西草區廳은 지난 15日 盤浦 現代 再建築 組合 側에 超過利益 還收制 施行에 따른 1人當 負擔金 豫想額을 1億3569萬 원으로 算定해 通知했다. 事業 終了 時點 住宅街額에서 開始 時點의 住宅街額과 開發費用, 正常的인 狀況의 집값 上昇額을 뺀 金額을 超過利益으로 보고 이 中 一定 比率로 計算했다.

80家口에 不過한 盤浦 현대아파트의 1人當 豫想 負擔金이 1億 원이 넘었다는 것은 하나의 시그널을 받아들일 수 있다. 但只 規模가 크고, 價格이 많이 오른 再建築 團地들의 負擔金은 數億 원에 이를 수 있다는 것이다. 主要 再建築 團地인 송파구 蠶室 住公5團地와 강남구 銀馬아파트만 해도 各各 3930家口, 4424家口의 大團地다. 또한 再建築 아파트 市場 萎縮의 시그널이기도 하다.

11日 不動産114에 따르면 5月 둘째 週 서울 再建築 아파트는 前週 對比 0.02% 下落했다. 再建築 아파트 價格이 下落하며 江南4具(江南·瑞草·送波·강동)도 弱勢를 나타냈다. 이番 週 松坡(-0.01%)·강동(-0.02%)는 下落했고 江南은 保合勢, 西草는 0.03% 올랐다.

江南區 개포 住公4團地를 비롯해 개포 住公7團地 그리고 송파구 蠶室 住公5團地 等은 4月 去來가 單 한 件도 없었다. 實去來價도 많이 떨어졌다. 개포 住公5團地 專用 61㎡는 1月에 14億 원에 去來됐지만 5月에는 12億9000萬 원에 去來됐다. 蠶室 住公5團地 82.61㎡는 1月 19億9000萬 원에 去來되던 것이 3月 19億 원에 去來됐다. 勿論 層과 香 等에 따라 差異가 날 수 있지만 重要한 것은 賣物은 쌓이고 있지만 買收者들은 觀望勢로 돌아서서 去來가 안되는 것이다.

올해 江南 再建築 아파트 市場에 가장 큰 變數는 再建築 超過利益 負擔金과 保有稅였다. 組合員 等 市場에서는 설마 負擔金이 억 소리 나겠냐 했지만 첫 打者가 億을 넘겼다. 그것도 相對的으로 價格 上昇이 크지 않았던 盤浦 현대가 그런 만큼 앞으로 다른 一名 人氣 높았던 再建築 團地들의 負擔金은 불 보듯 뻔하다.


江南 再建築 아파트는 이제 再建築 負擔金에다 保有稅 負擔까지, 가지고 있는 게 負擔이 되어버렸다. 돈이 없는 사람들은 팔아야 할 處地다. 10年 以上 保有ㆍ5年 以上 居住한 長期保有 1住宅 組合員은 組合員 地位 讓渡가 可能하다. 하지만 어마어마한 負擔金이 豫告된 狀況에서 賣買 去來가 果然 쉽게 될까?

이番 再建築 負擔金은 政府가 집값을 잡겠다는 意志를 다시 한番 刻印시켜주는 役割이기도 하다. 買收者들도 더 確認하는 機會가 된 만큼 江南 再建築 아파트 買收는 觀望할 수밖에 없을 것이다. 江南 再建築 아파트 去來 萎縮과 그에 따른 價格 調整은 이番 再建築 負擔金 等으로 더 길어질 수도 있다.

市場에 많은 流動資金이 막힌 江南 再建築을 떠나 새 아파트와 리모델링으로 旋回할 것으로 보인다. 하지만 政府는 規制를 江南 再建築 아파트 타깃으로 끝나지 않을 것이라 본다. 資金 餘力이 豐富하고 5年 以上 長期的으로 가지고 갈 目標로 들어가는 것은 큰 無理가 없지만, 短期 投資 目的으로 들어가는 需要者들이라면 只今은 絶對 買收 適期가 아니다. 再建築이든 當場 風船效果를 받을 새 아파트이든 只今은 한 템포 쉬어 갈 타이밍으로 보인다.

양지영 R&C硏究所長