[不動産 인사이드] 寄附採納 等 履行 基準 過度
敎育環境影響評價 審議 緩和를
政府가 都市開發事業 및 整備事業 規制 緩和 對策을 잇따라 내놓으며 沈滯에 빠진 不動産 市場 및 建設 現場의 期待가 높아지고 있다. 都市의 落後된 地域이나 낡은 住宅에서 生活의 不便함을 견디며 지내던 住民들도 整備事業 活性化로 生活環境이 改善되고 資産 價値가 늘어날 것이라는 希望을 걸고 있다.
尹錫悅 大統領은 올해 新年辭에서 “國民이 새집을 찾아 都市 外郭으로 나가지 않도록 都市 內 住宅 供給을 늘리겠다”고 말했다. 尹 大統領은 앞서 再開發·再建築事業 節次를 原點에서 再檢討하라고 指示해 關聯한 規制가 大幅 緩和될 것으로 豫想된다.
이에 앞서 國土交通部는 2023年 住宅市場의 過度한 規制 正常化, 都市計劃 革新, 再建築 安全診斷 基準 改正 施行 等을 發表했다.
趙顯俊 國土交通部 都心住宅供給總括課長은 지난 18日 ‘都心複合 活性化 및 老後計劃都市 整備 制度 改編 必要性’을 主題로 열린 政策 討論會에서 “都市 內 다양한 開發 需要를 充足하고 일자리 創出 等 都市競爭力 强化와 住居地 整備를 促進하기 위해 民間 主導 都心複合事業을 活性化할 必要가 있다”고 밝혔다. 이 討論會에서 專門家들은 公共民間 協力 方式의 都心複合事業이 活性化돼야 하며 이를 爲해서는 再開發·再建築 事業 時 公共寄與(寄附採納)의 範圍 擴大 및 算定 體系 改編이 必要하다고 指摘했다. 한 專門家는 그동안 民間事業者가 土地를 整理하기 쉽지 않아 認許可는 勿論 土地 受容 問題가 발목을 잡아 事業이 遲遲不進한 點을 指摘하며 公共 爲主로 土地를 確保한 後 民間事業者가 開發事業을 推進하는 方向으로 進行돼야 한다는 意見을 提示했다.
政府의 規制 緩和 對策에 關聯 業界 및 開發 豫定 住民들은 歡迎의 뜻을 밝히고 있지만 實際 惠澤을 언제 얼마나 누릴 수 있는지 憂慮도 크다. 薔薇빛 靑寫眞에도 不拘하고 現實化되기까지 履行은 더디고 現場에서 느끼는 갖가지 體感 規制는 如前하기 때문이다. 法 改正, 政策 新設도 重要하지만 事業 施行의 발목을 잡는 ‘숨은 規制’가 곳곳에 있어 이를 먼저 改善해야 한다고 입을 모은다. 法 制度와 政策이 아무리 훌륭해도 막상 이를 執行하는 行政機關이나 公務員의 積極的인 改善 意志가 없으면 民間 業界나 國民의 不滿과 不便은 如前하다는 것이다.
都市開發 발목 잡는 ‘숨은 規制’ 寄附採納
都市開發이나 都市整備 事業의 발목을 잡는 숨은 規制 中 代表的인 하나가 公共寄與(寄附採納)다.
都市開發事業은 法에 依해 土地 受容 및 使用에 對해 建設교통부 中央土地收用委員會(中土位)의 公益性 審議를 거쳐 事業 認定을 받아야 한다. 中土位는 公共都市開發 民間 參與 共同 開發 外에 純粹 民間事業에 對해서도 公益性을 審査해 施行者가 開發利益에 對한 一定 部分의 還收(公共寄與)를 約束하지 못하면 ‘不動의’ 意見으로 事業을 制限한다. 그러나 中土위의 公共寄與 履行 要求 基準이 過度해 審査에서 탈락하는 事例가 많아 事業이 中斷되거나 遲延되고 이로 인한 民間의 被害가 크다는 목소리가 높다.
京畿道 平澤의 한 都市開發事業은 2021年 以後 다섯 次例나 中土位 審査를 올렸지만 ‘公益事業의 時急性을 認定할 수 없다’는 事由로 모두 탈락하고 2023年 4月 開發利益에 對한 公共寄與를 確約하고 나서야 여섯 番째 審査를 겨우 通過할 수 있었다.
大田의 한 都市開發事業度 여러 公共施設을 造成해 寄附採納하겠다는 計劃을 添附해 中土位 審査를 올렸지만 公共寄與 履行을 具體的으로 擔保할 수 없다는 意見으로 탈락해 以後 履行 計劃을 補完하고 나서야 條件附로 審査를 通過했다.
위의 두 事例 모두 事業者가 基盤 施設 寄附採納을 約束했지만 中土位는 이와는 別個로 民間 開發利益에 對한 還收까지 事實上 强要해 過度한 規制라는 것이 施行者와 利害關係者들의 主張이다.
全國의 모든 都市開發事業은 中土位 審査 通過가 事業 進行 與否를 決定하는 重要한 變數로 作用하며 施行者들은 豫想치 못한 審査 脫落으로 事業이 中斷돼 이로 인한 財産的, 時間的 被害가 엄청나다는 것이다. 이에 따라 中土위의 公益性 協議 節次 및 그 運營 方式에 對한 改善이 切實하다는 關係者들의 목소리가 커지고 있다.
再開發·再建築의 걸림돌 敎育環境影響評價
이와 함께 落後된 都市 슬럼街를 再開發·再建築하는 都市環境整備事業이 敎育環境影響評價에 가로막혀 事業이 遲延되거나 霧散되는 事例도 자주 發生하고 있다.
敎育環境影響評價는 敎育環境保護區域 內에서 都市整備事業을 施行하는 境遇에는 敎育環境評價書를 管轄 敎育監에게 提出하고 承認을 받아야 하는 重要한 節次다. 學生들의 敎育環境을 保障하기 위해 반드시 必要한 制度지만 評價 基準의 不明確性, 管轄官廳과 敎育廳의 意見 差異와 現場 與件을 考慮하지 않은 過度한 一助 條件 等 非現實的인 審議 基準 等 많은 問題點이 있다는 指摘이 잇따르고 있다.
서울市 구로구 ‘신도림 都市環境整備事業’은 구로區廳의 事業施行計劃인가 返戾 處理로 事業이 坐礁될 危機에 處해 있다. 구로區廳은 ‘事業施行者는 事業施行計劃書에 敎育環境評價 結果 및 敎育環境 保護를 爲한 措置 計劃 等을 包含해야 하지만 事業推進委員會가 該當 內容을 包含하지 않은 事業施行計劃서로 土地 等 所有者의 同意를 받아 節次的 瑕疵가 發生했다’며 返戾 處理를 通報했다. 이에 對해 推進委員會는 “隣近 신도림초등학교의 日照를 考慮한 設計變更(案)李 完了되면 敎育環境評價 措置計劃書를 서울市南部敎育廳에 提出할 計劃인데 구로區廳은 아직 提出하지도 않은 設計 變更案을 重大한 變更으로 判斷해 認可를 返戾 處理한 것은 不當한 行政 處理”라고 主張했다.
釜山 수영구 남천동 三益비치 아파트 再建築事業도 隣近 광남초등학교의 日照權 侵害 問題로 2022年 釜山敎育廳이 敎育環境評價를 理由로 保留 決定을 내렸고 서울 西草 新東亞아파트도 隣近 서이초등학교의 日照權 問題로 인해 事業이 遲延됐다.
이에 對해 敎育環境評價는 꼭 必要하지만 非現實的이고 非合理的인 잣대와 이를 그대로 適用하는 行政 시스템만큼은 改善해야 한다는 것이 專門家들의 指摘이다.
태現地 記者 nadi11@donga.com
