最近엔 競賣 知識이 많이 알려지다 보니 一般人의 入札 參加가 많아졌다. 그러다 보니 ‘落札을 받고도 殘金을 못 내는’ 競賣 事故도 꾸준히 發生한다. 入札保證金을 몰수당하는 사람이 그만큼 많다는 말이다.

競賣에 入札하려면 最低 賣却價格의 10%를 入札保證金으로 미리 내야 한다. 落札者가 落札 받고도 殘金을 내지 못하면 入札保證金은 沒收된다. 沒收된 保證金은 配當財團에 編入되어서 債權者들에게 配當된다.

殘金 未納의 類型은 크게 두 가지다. 權利分析을 잘못했거나, 時勢보다 높게 落札을 받은 境遇다. 그러나 失手로 잘못 落札 받았더라도 入札保證金을 돌려받을 길이 있다. 法院의 裁判으로 ‘賣却 不許可’ 決定을 받거나 ‘賣却 許可 取消’ 決定을 받는 方法이다. 賣却이 無效가 되면 落札者는 入札保證金을 돌려받을 수 있다.

數年 前 京畿 용인시에 있는 大團地 아파트가 競賣에 나왔다. 香이나 層, 立地 等이 나무랄 데 없고 選好度가 높은 坪型臺의 아파트였다. 鑑定價 2億7000萬 原因 아파트가 다섯 番의 流札을 거쳐 鑑定價의 30%臺인 8000萬 원臺까지로 떨어져 있었다. 法的인 問題가 있는 特殊物件이었기 때문이다. 競賣 資料를 살펴보니 對抗力 있는 貰入者 A가 있었고, 競賣는 이미 한 次例 落札된 前歷이 있었지만 落札者가 殘金을 未納해서 入札保證金이 沒收된 狀態였다.

이 아파트를 落札 받은 K 氏는 落膽한 表情으로 筆者를 찾아왔다. 그는 貰入者가 僞裝 賃借人인 줄 알고 아파트를 落札 받았는데, 또 다른 法的인 問題가 있었다고 했다. 아파트 所有者로부터 ‘競賣 申請의 根據가 되는 抵當權(債務가 履行되지 않을 境遇 抵當物에 對해 于先 辨濟 받을 수 있는 權利)李 無效’라는 말을 들었다는 것이다.

內幕은 이랬다. 所有者 아들이 事業을 하다 急錢이 必要하자 아버지 名義로 書類를 僞造해서 根抵當을 虛僞로 設定해 주고 돈을 빌렸다는 것이다. 뒤늦게 이 事實을 알게 된 아버지가 根抵當權者를 相對로 ‘根抵當權 抹消 訴訟’을 進行 中이고 勝訴 與否를 알 수 없다는 것. 競賣 申請의 根據가 되는 根抵當權이 訴訟을 통해 抹消되면 競賣는 無效가 되고 結局 落札者는 殘金을 納付해도 所有權을 잃게 된다. 直前 落札者도 이런 理由로 殘金을 未納한 것으로 推定됐다.

K 氏는 ‘賣却 不許可’를 받고 싶어 했다. 賣却 不許可를 받기 위해서는 賣却 物件 明細書 作成에 重大한 瑕疵가 있어야 한다. 그는 苦心 끝에 進行 中인 根抵當權 抹消 訴訟을 통해 問題 解決의 실마리를 찾기로 했다. 이 訴訟에서 抵當權은 無效일 可能性이 높다고 判斷한 것. 書類 僞造로 抵當權이 無效라면 判決로 確定되지 않아도 無效를 主張할 수 있기 때문이다. 結局 이 事件은 無效인 抵當權에 期해 權原(行爲를 正當化하는 原因) 없이 進行된 競賣로 K 氏의 落札 自體도 無效라는 趣旨의 主張을 폈다.

法院에 賣却 不許可 申請書를 接受한 以後 이 事件은 곧 賣却 不許可로 整理됐다. 決定 理由는 筆者의 主張과 同一했다. 이로써 K 氏는 금쪽같은 入札保證金을 돌려받을 수 있었다.

落札을 받아도 豫想치 못한 問題가 드러나 殘金을 未納할 수밖에 없는 境遇가 있다. 이때 入札保證金을 抛棄하지 말고 多方面의 努力을 기울여 보는 것이 좋다. 現實에선 너무나도 쉽게 巨額의 入札保證金을 抛棄하고 만다.


정충진 法務法人 열린 代表辯護士