韓國鑑定院에 따르면 지난週 0.02% 떨어졌던 傳貰값은 8日 基準 0.06% 내렸다. 學群 移住 需要가 끝난 양천구는 이番 週 0.18% 떨어져 지난주(-0.07%)보다 下落幅이 더 커졌다. 松坡區(-0.19%)는 5週째, 江南區(-0.07%)·서초구(-0.27%)는 4週째 내리막길을 걷고 있다.
서울 송파구 蠶室 住公5團地 專用 81㎡는 지난달 2億 8000萬 원에 傳貰 去來됐다. 8月에는 5億 원에 傳貰가 去來됐는데 半 年 만에 事實上 半 토막이 난 셈이다. 放學 移徙 需要가 마무리된 데다 傳貰 需要者들이 賣買로 돌아서고, 隣接 宅地地區에 新規 供給이 이어지는 效果가 겹쳐 下落勢가 擴大됐다는 分析이다.
經濟學的으로 볼 때 傳貰값은 住宅의 使用價値이라면 賣買값은 市場의 交換價値다. 傳貰값은 不動産의 內在價値(Fundamental Value)에다 利子率 等을 勘案해서 反映하는 데 傳貰값 變動은 時差를 두고 賣買값 變動으로 이어진다는 것이다. 傳貰값이 賣買값 下落 또는 上昇의 前奏曲이라는 얘기다.
傳貰값이 오른 以後 日程 時差를 두고 뒤따라 매맷값 上昇한다. 그리고 傳貰값이 떨어지면 一定 期間 後 賣買값度 떨어진다. 傳貰값이 賣買값의 이 先行指標라는 不動産의 法則은 2000年 以後 住宅市場에서 딱 들어맞았다.
國內에선 1995年 以後 傳貰값과 賣買값 間의 相關關係가 뚜렷한데 例外的인 境遇는 거의 없었다. 국민은행에 따르면 全國 住宅의 傳貰값은 2002年 10月 以後 下落勢로 접어들었다. 이 當時 住宅값은 아파트를 中心으로 高空行進을 하던 때다. 傳貰값은 2002年 10月 -0.1%(前月對比), 11月 -0.9%, 12月 -0.5% 等 3個月 連續 빠졌다. 이러더니 2003年 1.4%, 2004年 11月 末까지 3.5% 내려앉았다.
하지만 賣買값은 이보다 13個月 뒤에서야 下落勢로 접어들었다. 卽 2003年 11月(-0.4%) 以後 下落勢로 접어들면서 繼續 弱勢를 보이고 있다. 올해의 境遇 11月 末까지 1.2% 떨어졌다.
傳貰값이 急騰한다는 것은 집이 不足하다는 것을 말한다. 집이 不足하다는 것은 結局 賣買市場에서도 똑같은 意味이다. 집이 必要한 사람은 많은데 供給은 없으니 傳貰값이나 매맷값이 다 오를 수밖에 없다. 傳貰값이 먼저 오르는 것은 戰勢는 實需要 卽 正말 집이 必要한 사람이 먼저 움직이기 때문이다. 또한 傳貰라는 特性 때문이다. 傳貰는 돈을 주고 빌리는 것이다. 2年 後 다시 고스란히 받을 수 있는 金額이다. 때문에 賣買보다는 쉽게 契約이 이뤄진다.
反面 賣買는 本人의 全 財産이 걸린 問題이다. 全 財産이 걸린 問題이다보니 쉽게 決定을 내리기 어렵다. 賣買값이 떨어지면 ‘다시 오르겠지’라는 期待感을 걸어보기도 하고, 價格을 낮추지 않고 버텨보기도 하다가 結局엔 傳貰市場을 따라가는 것이다.
매맷값은 投機的인 要因에 依해 올라 거품이 생길 수 있다. 하지만 傳貰는 이런 要因보다는 實需要와 住宅 供給 等에 따라 움직이기 때문에 거품이라는 게 없다. 市場의 過熱 雰圍氣 等에 依해서 賣買값이 오르더라도 傳貰값이 下落하고 있을 때 投資할 境遇 失敗할 確率이 높다는 얘기다.
근데 傳貰값이 賣買값의 先行指標 役割을 無條件 하는 것은 아니다. 2010年과 2011年에는 서울 아파트 傳貰값이 各各 7.4%, 13.4%로 急騰을 했었다. 하지만 賣買價는 같은 期間 2.2%, 0.44%로 下落勢를 보였다.
꼭 傳貰값이 賣買값의 先行指標 役割 要人을 떠나서도 앞으로 집값을 끌어내릴 여러 要因들이 있다. 무엇보다 短期間 내 집값이 너무 오른 疲勞感이 크다. 漸進的으로 上昇한 것과 1年 內 5億 원이 오른 것에 對한 買收者들이 받아들이는 程度가 다르다.
남들 다 집을 사는 것 같은데 나만 집이 없는 듯한 自愧感이 집을 사게끔 하고 있지만, 그보다는 올라도 너무 올랐다는 價格 抵抗線이 생겼다는 것이다. 그런데다 政府가 집값을 잡겠다는 意志가 剛하고 追加 規制策에 對한 不安感과 金利 上昇, 入住物量 增加 等 市場의 不確實性이 커져 買收者들이 쉽게 움직이지 않을 것이다. 反面 4月 讓渡稅 重課 施行을 앞두고 아직 팔지 못했던 多住宅者들의 賣物들이 價格을 더 낮춰서 나오게 되고, 賣物 積滯現象이 빚어지면서 價格 墜落이 이어질 可能性도 있다.
그리고 2~3年 前에 들어간 갭投資者들이 傳貰값 下落과 커져가는 市場 不確實性으로 賣物이 나오고 있다. 最近 傳貰값이 떨어지면서 傳貰값 差額을 어디선가 求해야 하는 實情이다. 갭投資者들은 傳貰값 差額을 賣買를 통해 마련할 수밖에 없을 것이다. 빠른 賣買 去來를 위해서 다시 賣買값을 낮추면서 價格 下落에 一助할 것으로 展望된다.
양지영 R&C 硏究所 所長
