‘再建築 無條件 成功’은 옛말…“但只 未來 모습 좀더 苦悶해야”
‘鴨鷗亭 3區域’ 組合員 設問調査, 70層 內外-50坪臺 希望 많아

사람들은 再建築 아파트를 돈을 벌기 위한 投資處로 흔히 認識합니다. 不動産 市場이 뜨겁던 時期에는 再建築을 하기만 하면 돈을 벌 수 있다는 생각이 特히 江했죠. 하지만 最近 工事費 上昇, 不動産 景氣 沈滯 等을 考慮하면 過去처럼 無條件 莫大한 時勢差益을 期待하기는 어려운 狀況입니다.

그런 만큼 專門家들은 再建築 以後 實際로 들어설 但只 모습에 좀 더 關心을 기울여야 한다고 助言합니다. 아파트 棟 排置나 商街나 커뮤니티 施設 位置 같은 要素는 入住民 삶의 質은 勿論 團地의 未來 價値에도 影響을 주기 때문입니다.

마침 지난달 狎鷗亭3區域 再建築 組合에서 組合員 3907名을 對象으로 向後 지어질 아파트 團地에 對한 設問 調査를 進行했습니다. 全體 組合員 中 1735名(44.41%)李 要求 事項을 밝혔죠. 이番 不動産 빨간펜에서는 서울 再建築의 心臟部로 불리는 狎鷗亭3區域의 答辯 結果를 바탕으로 아파트 團地를 構成하는 要素들에 對해 알아보겠습니다.

Q. 但只 모습을 決定하는 重要한 要素에는 무엇이 있나요?

“最高 層數에 따라 但只 모습이 크게 달라집니다. 超高層으로 團地를 造成하면 아파트 住居桐 個數를 줄일 수 있습니다. 이렇게 하면 建物 間隔이 넓어져 視野가 트이고 外部 空間을 넓게 쓸 수 있죠. 狎鷗亭3區域의 境遇 但只 間隔에 따라 漢江 眺望을 할 수 있는 家口 數가 달라지기 때문에 最高 層數는 더욱 重要한 要素입니다.

設問 結果 70層 內外에 투표한 組合員이 全體의 52%로 49層 以下(48%)를 僅少하게 앞섰습니다. 組合에서는 70層 內外 超高層올 지으면 必要한 住居桐 個數를 17個로 49層 以下(23個) 對備 6個 줄일 수 있다고 봤습니다. 住居桐 間隔은 50∼60m로 49層 以下(20∼45m)보다 2倍 程度 벌어집니다.

問題는 ‘돈’입니다. 超高層일수록 바람이 建物을 미는 힘이 勢知己 때문에 이를 견딜 수 있도록 建物 骨組를 튼튼하게 해야 합니다. 韓國超高層都市建築學會에 따르면 같은 面積의 建物을 40層으로 지을 때보다 80層으로 지을 때 骨組 費用이 2倍 以上 들어 最終的인 建築費用은 約 1.4倍 늘어납니다. 最近 工事費 引上 幅이 커지면서 漢江邊 70層 以上 再建築을 推進하던 團地들이 이를 抛棄하는 境遇가 나오고 있어 앞으로 어떻게 決定될지 注目됩니다.”

Q. 커뮤니티 施設이나 商家 자리는 元來 決定돼 있는 건가요?

“再建築 團地의 境遇 이 亦是 組合員들의 希望을 反映해 設計합니다. 圖書館, 헬스場 等 커뮤니티 施設이라면 品質 좋은 서비스를 쉽게 즐기는 것이 重要하겠죠. 但只 가운데에 커뮤니티 施設이 모여 있는 建物을 따로 지으면 但只 外郭에 있는 入住民이 利用하기 不便할 겁니다. 그렇다고 커뮤니티 施設을 個別 建物에 一一이 配置하면 特定 커뮤니티 施設을 즐기고 싶을 때 먼 距離를 가야 하는 境遇가 생길 수 있죠.

狎鷗亭3區域에서는 投票 結果(複數 應答 可能) 가장 選好하는 配置가 但只 中央에 두는 것으로 나왔습니다. 應答者 2名 中 1名(56%) 水準이었습니다. 組合 說明에 따르면 實際 커뮤니티는 但只 中央에 크게 造成하되 分散型, 準住居 特化 等으로 接近性을 考慮해 配置할 計劃이라고 합니다. 體育館같이 큰 施設은 中央에, 스크린골프나 會議室 같은 小規模 施設은 고루 配置하는 方式입니다.

商街 位置는 어디를 選好했을까요? 于先 應答者 10名 中 3名(30%)은 團地 西쪽에 난 큰길(論峴路)을 따라 配置하는 方案을 選好했습니다. 이렇게 하면 地下鐵 3號線 압구정역에서 내려 漢江으로 向하는 外部人도 쉽게 接近할 수 있습니다. 入住民으로서는 外部人이 團地 內部로 깊숙이 들어오지 못하게끔 自然스럽게 遮斷할 수도 있고요.”

Q. 組合員 希望 坪型은 어땠나요?

“가장 選好한 坪型은 54坪型으로 集計됐습니다. 應答者의 26%였죠. 이어 40坪型(25%), 62坪型(19%), 34坪型(11%) 巡이었습니다. 一般的으로 分讓 市場에서 가장 市場性이 있는 商品으로 ‘國民 坪型’인 34坪型을 꼽지만 여기서는 그렇지 않았습니다. 지난해 8月 入住를 始作한 서울 서초구 반포동 래미안원베일리에서는 34坪型이 1015채로 全體 2990채 中 가장 比重이 높은 것(34%)과 對照的이라고 볼 수도 있습니다.

가장 큰 理由는 現在 狎鷗亭3區域 大多數 家具가 34坪型 以上이기 때문인 것으로 보입니다. 狎鷗亭3區域은 현대1∼7次, 10·13·14次와 大林·現代 빌라트를 묶어 再建築하는 곳입니다. 이 中 현대3次, 14次를 除外하면 모두 34坪 以上으로 이뤄졌습니다. 現在 집보다 작아지는 再建築을 願하는 사람은 많지 않았던 것이죠.”

Q. 눈에 띄는 設問 內容은 없었나요?

“漢江이 北쪽에 있기 때문에 內部 設計에도 關心이 쏠리고 있지만, 香(向)을 決定하는 內部 平面에 關聯된 事項은 이番 設問에서 빠졌습니다. 실버타운 施設 및 커뮤니티를 特化해 달라는 意見도 있었습니다. 시니어 入住者를 위한 共同 給食을 運營하면 좋겠다는 建議도 나왔습니다. 組合 側에서는 組合員들이 願한다면 車를 居室 안까지 끌어들이는 方案도 檢討할 수 있다고 밝히기도 했습니다. 요즘 아파트 住民들이 願하는 要素가 어떤 것인지 알 수 있는 結果라고 할 수 있죠.”

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이祝福 記者 bless@donga.com