京畿 高陽 一山新都市 前景. 高陽市 提供
“寄附採納 比率 最低 水準 緩和”
“取·登錄稅 줄이기 對策 마련”
與·野 莫論 票心龍 公約 一色
容積率 따른 道路·上下水道 等
인프라 擴充 關聯 公約은 없어
一部선 ‘再超還’ 廢止 主張까지
“再建築 負擔金은 廢止하고 寄附採納 比率을 全國 最低 水準으로 緩和하겠다.”(김은혜 國民의힘 城南 盆唐乙 候補)
“先導地區를 多數 幼稚하고 組合員 分擔金과 取·登錄稅를 줄이기 爲한 對策을 마련하겠다.”(민병덕 더불어民主黨 安養 동안甲 候補)
22代 總選에 出馬한 1期 新都市(분당·一山·평촌·산본·中東) 地域區 候補들이 與野 할 것 없이 再建築 推進을 主要 公約으로 내놓고 있다.
再建築·再開發 公約은 總選과 地方選擧의 단골 메뉴이지만 올해는 더욱 關心을 끌고 있다. 尹錫悅 大統領이 年初부터 1期 新都市의 迅速한 再建築과 規制 緩和를 强調한 데다, 1期 新都市 等 108個 地域에 對해 迅速한 開發을 可能토록 하는 ‘老後計劃都市 整備 및 支援에 關한 特別法’이 다음달 27日 施行을 앞두고 있어서다.
여기에 최상목 副總理 兼 企劃財政部 長官이 지난달 “1期 新都市 先導地區 公募 日程을 5月 中 着手하겠다”고 밝히자 住民 關心은 더 커졌다.
先導地區는 1期 新都市 中 整備事業이 먼저 始作되는 곳이다. 國土交通部는 올해 안에 地自體와 老後計劃都市 整備基本方針·整備基本計劃을 共同으로 樹立하고, 1期 新都市別로 한 곳 以上을 先導地區로 選定할 豫定이다.
이에 候補들은 自身의 地域區 但只 여러 곳이 先導地區에 選定되게 하겠다고 公約하고 있다. 新都市別 아파트 團地는 盆唐 130個, 一山 127個, 평촌 54個, 산본 39個, 中東 49個인데 團地 2~4個가 묶여 指定될 可能性이 크다.
그러나 工事費·人件費 上昇과 高金利 持續으로 서울 江南의 再建築 推進團地度 施工社를 求하기 어려운 實情에, 政治人들 約束대로 1期 新都市 再建築이 迅速하고 大大的으로 推進되긴 쉽지 않을 것이라는 觀測이 많다.
한 大型 建設社 關係者는 “不動産 景氣 沈滯는 繼續되고 工事費와 人件費는 오르고 있는데 容積率이 劃期的으로 높아지지 않는 以上 組合員 分擔金이 많아질 수밖에 없다”며 “建設社도 收益性이 있을지 懷疑的인 雰圍氣”라고 말했다.
1期 新都市別 平均 容積率은 一山 169%, 盆唐 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 中東 226%이다. 政府가 지난 1月 立法豫告한 老後計劃都市整備法 施行令에 따르면 1期 新都市 等 老後計劃都市 容積率은 最大 750%까지 높일 수 있다.
容積率을 높이면 인프라 擴充이 뒤따라야 한다. 家口 數가 늘어나는 만큼 道路, 上下水道 施設 等이 더 必要해지지만 이에 對한 公約은 없다. 交通難 深化 可能性, 未分讓 憂慮 等에 對한 考慮도 없다.
一部 候補는 再建築 超過利益還收制 廢止까지 主張하고 있다. 國民의힘 金恩慧, 沈在哲(京畿 安養 동안을) 候補가 代表的이다.
再建築 超過利益還收制(再超還)는 再建築으로 얻는 組合員 利益이 隣近 집값 上昇分과 費用 等을 除外하고 8000萬원을 넘을 때 超過額의 最高 50%를 負擔金으로 還收하는 制度다. 2006年 施行됐다가 住宅市場 沈滯로 2013~2017年 猶豫된 後 2018年 1月에 다시 施行됐다.
不動産業界에서는 再超還 廢止가 必要하다면서도 當場 實現 可能性은 크지 않다고 보고 있다. 박원갑 국민은행 不動産首席專門委員은 “再建築의 걸림돌을 除去한다는 趣旨는 바람직하다”면서도 “超過利益 基準을 3000萬원에서 8000萬원으로 높인 改正 法律이 오는 27日에 施行되는데 아예 廢止하려면 公論化 過程을 거쳐야 할 것”이라고 말했다.
根本的으로는 大統領과 政府가 띄우고 國會議員 候補들이 加勢한 1期 新都市 再建築 推進論을 警戒해야 한다는 批判도 나온다.
김인만 不動産硏究所 所長은 “1期 新都市 再建築은 아무리 빨라야 10~15年이 걸릴 텐데 人口 減少가 20年 後 不動産 市場에 어떤 影響을 미칠지 따져 봐야 한다”며 “計劃 樹立에도 2~3年은 必要한데 政治 論理가 앞서면서 速度戰만 强調되고 있다”고 指摘했다.
유선종 건국대 不動産學科 敎授도 “1期 新都市보다 서울 舊都心 整備事業이 時急하지만 票心이 結集해 있지 않다 보니 政策 優先順位에서 排除됐고 選擧에서도 關心을 받지 못하고 있다”고 말했다.