實際 占有 等 要件 갖춰져야 留置權
工事代金 債券은 留置權 認定되기도
保證金返還請求權 等은 認定 안 돼
고준석 연세대 經營專門大學院 상남經營원 敎授
맞벌이 夫婦인 A 氏가 내 집 마련에 나섰다. 京畿 남양주시 화도읍에 所在한 아파트를 發見했다. 登記簿를 確認해 보니 1順位 根抵當權, 2順位 根抵當權, 3順位 根抵當權, 4順位 假押留, 5順位 競賣開始決定 順이었다. 登記簿에 公示되는 모든 權利는 競賣로 消滅하는 權利로 보였다. 그런데 賣却物件明細書를 確認해 보니 建設社로부터 誘致權 申告가 됐지만, 그 留置權의 成立 與否는 不分明하다고 公示돼 있었다. 留置權이 붙어 있는 아파트를 買收해도 되는지 궁금하다.
他人의 物件(不動産, 동산, 有價證券)을 占有하는 者가 그 物件에 關해 생긴 債券을 辨濟받을 때까지 그 物件의 返還을 拒絶할 수 있는 權利가 留置權이다. 그런데 留置權이 成立하기 위해서는 于先 物件을 適法하게 占有해야 한다. 또한 債券과 物件(不動産) 사이에 牽連性, 卽 둘 사이에 直接的인 關聯이 있어야 한다. 例를 들어 該當 不動産에 對한 工事代金 債券은 牽連性이 認定된다. 그러나 賣買代金 債券, 保證金返還請求權, 權利金返還請求權, 損害賠償請求權 等은 牽連性이 認定되지 않는다. 게다가 債券의 辨濟期가 到來하여야 하고, 留置權을 排除한다는 特約 等이 없어야 한다.
留置權이 成立하기 위해서는 合法的으로 不動産을 占有하고 있어야 한다. 占有는 物件이 社會 通念上 事實的 支配에 屬한다고 보이는 客觀的 關係에 있는 것을 말한다. 留置權者의 占有는 直接 占有뿐만 아니라 間接 占有도 認定된다. 占有者가 物件을 直接的으로 支配하거나 占有 補助者를 통하여 支配하는 것이 直接 占有이다. 間接 占有는 地上權, 傳貰權, 質權, 使用貸借, 賃貸借 等의 關係로 他人으로 하여금 物件을 占有하게 한 者에게 認定된다. 間接 占有로 인정받기 위해서는 ▽所有者의 同意 ▽留置權者와 占有媒介者 사이에 賃貸借契約 締結 ▽占有媒介者(賃借人 等)의 實際 占有가 있어야 한다.
競賣가 進行되고 있는 該當 아파트의 賣却物件明細書와 現況調査書에는 賃借人은 없고, 所有者가 占有하고 있다는 內容만 있다. 게다가 留置權을 主張하는 그 어떠한 內容이나 標示도 없는 것으로 調査되었다. 留置權을 申告한 사람이 該當 아파트를 占有하고 있지 않는 것으로 보인다. 大法院 判例에 따르면 誘致權 目的物의 直接 占有者가 債務者(所有者)이면 占有에 該當하지 않아 留置權은 成立하지 않는다. 게다가 競賣開始決定登記 以後 占有를 移轉받고 留置權을 取得하게 한 境遇, 占有者는 留置權을 내세워 그 不動産에 關한 競賣 節次의 買受人에게 對抗할 수 없다.
間或 新築 아파트의 未納된 工事代金 債券에 對해서는 留置權이 認定되는 境遇가 있다. 하지만 該當 競賣 物件의 아파트는 2002年 11月에 所有權保存登記가 된 아파트다. 以後 아파트 所有權은 세 番이나 바뀐 狀態다. 그러므로 아파트 新築에 따른 自體 工事費로도 볼 수 없다. 따라서 該當 競賣 物件 아파트는 留置權은 成立할 수 없으므로 買收해도 좋을 것으로 보인다.
고준석 연세대 經營專門大學院 상남經營원 敎授