不動産 投資 目的은 主로 資本所得(capital gain)과 運營所得(income gain)으로 區分할 수 있다. 國家가 産業社會를 거치면서 都市化가 形成되는 時期에는 投資의 方向은 資本所得에 集中되어 나타나는 것이 一般的이다. 이 때문에 ‘사놓으면 오른다’는 不動産 不敗神話가 國民들에게 刻印돼 있었다.

그러나 이러한 認識들은 高齡化社會로 進入하면서 徐徐히 바뀌고 있다. 6.25 戰爭 以後 廢墟가 된 國土에서 産業化를 통한 力動的인 高度成長(베이비부머世代 登場) 時期에는 住居型 不動産인 아파트와 土地가 그 投資 對象의 中心이 되었다면, 非力動的인 高齡化社會(베이비부머世代 退場)를 맞이하면서 最近엔 收益型 不動産이 不動産 投資의 主對象이 됐다.

이러한 時代的 흐름을 통해서 不動産으로 資産增殖에 成功한 사람들은 크게 3世代로 區分하고 이제 4世代로 進入하는 過程으로 筆者는 보고 있다. 1世代는 1968年 國土綜合開發計劃에 依據해 京釜高速道路가 建設되면서 土地에 集中的으로 投資했던 사람들이었고, 2世代는 1980年이 始作되면서 江南 開發로 돈을 번 사람들이다.

이처럼 1世代와 2世代는 土地가 不動産 投資의 中心이었다. 1世代와 2世代가 不動産으로 돈을 버는 것을 目擊한 베이비부머 世代들이 서울 外郭을 中心으로 開發된 新都市에 아파트 投資를 하면서 돈을 벌었고, 이들이 바로 3世代다. 이러한 過程을 통해서 不動産 富者들은 더욱더 資産 增殖을 하게 됐고, 그렇지 못한 사람들은 더욱더 相對的 剝奪感에 시달리고 있다.

사놓으면 無條件 오르게 되어 있는 時代的 背景으로 인해 不動産 投資의 노하우는 크게 必要치 않았다. 돈이 없어서 投資를 못했을 뿐이고, 돈이 있어서 더욱더 不動産 富者가 될 수 있었던 것이다. 그러나 最近 베이비부머들이 隱退하기 始作하면서 社會·經濟 構造는 더 以上 不動産 不敗神話를 認定하지 않는다. 只今은 사놓으면 떨어지는 時代가 된 것이다. 이러한 時代에 進入하면서 不動産 投資는 새로운 方法으로 接近할 수밖에 없다.

實際로 3~4年 前에 오피스텔 有望 投資地域으로 많은 사람들로부터 關心을 끌었던 松坡·마곡地區의 收益率이 漸漸 낮아지고 있다. 이러한 낮은 收益率은 投資金보다 낮은 價格으로 罵倒해야 하는 構造를 가져왔다. 왜 不動産 投資에 失敗했는지 苦悶하기 前에 時代가 變했다는 事實을 認定해야 한다.

큰 變化의 키워드(Key Word)는 運營所得(Cash Flow)이다. 運營所得은 商業用 不動産 또는 收益型 不動産을 象徵하는 말이다. 따라서 商業用 不動産에 投資를 하고자 할 때 運營所得의 持續可能性에 對한 檢討는 반드시 이루어져야 하는데, 아직도 많은 投資者들이 土地와 住宅에 投資하듯 商業用 不動産을 바라보고 있다.

이러한 잘못된 投資習慣 또는 固定觀念을 바꿔야 한다. 따라서 不動産 投資를 하고자 하는 投資者들은 무엇을 알아야 하고, 어떻게 分析하고, 어떤 投資 戰略을 짜야 하는지 本人 스스로가 알아야 한다. 이렇게 不動産 分析過程을 基礎로 한 投資者들이 4世代 投資者로서 不動産市場에 登場하게 될 것으로 보인다.

남들이 돈 벌어 주는 時代는 끝났다. 不動産을 買入하면 이제 사놓은 價格보다 떨어지는 애物단지가 될 수도 있는 것이다. 앞으로 筆者는 이러한 것에 問題意識을 가지고 商業用 不動産을 投資하고자 하는 4世代 不動産 投資者들이 最小限의 投資 方向을 잡을 수 있도록 다양한 主題를 가지고 만나고자 한다.

경국현 不動産學 博士