Q. 個人資産家 朴某 氏(55)는 最近 不動産 投資를 計劃하고 있다. 預金 金利가 낮아져 收益率이 떨어지자 一部 資金을 引出해 不動産을 購入하려는 것이다. 서울 江南과 용산 等 人氣 地域 아파트 2, 3채를 사려 했는데 最近 住宅市場에 對한 規制의 强度가 높아져 쉽게 投資 決定을 내리지 못하고 있다.


A. 올해 韓國銀行 基準金利가 1.25%에서 0.5%로 크게 下落하는 等 超低金利 時代가 繼續 되고 있다. 金利가 낮을수록 待機資金은 實物資産의 代表走者인 不動産으로 移動한다. 요즘과 같은 超低金利 時代에 不動産 投資를 하는 것은 合理的인 選擇인 셈이다. 그렇다면 어떤 不動産에 投資하는 것이 좋을까. 結論부터 말하자면 아파트 等 住宅보다는 서울 首都圈을 비롯한 5大 廣域市의 單獨 商街建物이 좋은 對案이 될 것으로 보인다.

첫 番째 理由는 稀少性을 갖는 大都市 土地를 保有할 수 있다는 點이다. 最近 江南이나 新築 아파트 等의 價格이 많이 오른 理由 亦是 稀少性 때문이다. 土地의 供給이 限定돼 있다 보니 人爲的으로 物量을 늘리기도 어렵다. 最近 不動産 價格이 上昇하면서 오피스텔, 知識産業센터 等 各種 集合建物 開發이 늘었는데 적어도 20, 30年 내 다시 開發이 어렵기 때문에 土地 總量은 變함이 없더라도 實際 開發 可能한 土地의 面積은 繼續 줄어들고 있다.

大都市의 單獨 商街建物은 稀少한 資源 中 하나다. 土地와 建物을 單獨으로 所有할 수 있다 보니 土地의 價値가 建物 價値보다 越等히 높다. ‘單獨 商街建物은 土地를 보고 사는 것’이라고 表現해도 過言이 아니다.

두 番째로 政府의 不動産 規制에서 벗어나 있어 投資 및 運用이 수월하다. 商街는 販賣施設, 業務施設 等 事業者登錄의 對象이 되는 不動産이다. 價格이 오르더라도 國民의 住居不安이 惹起되는 等 公益이 侵害될 可能性이 크지 않아 貸出, 稅金, 賣買 等 不動産 規制의 强度가 住宅에 비해 크게 낮다. 通常的인 境遇 旣存 保有 資産에 關係없이 市勢의 30∼40%에 該當하는 購入資金 貸出도 받을 수 있다.

稅金 面에서도 長點이 많다. 住宅이 없는 商街建物의 綜合不動産稅는 그 附屬土地에 對해 賦課되는데, 公示地價 基準 80億 원 以下는 賦課 對象이 아니다. 商家建物의 讓渡稅도 通常的인 境遇 基本稅率이 適用돼 負擔이 적은 便이다.

마지막으로 賃貸收益이 大體로 크다는 點을 꼽을 수 있다. 單獨 商家建物의 賃貸收益率은 江南, 용산 等 서울 核心 地域의 境遇 年 2∼2.5%, 弘益大, 신촌, 大學路 等 서울 主要 地域은 年 3∼3.5%, 地方廣域市의 核心 地域은 年 4.5∼5% 程度다. 賣買가 上昇으로 賃貸收益率이 꾸준히 下落하고 있지만 如前히 競爭資産 對比 優位를 占하고 있다. 最近 金利 引下로 商家擔保貸出의 利子率이 年 2.5% 水準까지 낮아지면서 實際 投入된 自己資本에 對한 收益率은 더 높아졌다.

單獨 商街建物은 賃貸收益과 資本收益을 함께 期待할 수 있는 몇 안 되는 不動産이다. 아파트처럼 時勢差益의 可能性도 높고, 오피스텔처럼 賃貸收益率도 높아 ‘차익형’이면서 ‘收益型’이기도 하다. 이 때문에 賣買價格 上昇도 오랫동안 나타나 왔다.