지난 14日 競技 安山市 半달섬 一帶에 7000號室 規模의 生活型 宿泊施設이 들어서 있다. 住宅景氣가 沈滯期에 접어들면서 大部分이 空室·未分讓 狀態로 남아 있다. 성동훈 記者
2020~2021年 不動産 好況期
規制 없고 마진 높은 ‘非아파트’
開發業體 大擧 供給 뛰어들어
生活型 宿泊施設 ‘住居 不可’에
高金利 겹치며 市場 級冷却
地自體, 需要 2~3倍 認許可 例事
“地域 好材 노려 알면서도 默認”
實居住用 受分讓者 “破産 處地”
脂肪·中央政府 政策 共助로
供給 調節 모니터링 體系 갖춰야
“美國 라스베이거스 아시죠? 거기처럼 한 番 들어가면 3泊4日은 거뜬히 놀 수 있는 空間이 되는 거예요. 모든 것이 엄청나게 크게 들어올 거예요. 여기는 國際테마파크가 들어올 자리고, 이 앞에는 遊覽船이 다니는 마리나 船着場인데….”
分讓 代行社 職員은 超大型 地圖 이곳저곳을 가리키며 말했다. 이곳은 지난 14日 記者가 訪問한 京畿 安山市 半달섬에 있는 生活型 宿泊施設(生熟) ‘힐스테이트라군인테라스 2次’ 모델하우스. 職員은 ‘複合레저 觀光都市’로 거듭날 半달섬의 燦爛한 未來를 數次例 强調했다. 그가 가리킨 鳥瞰圖에는 國際테마파크, 遊覽船이 오가는 水邊公園이 威容을 뽐내고 있었다.
그러나 모델하우스에서 不過 몇 발자국만 걸어나와도, 職員의 말과는 全혀 다른 風景이 펼쳐졌다. 힐스테이트라군인테라스 2次 工事 現場 周邊에는 아무것도 없었다. 入住 豫定日은 2年밖에 안 남았는데 周邊 半徑 500ｍ 남짓까지 흙바람이 날리는 空터였고, 좀 지나 登場하는 商家도 大部分 空室이었다. 오가는 사람은 보기 힘들었다. ‘賃貸問議’ 懸垂幕이 나부끼는 텅 빈 商家 建物 周邊에는 安全帽를 쓴 建設 勞動者만이 눈에 띄었다.
빈 섬에는 한때 ‘아파트 代替 商品’으로 人氣를 모았다가 只今은 未分讓 애物단지가 된 生熟과 오피스텔을 짓고 있는 工事 現場만이 櫛比했다. 半달섬에 이미 竣工됐거나 工事가 進行 中인 生熟을 합치면 總 7033號室(9個)에 達한다. 國內에서 規模가 가장 큰 濟州島 그랜드하얏트호텔(1600號室)의 4倍가 넘는 宿泊施設이 제대로 된 觀光施設 하나 없는 半달섬 안에 集中 供給된 것이다. 美國發 高金利에 政府의 生熟 規制까지 겹친 只今, 生熟은 사람이 살지도 못하고 팔기도 어려운 ‘幽靈 建物’로 轉落할 處地에 놓였다.
어쩌다 이런 일이 벌어지게 됐을까. 그 背景에는 認許可權을 가진 地自體조차 ‘需要 없는 供給’을 막을 수 없다는 制度的 虛點이 存在한다.
■ 始作은 昌大, 끝은 微弱했던 開發
半달섬의 悲劇은 始華 멀티테크노밸리(MTV) 事業이 始作된 2002年으로 거슬러 올라간다.
이 事業은 시화호 一帶의 땅 301萬坪(995萬㎡)을 ‘21世紀型 尖端 複合産業團地’로 造成하는 國策事業으로, 韓國水資源公社(水攻)가 主導했다. 水攻과 안산시는 MTV 事業地 내 唯一한 商業地域이었던 半달섬을 地域 랜드마크로 만들겠다는 計劃을 세웠다. 섬 쪽에는 호텔과 마리나 港灣을 짓고, 陸地 쪽에는 호텔과 컨벤션 마리나 리조트를 짓겠다는 構想이었다.
當時엔 水攻·안산시의 薔薇빛 構想에 呼應하는 企業이 없었다. 한 日本系 會社와 안산시의 投資協約이 坐礁된 後, 半달섬은 2017年까지 長期 未分讓 狀態로 남아 있었다. 以後 手工은 2019年 半달섬 敷地 全體를 ‘블록딜’ 形式으로 한 패션 業體에 팔았다. 이 業體는 以後 돈方席에 앉았다. 2019年부터 1%臺 밑으로 基準金利가 垂直下降하면서 市中에 流動性이 넘쳤고 그 돈은 不動産에 쏠렸다. 業體는 4年에 걸쳐 半달섬 敷地를 完販했다.
半달섬을 分讓받은 開發業者들은 잘 팔리는 物件에 執着했다. 아파트 規制를 避할 수 있는 生熟과 오피스텔 供給이 決定된 背景이다. 商業地域인 半달섬의 最大 容積率은 800%에 達한다. 여기에 駐車場 基準 等 建設 規制로부터도 자유로운 生熟과 오피스텔을 지어 아파트처럼 分讓한다면, 開發業者로선 아파트를 짓는 것보다 훨씬 더 큰 마진이 남는다.
半달섬에 있는 生熟 9곳 모두 不動産 好況期였던 2020~2021年에 認許可를 받았다. 이들은 1家口 2住宅 規制를 避할 수 있으면서도 ‘오션뷰와 曺植 서비스, 水泳場을 즐길 수 있는 프리미엄 아파트’를 마케팅 戰略으로 내세웠다. 그 結果 별다른 廣告 없이도 ‘완판’에 成功하는 團地들이 續續 登場했다. 2544家口 大團地인 ‘힐스테이트라군인테라스 1次’도 그中 하나다.
隣近 公認仲介士 A氏도 “1次의 境遇 한때 모든 坪型에 1億원 넘게 프리미엄이 붙었을 程度로 投資 需要가 빠르게 몰렸다”고 했다. 受分讓者 中에는 時勢 差益을 노린 投資보다 實居住 目的으로 分讓을 받은 이들도 적지 않다고 傳해진다. 該當 但只 受分讓者 B氏는 “團地 內에 有名 國際學校가 들어온다는 消息에 子女 敎育에 도움이 될 것 같다고 判斷, 아파트 代身 이곳을 分讓받았다”고 말했다.
■ “지어진 建物, 미리 막을 순 없었을까”
빠르게 타오른 需要는 식을 때도 빠르게 식었다. 起點은 2021年 11月, 生熟을 住居用으로 쓸 수 없다는 政府 規制가 나오면서다. 政府는 住居用으로 用途變更을 하면 轉入申告와 居住를 許容하겠다는 立場이지만, 이미 着工에 들어간 生熟들이 用途變更을 하기는 現實的으로 不可能하다. 家口當 駐車 臺數나 學校, 基盤施設 基準이 애初부터 不足하게 設計된 탓이다.
여기에 지난해 韓國銀行이 基準金利를 年 3.5%까지 올리면서, 住宅市場 開發붐이 幕을 내렸다. 半달섬에 떠돌았던 開發 期待感도 사라졌다. 돈줄이 막힌 施行社가 投資를 꺼리면서, 2000億원의 民間 資本을 誘致해 마리나 港灣을 造成하겠다는 安山市 計劃은 2年째 제자리걸음이다. 現在 半달섬 一帶에선 分讓價보다 6000萬~7000萬원 낮은 ‘마피’(마이너스 프리미엄) 賣物도 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.
住居用으로 分讓·廣告된 建物을 住居用으로 使用하지 못하고, 當初 目的대로 宿泊施設로 쓰자니 觀光 需要가 뒷받침되지 못하는 狀況. 政府와 地自體는 애初에 生熟이 住宅이 아니었다는 原論的 立場을 固守하고 있지만, 受分讓者들은 政府와 地自體 亦是 責任을 避할 수 없다고 主張한다. 漠然한 開發計劃에 期待 認許可를 濫發하면서 只今의 半달섬 事態를 招來했다는 것이다.
안산시는 商業地域에 生熟이나 오피스텔이 들어오는 것 自體엔 節次上 問題가 없었다는 立場이다. 過剩供給을 理由로 認許可를 拒否하기는 事實上 힘들었다는 趣旨다.
安山市 關係者는 “建築法의 趣旨는 認許可를 最大限 幅넓게 認定해주되, 안 되는 것은 法으로 明確히 制限하도록 하는 것”이라고 했다. 그러면서 “着工 前이라면 政府·地自體가 어떤 土地用途가 合理的인지를 함께 苦悶해볼 수 있었겠지만, 問題는 建物이 이미 지어졌다는 것”이라며 “現行法上 用途變更도 쉽지 않은 只今 狀況에선 建物을 부수는 수밖엔 事實上 方法이 없다”고 했다.
反面 地自體가 ‘生熟 붐’을 默認하면서 認許可를 濫發했다는 指摘도 있다. 한 中堅建設社 關係者는 “一旦 生熟이 지어지면 사람이 들어올 것이고, 그러면 開發 事業이 일어나 地域이 膨脹할 可能性이 커지게 된다”며 “地自體 立場에서는 認許可를 마다할 理由가 없는 것”이라고 했다.
■ 適正 需要 豫測은 神의 領域?
언제 뒤바뀔지 모르는 需要를 豫測해 認許可 審査에 反映한다는 건 말처럼 쉽지 않다. 不動産 市場이 올라갈 것으로 豫想되면 規制를 아무리 해도 需要가 몰리지만, 市場이 내려갈 것으로 豫想되면 規制를 아무리 풀어도 急激하게 萎縮돼버리는 需要의 彈力性 때문이다.
하지만 ‘適正 需要’를 豫測할 수 있는 方法이 아예 없는 것은 아니다. 各 地自體는 住居基本法에 따라 10年마다 住居用 建物의 需要 對備 供給 規模를 豫測하는 住居綜合計劃을 發表하도록 돼 있다. 人口 增減, 入住·滅失 要因을 反映한 適正 需要를 計算하고 認許可를 調節하자는 趣旨다.
그럼에도 適正 需要를 超過하는 供給이 이뤄지는 境遇가 非一非再하다. 全國 未分讓의 15%(올 3月 基準)를 차지하는 大邱市 事例가 代表的이다. 大邱市가 2018年 發表한 ‘2027年 住居綜合計劃’에 따르면 人口 減少와 滅失 要因 等을 考慮한 適正 需要는 2022年 1萬925家口, 2023年 1萬463家口, 2024年 9889家口로 꾸준히 減少했다.
反面 大邱市가 實際로 認許可를 내준 物量은 2020年 2萬8063家口, 2021年 2萬4678家口, 2022年 2萬8135家口로 꾸준히 늘었다. 認許可 以後 入住까지 約 2年의 時差가 있음을 考慮하면, 自身들이 把握한 適正 需要의 2~3倍를 上廻하는 物量에 認許可를 내준 것이다. 이는 過剩供給으로 因한 只今의 未分讓 事態를 豫見할 수 있다는 뜻도 된다.
그나마 住居用 建物은 需給 不均衡의 實態라도 把握할 수 있다는 點에서 狀況이 낫다. 住宅都市保證公社(HUG)의 分讓保證審査 强化, 未分讓 管理地域 指定이라는 一種의 規制 裝置도 制限的으로나마 있다. 問題는 이러한 規制 裝置가 全無한 物流센터나 生熟, 오피스텔 等 非아파트다. 市場 狀況에 따른 過熱과 冷却이 非아파트에서 唯獨 極端的으로 나타나는 理由다.
■ 全方位的인 ‘過剩供給’ 後遺症
精密한 需要 豫測 없이 過剩供給된 建物은 企業과 家計, 地域社會에 이르기까지 깊은 傷痕을 남긴다. 于先 施行社와 建設社는 未分讓으로 工事 代金을 제대로 回收하기 어려워진다. 最近 불거진 不動産 프로젝트파이낸싱(PF) 危機 亦是 認許可 調節의 死角地帶에 있는 非住宅에서 主로 發生했다.
지난해 8月 發表된 나이스信用評價 報告書에 따르면, 第2金融圈의 不動産 PF 貸出 익스포저(危險露出額) 中에서 首都圈 아파트가 차지하는 比重은 15.3%에 不過했다. 反面 生熟·오피스텔·知識産業센터 等 非아파트가 차지하는 比重은 53.0%에 達했다. 住宅市場이 回復勢로 돌아간다 해도 投資用 不動産에 對한 需要 回復까지 이어지기엔 相當한 時間이 걸릴 것으로 展望된다.
過剩供給의 後遺症은 企業보다 個人이 더 크게 겪는다. 半달섬 生熟 受分讓者들이 代表的 例다. 이들은 施行社의 誇張廣告와 住宅市場 沈滯, 이어진 政府 規制로 인해 殘金을 마련할 길이 事實上 막히면서 個人 破産까지 考慮해야 할 處地가 됐다. 受分讓者 B氏는 “親戚들에게도 分讓을 勸해 被害가 더 큰 狀況”이라고 했다. 지어진 建物이 長期 空室로 남으면 地域이 ‘슬럼化’되는 問題도 생길 수 있다.
專門家들은 住宅市場의 需要·供給 調節을 市場에만 맡겨둬선 안 된다고 말한다. 김진유 京畿大 都市·交通工學과 敎授는 “하물며 學校를 하나 지을 때도 周邊 開發計劃과 出生率 等을 考慮하기 마련”이라며 “住宅은 過剩供給 時 未分讓, 過小供給 時 價格急騰이라는 問題가 터질 수밖에 없다. 住宅市場이야말로 代表的인 公共介入이 必要한 市場”이라고 말했다.