政府는 7月 4日 逆傳貰難 對策으로 貸出 規制를 緩和한다고 發表했다. 貰入者 保護 次元에서 傳貰保證金 差額 返還을 目的으로 하는 貸出에 限해 7月 末부터 1年間 限時的으로 總負債元利金償還比率(DSR) 40% 代身 總負債償還比率(DTI) 60%를 適用하는 게 뼈대다. 規制地域에서 賃貸事業者에 1.25~1.5倍를 適用하던 賃貸業利子償還比率(RTI)도 1.0倍로 下向 調整하기로 했다.

傳貰市場 安定 위한 ‘貸出 緩和’ 카드

傳貰市場 安定을 위해 政府가 貸出 緩和 카드를 빼 든 理由는 무엇일까. 法 改正 없이도 迅速한 政策 對應이 可能한 데다 效果도 比較的 빠르게 나타난다고 判斷한 것으로 보인다. 貸出은 市場에 流動性을 供給하는 資金줄이다. 貸出 規制가 緩和돼 풀린 돈은 市場으로 빠르게 流入된다. 住宅을 購入하거나 生活安定資金, 事業資金 等 다양한 用途로 調達된 돈은 經濟 回轉 速度를 높인다. 그러나 勤勞·事業所得이 늘어나면서 流動性이 增加하는 境遇와 달리, 貸出 等 借入資金은 滿期와 利子라는 約定을 前提로 뿌려진 돈이다. 利子가 上昇하거나 滿期 內 償還할 수 없는 與件이 생기면 家計는 勿論, 市場 全體에 큰 負擔이 된다. 代表的 事例가 逆傳貰다.

傳貰는 賃借人이 집에 一定 期間 居住하는 代價로 賃貸人에게 목돈을 주고 滿期 때 돌려받는 一種의 債券이다. 傳貰保證金은 大體로 賃貸人의 資金 所要 目的(住宅 購入, 生活資金 等)에 따라 使用되므로 다음 賃借人으로부터 保證金을 받아 나가는 게 慣例다. 따라서 傳貰制度는 傳貰 價格이 急激히 오르거나 反對로 떨어지면 善循環되기 어려운 構造다.

지난해 末부터 傳貰 價格 急落으로 滿期 때 傳貰 價格이 오히려 下落하는 逆傳貰가 社會的 이슈가 되고 있다. 韓國銀行에 따르면 全國 殘存 傳貰契約 가운데 傳貰保證金이 傳貰 時勢를 超過하는 ‘逆傳貰 危險家口’는 지난해 1月 51萬7000채에서 올해 4月 102萬6000채로 50萬9000채(98.5%) 急增했다. 全體 殘存 傳貰契約 中 逆傳貰 危險家口의 比重도 같은 期間 25.9%에서 52.4%로 뛰었다. 傳貰로 살고 있는 貰入者 2名 中 1名은 保證金을 돌려받지 못할 수도 있다는 意味다.

賃貸人이 傳貰保證金을 돌려줘야 賃借人은 다른 집으로 移徙하거나 아파트 入住 殘金을 支拂하는 목돈으로 쓸 수 있다. 傳貰保證金을 돌려받기 위한 傳貰金返還請求訴訟을 할 境遇 아무리 빠르게 進行되더라도 6個月 以上 所要된다. 結局 賃借人의 負擔이 加重될 憂慮가 크다. 結局 政府는 貸出을 通해서라도 傳貰保證金을 返還할 意志가 있는 賃貸人을 위해 貸出 規制를 緩和하는 方法을 擇한 것이다.

逆傳貰 危險家口 比重 52.4%

政府의 貸出 規制 方案을 仔細히 살펴보자. DSR은 住宅擔保貸出(주담대)뿐 아니라 信用貸出·마이너스通帳 等 모든 金融圈 貸出의 利子 및 元金이 個人 年所得의 一定 比率을 넘지 못하도록 貸出 總量을 制限하는 規制다(표 參照). 反面 DTI는 주담대 元利金과 其他 貸出의 利子(元金 除外) 合計額이 年所得의 一定 比率을 超過하지 못하도록 하는 方式이다. 一般的으로 DSR에 比해 DTI를 適用할 境遇 貸出 可能 金額이 늘어나는 效果를 期待할 수 있다. 例를 들어 年所得 5000萬 原因 多住宅者는 旣存에는 最大 3億5000萬 원(金利 年 4.0%·萬基 30年)까지 貸出받을 수 있었지만, 이달 末부터 1億7500萬 원 늘어난 5億2500萬 원까지 貸出이 可能해진다. 年所得 1億 原因 사람은 貸出 限度가 7億 원에서 10億5000萬 원으로 3億5000萬 원 增加하고, 年俸 1億5000萬 원인 境遇 10億5000萬 원에서 15億7000萬 원으로 5億2000萬 원 늘어난다.

政府는 賃貸事業者로 登錄한 個人의 貸出 規制도 緩和하기로 했다. 地域에 따라 1.25~1.5倍로 묶어둔 RTI를 傳貰保證金 返還 目的에 한해 1年 동안 1.0倍로 낮춰줄 豫定이다. RTI는 賃貸所得으로 利子 償還 可能 與否를 判斷하는 指標로, 貸出 利子 費用 對比 賃貸所得 比率을 뜻한다. RTI가 1.25라고 하면 年間 賃貸所得이 貸出利子의 1.25倍는 돼야 貸出이 可能하다는 뜻이다. 따라서 RTI를 낮추면 같은 賃貸所得에 對해 더 많은 貸出을 받을 수 있게 된다. 假令 貸出金利 年 4.0%, 預金金利 年 3.0%라고 假定할 때 傳貰保證金 5億 原因 住宅 5채를 保有한 賃貸事業者는 RTI 1.25倍를 適用하면 最大 15億 원을 貸出받을 수 있었다. 하지만 이달 末부터 1.0倍로 RTI 規制가 緩和되면 18億7500萬 원까지 限度가 늘어난다.

貸出 規制는 金融市場의 安定性을 目標로 하지만, 住宅市場과 住宅 價格에도 큰 影響을 미친다. 住宅 價格 上昇으로 住宅 購入 및 傳貰 去來에 必要한 貸出 需要가 늘어났다. 貸出에 따른 流動性 擴大는 다시 집값 上昇을 부추겼다. 貸出은 適切히 使用하면 投資利益을 增大하는 레버리지 效果를 期待할 수 있지만 지나치면 큰 經濟的 困境으로 이어지기도 한다. 規制 緩和를 機會로 여겨 無作定 貸出을 늘릴 게 아니라, 資産 再調整 等 리스크 管理를 竝行해야 할 때다.

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