말도 많고 頉도 많던 公示價格의 뚜껑이 드디어 열렸다. 政府가 12月 14日 來年에 適用할 標準地 및 標準住宅 公示價格을 各各 6%假量 낮추겠다고 發表한 것이다. 標準地 및 標準住宅 公示價格이 下落한 것은 2009年 以後 14年 만이다. 公示價 現實化率(時勢 對備 公示價格 比率)을 2020年 水準으로 되돌린 것이 直擊彈이 됐다. 이는 이미 豫告된 措置였다. 現 政府가 지난 文在寅 政府에서 現實化率을 急激히 올리면서 發生한 不動産 保有稅 暴騰 같은 問題를 막겠다고 宣言했기 때문이다.

이番에 公開된 標準地 및 標準住宅 公示價格으로 적잖은 變化가 豫想된다. 于先 來年 3月로 豫定된 아파트 等 共同住宅 公示價格도 큰 幅으로 下落할 可能性이 대단히 커졌다. 이로 인한 稅 負擔 減少와 國民健康保險料 引下 等도 期待된다. 反面 不動産 關聯 稅金 輸入이 全體 稅收의 折半에 가까운 地方自治團體(地自體)로서는 輸入 減少가 不可避해졌다. 14年 만의 標準地 및 標準住宅 公示價格 下落은 어떤 變化를 불러올까.

아파트 公示價 두 자릿數 下落 不可避

國土交通部(國土部)는 12月 14日 2023年 標準地 및 標準住宅 公示價格이 前年 對比 各各 5.92%, 5.95% 下落했다고 發表했다. 公示價格 下落은 價格이 떨어져서가 아니다. 公示價格 現實化率을 2020年으로 還元하면서 비롯된 結果다. 이랑 國土部 不動産評價課長은 公示價格 關聯 言論 브리핑을 통해 “이番 公示價格 下落은 現實化率을 還元한 部分에서 發生했다”고 說明했다. 政府는 11月 23日 發表한 ‘公示價格 現實化 修正計劃’과 ‘2023年 住宅 財産稅 賦課와 制度改善 方案’을 통해 來年 現實化率을 2020年 水準으로 낮추겠다고 밝혔다. 最近 繼續되는 집값 下落과 어려운 經濟 與件 等을 勘案한 措置다. 이에 따라 來年 標準地 및 標準住宅 公示價 山頂에는 各各 65.4%, 53.5% 現實化率이 適用됐다.

國土部는 當初 이런 節次를 거치면 標準地 및 標準住宅 公示價格이 各各 8.4%, 7.5% 下落할 것으로 期待했다. 하지만 實際 下落幅은 이보다 1.5~2.5%p 줄었다. 땅값과 單獨住宅 價格이 아파트 等 共同住宅과 달리 年初 對比 오히려 오른 데서 비롯된 問題였다. 國土部에 따르면 年初 對比 10月 末 現在 全國 땅값(대지 基準)은 2.5%, 全國 單獨住宅 價格은 1.9% 올랐다. 國土部는 이에 對해 “땅은 住宅에 비해 安定的이어서 經濟危機가 아니면 時勢가 下落하는 境遇가 거의 없고, 땅과 共同住宅의 中間에 位置한 單獨住宅은 價値의 70~80%가 土地 持分이라서 時勢가 크게 떨어지는 일이 없기 때문”이라고 說明했다.

反面 아파트를 中心으로 한 共同住宅은 最近 每週 最大 下落幅 記錄을 갈아치우는 等 下落勢가 뚜렷하다. 여기에 지난 2年間 치솟았던 現實化率이 2020年 水準으로 내려가는 效果까지 더해지면 公示價格이 10% 넘게 下落할 可能性이 크다. 韓國不動産院에 따르면 全國 아파트 賣買價는 지난달까지 4.79% 내렸다. 市場에서 體感하는 水準에 미치지 못한다. 하지만 11月 한 달 동안 2.02%가 내리면서 下落幅이 急激히 커지는 趨勢다. 12月 統計가 集計되면 年間 下落率은 5%를 넘길 可能性이 높다. 實際 去來된 物件 價格을 基準으로 하는 實去來價 下落幅은 이보다 훨씬 크다. 統計 集計가 相對的으로 늦어 12月 15日 現在 9月까지만 集計된 狀態인데, 下落率이 全國 7.1%, 서울 8.6%에 達한다. 10月까지 勘案하면 全國은 9.4%, 서울은 11.9%에 이를 것으로 推定된다. 現在 趨勢대로 年末까지 가면 全國道 두 자릿數 下落率을 면하기 어려울 것으로 보인다. 여기에 國土部가 올해 71.5%인 共同住宅 公示價格 現實化率을 來年엔 69.0%로 下向 調整하겠다고 밝힌 것도 影響을 미칠 可能性이 크다.

不動産 保有稅 負擔 줄어

公示價格이 떨어지면서 保有稅 負擔은 줄어들 게 確實視된다. ‘東亞日報’가 李榮薰 신영증권 패밀리헤리티지本部 稅務士에게 依賴한 結果, 서울 서초구 방배동 市勢 29億 원짜리 單獨住宅을 保有한 1住宅者(稅額控除 除外)의 來年 保有稅는 246萬 원으로 올해(348萬 원) 對備 29.3% 줄어들 것으로 豫想됐다. 公示價格이 올해 13億 원에서 來年 11億2450萬 원으로 下落하기 때문이다. 서울 마포구 망원동 時勢 17億 원짜리 單獨住宅은 公示價格이 올해 7億9300萬 원에서 來年 6億8595萬 원으로 떨어지고, 保有稅는 올해 146萬 원에서 來年 116萬 원으로 20.5% 減少할 것으로 推定됐다.

高價 住宅도 例外는 아니다. 標準單獨住宅 中 8年 連續 公示價格 1位를 維持하는 李明姬 新世界 會長의 서울 용산구 한남동 自宅(延面積 2861.8㎡)은 來年 公示價格이 올해(311億 원)보다 9.9% 떨어진 280億3000萬 원이다. 李 會長이 1住宅者인 境遇를 假定해 最大 80% 稅額控除를 받는다면 保有稅는 올해 1億8466萬 원에서 來年 1億6285萬 원으로 11.81% 줄어들 것으로 보인다. 標準單獨住宅 公示價格 2位인 李海旭 DL 會長의 서울 江南區 三成洞 住宅(2617㎡)도 來年 公示價格이 182億 원으로 올해보다 11.6% 下落했다. 稅額控除가 없다고 假定하면 來年 保有稅는 올해보다 18.12% 줄어든 2億5607萬 원만 내면 된다. 標準地 公示價格 3~10位 敷地 모두 公示價格이 下落한 만큼 保有稅 負擔은 10%臺로 줄어들 것으로 豫想된다.

여기에 더해 政府가 財産稅 公正市場價額比率(公示價格에서 課標를 算出하는 割引率)까지 낮출 豫定이어서 稅 負擔은 더 큰 幅으로 줄어들 것으로 보인다. 또 最近 與野가 2住宅者의 綜合不動産稅 稅率을 낮추자는 데 合意한 것도 影響을 미칠 可能性이 대단히 크다.

健康保險料 줄고, 地自體 稅收 非常 憂慮

個別住宅 公示價格과 個別公示地價, 共同住宅 公示價格은 쓰임새가 다양하다. 國會立法調査處에 따르면 公示價格을 活用하는 機關은 法令과 行政規則에 따라 150餘 個에 達하며, 60餘 個 行政指標의 算定 基準으로 活用된다. 公示價格이 크게 오를 때마다 國民健康保險料(健保料) 負擔 緩和를 위한 對策을 別途로 내놓는 等 政府가 亂離법석을 떠는 理由가 여기 있다.

지난해의 境遇가 代表的이다. 共同住宅 公示價格이 17.2% 暴騰한 지난해 政府는 健保料 負擔 緩和를 위해 健保料 算定 時 活用되는 課標를 凍結해 前年度(2021) 公示價格을 基準으로 算定하게 했다. 또 地域加入者의 健保料를 算定할 때 財産에서 控除하는 基本 金額을 5000萬 원으로 擴大하고, 1世代 無住宅者나 1住宅者의 實居住 目的 住宅金融負債를 追加 控除했다. 基礎生活保障制에 따른 需給者나 基礎年金 對象者, 生計 困難 兵役減免 對象者의 財産價額 基準 等 各種 福祉制度도 公示價格 變動의 影響을 받는다.

따라서 來年 公示價格이 크게 떨어지면 關聯 基準도 聯動돼 大大的인 調整이 不可避하다. 最近 2年 새 집값 急騰과 急激한 公示價格 現實化率 適用으로 公示價格이 크게 오르면서 關聯 基準도 上向됐기 때문이다. 特히 健保料나 各種 開發負擔金은 줄어들 可能性이 커졌다.

公示價格 下落은 不動産 稅收 依存度가 높은 地自體에는 大型 惡材가 될 수 있다. 韓國地方稅硏究員도 12月 14日 펴낸 月刊報告書 ‘地方稅 市價標準液 調査를 위한 不動産市場 動向-12月號’에서 2023年에도 去來絶壁이 上半期까지 持續될 것으로 보이며, 이에 따라 地自體 取得稅 歲入 減少가 不可避할 것이라고 豫想했다. 特히 “2023年 公示價格이 2022年 對比 6% 程度 下落할 것으로 보여, 財産稅 等 歲入 減少가 不可避할 것”이라며 “2023年 地自體 歲入이 2019年 水準까지 減少할 수 있다”고 分析했다. 統計廳에 따르면 地方세 收入은 2019年 90兆5000億 원에서 2021年 112兆8000億 원으로 24.6% 늘어난 狀態다.

<sub>황재성 記者는… 
동아일보 經濟部長을 歷任한 不動産 專門記者다. 30年間의 記者生活 中 20年을 不動産 및 國土交通 政策을 다루는 國土交通部를 取材했다.

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