大韓民國 國民 10名 中 6名은 아파트에 산다. 그리고 每달 한 番 아파트 管理費 告知書를 받는다. 하지만 料金이 正當하게 賦課된 것인지, 細部 項目은 어떻게 이뤄진 것인지 알 수 없다. 그래도 꼬박꼬박 納付 義務를 지켜야 한다. 이렇게 걷히는 全國 아파트 管理費가 年間 約 12兆 원이다.

서울市는 2013年부터 아파트 管理費 非理를 줄이기 爲한 ‘맑은 아파트 만들기’ 事業을 進行해왔다. 市는 2013年 6月 11個 아파트 團地를 對象으로 實施한 調査에서 주먹九九式 工事 發注, 規定을 無視한 隨意契約, 無資格業體 不實施工과 入札 談合 疑惑 等의 不條理를 摘發하고 行政指導 73件, 是正命令 및 過怠料 83件, 搜査依賴 10件 等의 措置를 取했다. 以後 搜査依賴가 1件 追加돼 11件이 됐다. 하지만 4件은 내사 終結, 無嫌疑로 搜査가 끝났고 7件은 檢察로 送致돼 如前히 調査 中이다. 서울市 調査가 ‘솜방망이 處分’으로 끝날 것이 憂慮되는 理由다. 2014年 9月 俳優 金芙宣이 自身의 아파트 暖房費 非理 疑惑을 提起하면서 輿論의 關心이 아파트 管理費에 쏠렸고 “아파트 管理費는 入住者代表會議, 管理所長, 工事業體가 돈노름하는 政治판”이라는 世間의 非難이 빗발쳤다.

最近 서울市가 다시 ‘아파트 管理費 非理 根絶’을 宣言했다. 서울市는 6月 4日 ‘住居管理分野 公共革新方案’을 發表하고 “아파트, 集合建物, 뉴타운·再開發 整備事業 等의 非理 및 不正으로 인한 社會 問題를 公共에서 積極的으로 돌보겠다”고 說明했다.

主要 內容은 다음과 같다. △‘아파트 管理品質 等級標示制’를 導入해 아파트 管理 等級이 賣買價에 反映되게 한다. △온라인 住民投票로 아파트의 主要 議決事項을 決定해 入住者代表會議의 權限 濫用을 막는다. △아파트 監査體系는 5~10名의 內部 住民支援團 또는 別途의 外部 專門家를 支援받는다. △아파트 共同體 活性化를 위해 ‘아파트 코디네이터’를 直接 雇用한다. △뉴타운·再開發 整備事業의 工事·用役 契約은 나라場터 等 電子入札制를 導入해 組合과 業體 間 癒着 빌미를 없앤다.

서울市는 “民間의 自律的 管理 限界를 公共이 나서서 補完하겠다”며 이 같은 政策을 내놓았다. 이 對策은 果然 서울市 아파트 管理의 透明性을 改善할 수 있을까. 專門家들은 “趣旨는 좋으나 實效性은 疑問”이라고 했다.



等級을 不動産價格에 反映한다고?

먼저 ‘아파트 管理品質 等級標示制’가 제대로 施行될 수 있을지 與否다. 여기서 ‘아파트 管理品質’이란 管理費 節減, 共同體 活性化, 施設維持管理 等 約 150個 細部項目에 對한 評價 結果다. 하지만 아파트는 規模와 서비스에 따라 管理費 賦課 方式이 全혀 다르다. 最尖端 아파트거나 共用 附帶施設, 雇傭 人力이 많을수록 管理費가 大體로 비싸다.

서울市 關係者는 “等級標示制가 活性化하면 아파트 入住民들이 높은 等級을 받으려고 다 같이 努力할 것”이라며 樂觀的 展望을 드러냈다. 하지만 송주열 아파트非理剔抉 運動本部 代表는 “아파트 管理品質은 客觀的 評價가 어렵고 等級을 不動産價格에 反映하기는 더욱 힘들 것”이라며 “A等級을 받은 아파트는 異議가 없겠지만, C~D 等級을 받은 아파트의 값이 下落하면 住民들 民願이 殺到할 것이다. 뜬구름 잡는 政策”이라고 말했다.

온라인 住民投票는 住民 參與率을 높인다는 點에서 採擇된 政策이다. 서울市는 “2月 實施한 영등포구 大林現代 3次 아파트 棟代表 選擧는 온라인 投票率 56.6%로, 2013年 現場投票率 17%에 비해 3.3倍 上昇했다”는 點을 例로 들었다. 現在 入住者代表會議 會長, 感謝 選出에는 全體 入住者의 10% 以上이 投票에 參與하면 되므로 事實上 代表性이 없다는 點이 問題로 指摘된다. 따라서 參與率이 比較的 높은 온라인 投票가 入住民들의 關心을 높일 수 있다는 것이다.

하지만 輿論 歪曲이 甚한 아파트 文化 自體를 바꾸는 것이 먼저라는 主張도 있다. 송주열 代表는 “아파트 온라인 커뮤니티에는 反對意見을 쉽게 揭示할 수 없다. 特히 實名 揭示板일 境遇 이웃 住民들 눈치를 보게 되고 少數 權力者가 輿論을 몰아가면 휩쓸릴 수밖에 없다. 이런 點이 匿名의 投票에도 反映돼 事實上 入住者代表會議가 願하는 方向으로 意思決定이 날 蓋然性이 높다”고 말했다.

入住者 參與가 管理 透明性 높여

뉴타운·再開發 整備事業에 電子入札制를 導入하겠다는 것도 비슷한 問題點이 提起된다. 電子入札을 해봤자 入札 過程에서 特定 業體만 參與하도록 公告하는 慣行 아래서는 建設 非理가 解決되지 않는다는 것이다. 特定 業體가 入住者代表會議 側과 謀議해 入札하고 工事費를 부풀릴 수 있기 때문이다. 오프라인 書類 造作은 줄어들 수 있지만 業體 選定의 公正性과는 크게 關聯性이 없다.

아파트 管理에 外部 專門家를 迎入한다는 政策은 費用 問題가 提起된다. 심교언 건국대 不動産學科 敎授는 “感謝, 共同體 活性化에 必要한 外部人을 雇用할 境遇 서울市가 모든 費用을 堪當할 수 있을지 疑問”이라며 “차라리 住民 가운데 會計士나 法律 專門家가 나서서 아파트를 感謝하는 것이 낫다”고 指摘했다.

아파트 管理가 더 透明하고 공정해지려면 무엇이 가장 重要할까. 入住民들의 自發的인 關心과 參與다. 심교언 敎授는 “政策만 쏟아낸다고 痼疾的인 아파트 非理 問題가 解決되지는 않는다”며 “入住者들이 ‘내가 사는 곳’에 對한 主人意識을 갖고 堂堂하게 情報 公開를 要求해야 한다”고 强調했다.

“只今의 아파트 非理 行態는 入住者들의 無關心 탓이 크다. 管理費 細部 內容을 제대로 읽지 않는 入住者가 太半이니 管理費를 運營하는 側도 入住者를 欺瞞하게 된다. 疑心되는 項目은 꼭 公開를 要求하고 確認하라. 나 하나의 監視로 아파트 管理費가 透明해진다는 생각을 갖고 實踐한다면 수많은 아파트 政策보다 훨씬 實效性이 있을 것이다.”