“언제가 바닥인가요?”

業이 業인만큼 市場 展望에 關한 質問을 받을 때면 如干 곤혹스러운 게 아니다. 神이 아닌 以上 어느 누가 正確한 바닥을 알 수 있을까? 正確한 바닥은 專門家들도 알 수가 없다. 專門家는 評價를 하고 展望을 하는 것이지, 콕 찍어 正答을 말할 수는 없다.

바닥이라 생각했는데 사고 보니 또다시 떨어지고, 바닥 時點에 買入한 後 바로 上昇期를 타는 運 좋은 機會가 나에게 올 수도 있다. 價格이 한참 떨어지고 있을 때 이 程度 떨어졌을 때 買入하면 괜찮겠다 해서 買入을 했는데 그 以後에도 不動産 價格이 떨어진다면 “조금 더 기다렸다가 살 것을...”하고 後悔가 된다. 이것이 一般 사람들의 共通된 마음이다.

하지만 이런 두려움은 不動産 投資 成功에서 걸림돌이 될 수밖에 없다. 投資 價値가 있는 商品이라는 判斷이 서면 어느 程度 떨어졌을 때 積極的으로 投資에 나서야 한다. 不動産 投資에선 果敢性도 投資 戰略이기 때문이다. 이를 機會費用이라고 한다.

例를 들어 2008年 末 글로벌 金融危機로 인해 不動産 價格이 暴落했다. 特히 江南 再建築 아파트를 中心으로 한 달에 몇 億 원씩 떨어지고 있다. 이런 가운데 많은 專門家들은 ‘只今이 바닥이다, 買入 適期’라고 말하고, 또 다른 一角에서는 ‘조금 더 기다려라, 더 떨어질 것’이라는 말하곤 한다. 買入 適期라 判斷한 投資者들은 2008年 年末에 保有한 現金을 풀었다. 그리고 그들은 成功했다. 2009年 上半期 江南 再建築 아파트값은 몇 億 원씩 오르면서 金融危機 以前으로 回復됐기 때문이다.

그렇다면 꼭 바닥이 아니더라도 언제쯤이면 適當한 買收 時期가 될까? 于先 適當한 買收 時期를 알기 위해서는 本人이 願하는 地域과 團地를 選定해야 한다. 앞으로 住宅市場은 兩極化가 深化될 것이다. 때문에 全體的으로 내다볼 것이 아니라 個別的으로 봐야 하고 더 細部的으로 分析할 必要가 있다. 卽 首都圈과 地方과의 差異가 분명하고, 首都圈에서도 서울과 京畿道, 京畿道 內에서도 地域別로 偏差가 아주 甚할 것이다.

서울을 例로 들어보자. 永遠히 떨어지지 않을 것 같았던 江南 再建築 中心으로 집값이 뚝뚝 떨어지고 있다. 蠶室 住公 5團地 專用面積 110㎡ 15層 賣物이 지난달 14日 17億 7000萬 원에 去來됐다. 이는 不過 한 달 前 같은 面積 臺 13層 賣物이 19億 7800萬 원에 去來된 것과 比較하면 無慮 2億 800萬 원 下落한 셈이다. 강남구 대치동 銀馬아파트 專用 104㎡ 團地, 4層 賣物은 지난달 21日 16億 9000萬 원에 去來됐다. 올해 1月 17億 7000萬 원에 去來된 것과 比較하면 8000萬 원이 下落했다.

不動産은 心理的인 影響을 特히 많이 받는 市場이다. 江南 再建築 아파트는 現 政府의 不動産 規制가 康男과 多住宅者의 핀셋 規制로 向하고 있고 短期間 가파른 上昇勢 等의 疲勞感으로 買收者들이 선뜻 움직이기 힘든 時期다. 買收者가 없으면 賣渡者들의 마음이 急해지면서 價格 下落幅은 생각보다 빠르게 進行될 수도 있다.

그러나 江南 아파트는 어느 程度 價格이 떨어져 價格 메리트가 생기면 買收勢가 다시 붙는다. 學群 等의 인프라 等으로 들어와야 하는 大氣需要가 탄탄하기 때문에 單純히 價格 메리트만 생겨도 買收者가 들어온다는 것이다. 때문에 江南의 最適의 買收 時期는 買收者들의 價格 基準點이다. 關心 아파트의 最近 最高價(實去來價)를 基準으로 適正한 先을 잡고 그 價格에 가까워지면 接近하는 戰略으로 가는 것이 좋다. 다만 只今은 調停 初入 段階이므로 3年 以上 보고 接近해야 한다.

地方의 境遇에는 어떨까? 地方 不動産 市場 沈滯는 首都圈보다 길게 간다. 投資需要는 勿論 實需要조차 많지 않기 때문이다. 特히 앞으로는 더 길어질 수도 있다. 그동안 地方 住宅市場의 好況을 가져왔던 革新都市 等의 事業들이 完了됐거나 마무리 段階다. 이미 들어올 需要는 거의 다 들어왔다는 것이다. 오히려 地方 不動産 市場 不確實性과 造船所 事業 等의 不安 等으로 탈 地方現象이 加速化되고 있는 狀況이다. 더군다나 未分讓은 쌓이고 있는데 追加的으로 豫定되어 있는 供給物量도 많다. 充分히 餘裕 있게 지켜보고 接近해도 늦지 않다.

또 旣存 在庫市場과 달리 分讓市場은 아파트 트렌드 變化 加速化 等으로 景氣 不況 속에서도 立地와 商品, 價格 等에 따라 如前히 請約者들이 몰릴 수 있다. 入住 以後 랜드마크 役割을 할 수 있는 立地와 브랜드, 規模 等을 갖추고 있는지 따져보고 請約에 나서도 나쁘지 않을 것이다.

只今 집값이 떨어지면서 只今 사야 하지 않을까 躁急해지는 사람들도 있을 것이다. 한 치 앞을 내다볼 수 없는 不確實한 時期에 不動産 投資에 나설 때는 一定 期間 觀望 後 買收 타이밍을 잡는 保守的인 姿勢가 必要하다. 特히 價格 下落期에는 市場 情報에 觸角을 곤두세우고 立地가 좋은 地域에 歇값에 나온 超急賣物이나 競賣 物件을 노리는 것이 最善의 投資 戰略이다.

또 글로벌 景氣와 金利, 政策 變化의 推移를 살핀 後 徹底히 ‘實需要’ 爲主로 接近해야 한다. 바닥이 언제일지 모르는 市場 環境에서는 短期的인 市場 變數와 商品別 騰落에 戀戀하기보다는 一般 競技와 不動産 市場 흐름의 相關關係를 따져보고 投資를 決定해야 한다.

양지영 R&C 硏究所長