올 들어 3月 現在까지 首都圈에서 아파트 賣買價格이 가장 많이 上昇한 地域은 盆唐(7.00%)과 果川(5.83%)이다. 분당은 서울의 松坡區(6.90%)보다 높은 上昇率을 보였다. 盆唐과 果川地域의 아파트市場 强勢는 지난해 末과 올해 初 江南地域의 아파트 賣買價格이 大幅 오른 德分이다. 서울과 隣接하고 판교와 가까운 분당地域은 風船效果로 인해 서울과 벌어진 價格 差異를 메꾸고 있다. 果川도 마찬가지다. 서울이나 다름없는 果川은 再建築事業과 公共宅地(知識情報타운) 分讓이 待機 中이다.

분당地域에서 賣買價格이 많이 오른 아파트 團地를 살펴보면 다른 地域과는 다른 特徵이 두드러진다. 盆唐 아파트 價格은 리모델링 推進 團地를 中心으로 上昇했다는 點이다. 정자동 한솔住公5團地와 야탑동 梅花公務員2團地 그리고 木蓮 韓信이 代表的이다. 最近 분당地域의 아파트 價格은 風船效果가 큰 作用을 했으며 리모델링 事業 또한 여기에 불을 지폈다. 그럼 리모델링이라는 이슈를 가지고 아파트에 投資한다면 분당이나 一山 等 1期 新都市를 노리는 것이 좋을까. 그도 나쁘진 않지만 서울에 集中하는 것도 좋은 選擇이 될 수 있다.

리모델링 市場이 活性化된다면 서울 地域의 境遇 어떤 아파트에 投資하는 것이 좋을까. 몇 가지 條件을 가지고 이를 檢討할 수 있다. 먼저 漢江邊에 位置한 江北 所在 아파트가 좋은 投資處가 될 수 있다. 再建築은 組合員들이 抽籤을 통해 洞과 層을 決定하는 方式이나 리모델링은 組合員들의 아파트가 位置의 變動이 없다. 眺望權이 優秀한 團地의 境遇 一部 組合員들이 再建築을 反對할 可能性이 높다. 眺望이 좋냐 나쁘냐에 따라 아파트 價格 差異가 크기 때문이다. 漢江 眺望權은 江南보다는 江北이 더 優秀하다.

釜山의 남천동에 '三益비치타운'이라는 아파트가 있다. 1980年 1月에 入住한 아파트로 總33個棟의 3060家口 大團地다. 비치타운이라는 名稱에서 알 수 있는 것처럼 바다를 眺望할 수 있다. 勿論 入住年度를 보면 再建築을 推進하는 團地다. 이 아파트도 過去에는 리모델링을 推進한 經驗이 있다. 리모델링 事業의 境遇 한 棟만 組合設立이 可能하다. 바다 眺望이 가장 좋은 三益비치타운의 모서리 자리인 301棟이 리모델링 組合을 結成하였다. 組合員들의 생각은 天惠의 眺望權을 讓步하기 싫다는 것이다. 京南企業으로 施工社를 選定하기까지 했으나 許可區廳인 水營區에서 2007年 리모델링 申請을 返戾하면서 事業이 霧散되었다. 當時 301洞에 居住하는 組合員들의 境遇에는 再建築을 하는 것보다는 리모델링을 통해 本人들의 資産價値가 더 높아질 것으로 判斷했다. 萬若 再建築을 하게 된다면 本人들이 保有한 天惠의 眺望權이 사라질 수도 있기 때문이다.

서울에서 眺望이 事業에 影響을 미친 代表的인 團地가 옥수동 극동아파트다. 2017年 9月 쌍용건설이 施工社로 選定되면서 本格的인 事業節次를 밟고 있다. 1986年 竣工된 옥수동 극동아파트는 地下1層, 地上15層, 8個棟 900家口로 이뤄져 있다. 쌍용건설은 리모델링을 통해 地上3個 層과 地下4個 層 等 總 7個 層을 垂直 增築해서 地下5層, 地上18層, 總 1035家口로 탈바꿈시킬 計劃이다. 駐車場은 426代에서 1381臺로 大幅 늘리고 多樣한 便宜施設도 갖출 豫定이다. 늘어난 135家口는 一般分讓하여 組合員 分擔金을 20~30% 낮출 豫定이다. 옥수동 극동아파트는 리모델링을 통해 219%였던 容積率을 無慮 305%로 높일 수 있게 된다. 서울에 所在한 아파트가 300%를 넘는 容積率을 받는 것은 거의 不可能하다. 허나 이 아파트의 境遇 再建築 代身 리모델링을 擇하면서 事業性이 훨씬 높아진 事例다.

옥수동 극동아파트 事例를 살펴보면 놓치지 말아야할 重要한 要因이 몇 가지 더 있다. 一旦 옥수동은 강북의 압구정동이라 불리는 住居選好地域이다. 價格 對比 立地與件이 좋아 준 江南이라 불린다. 옥수동은 성동구에서 3番째로 아파트 賣買價格(2895萬원)李 높은 곳이다. 금호동2街(3053萬원), 聖水洞1街(3046萬원)를 除外하고는 성동구에서 옥수동보다 아파트 賣買價格이 높은 곳은 없다. 갤러리아포레가 있는 성수동과 어깨를 나란히 하면서 왕십리뉴타운보다도 賣買價格이 越等히 높은 성동구의 代表的인 住居選好地域이다. 옥수동처럼 賣買價格이 大略 3.3㎡當 3000萬 원은 넘어야 리모델링 事業을 圓滑히 推進할 수 있다. 卽 費用側面에서 리모델링 工事費를 投入하고도 이를 上廻하는 價格 上昇이 保障되어야 하는데 賣買價格이 낮으면 工事費 負擔이 너무 커지게 되어 追加的인 價格上昇의 餘地가 없다. 地方의 境遇 리모델링을 한 아파트 團地가 거의 없는 것도 이런 理由 때문이다. 賣買價格이 1000萬 원 代의 아파트에 500萬 원 以上의 工事費를 投入하고 이런 저런 費用을 考慮했을 때 1000萬 원 以上의 價格上昇이 要求되는데 實現可能性이 낮다. 따라서 준 江南 地域이나 平均 賣買價格이 3000萬 원 近處에 있는 아파트가 리모델링에 有利하다.