發表된 적은 없다. 이番 現實化 計劃 樹立을 위해 發注한 硏究用役의 課業指示書에도 公示價格 引上에 따른 租稅, 福祉制度에 미치는 影響을 시뮬레이션하도록 明示돼 있었지만 政府가 내놓은 計劃의 細部內容에 關聯 內容은 빠져 있었다.

稅務 專門家들은 이番 政府 들어 不動産 保有稅가 大幅 늘어난 狀況에서 追加로 公示價格이 引上되고, 여기에 健康保險料 負擔 增加, 基礎年金 需給 脫落 等의 現象까지 겹칠 境遇 租稅·福祉制度 全般에 對한 不信만 키울 수 있다고 憂慮한다.

김우철 서울市立大 稅務學科 敎授는 “公示價格 現實化를 통해 公平課稅를 實現하는 것이 目標라면 公示價格을 于先 올려 餘波를 본 뒤 稅率, 公正市場價額比率 等도 調節하는 것이 順序인데 政府는 모든 症勢 手段을 한꺼번에 쓰고 있다”며 “이처럼 急激한 增稅는 結局 納稅者들의 不滿을 키워 租稅抵抗을 불러올 可能性이 높은데, 去來稅 引下 等 이 같은 不滿을 解消하고 退路를 열어주기 위한 論議는 보이지 않는다”고 指摘했다.



그동안 不動産 價格이 치솟을 때마다 公示價格 制度에는 變化가 생겼다. 1989年 土地에 對한 公示地價 制度가 처음 始作됐을 때는 土地와 住宅을 莫論하고 價格이 急騰하던 時期였다. 2005年 住宅에 對한 公示價格 制度가 導入됐을 때 亦是 不動産 價格이 치솟던 時期다. 이처럼 公示價格 制度는 導入부터 不動産 市場이 요동치던 時期 市場 安定 效果를 꾀하려는 政府의 意圖가 介入돼 있었다. 匿名을 要求한 한 不動産 專門家는 “애初의 公示價格 現實化 論議는 政府의 政策 意圖에 따라 公示價格이 左右되지 않도록 客觀的으로 價格을 定하자는 것이었는데 只今은 現實化라는 目標만 남고 애初의 意圖는 사라졌다”고 했다.

公示價格 制度를 政府가 正말 改善하고 싶다면 元來 趣旨로 돌아가야 한다. 公示價格을 누가 어떻게 策定하는지를 누구나 確認할 수 있도록 透明하게 公開하고, 誤謬를 어떻게 줄일지도 밝혀야 한다. 租稅와 福祉制度에 미칠 影響을 率直히 알리고, 萬若 國民의 便益이 줄어든다면 이를 어떻게 解消할지 對策도 내놔야 한다. 政府가 해야 할 일을 하지 않아 생기는 被害는 고스란히 國民의 몫이라는 點을 記憶해야 한다.


이새샘 産業2部 記者 iamsam@donga.com