施行社 保證書는 建設社들

지난 2023年 12月 28日 태영建設이 워크아웃을 申請했다는 消息이 報道됐다. 企業改善作業을 뜻하는 워크아웃(workout)은, 企業이 倒産이나 不渡 危機에 處했을 때 債權者와 債務者가 머리를 맞대고 解決點을 찾아가는 過程이다. 絶體絶命의 危機에 處한 企業을 살릴지 말지 決定하는 마지막 堡壘에 該當한다. 태영建設이 이를 申請했다는 것은 ‘돈 갚을 能力이 되지 않으니 도와달라’는 메시지를 보낸 것과 다름없다. 萬一 債權團이 이를 받아들이지 않으면 法定管理 過程을 밟게 된다.

태영建設은 올해 1月 11日 債權團協議會로부터 75%의 同意를 얻어 워크아웃을 開始했다. 最惡의 狀況은 면한 것. SBS를 所有한 태영그룹의 母胎 企業이자, 國土交通部 施工能力評價에서 16位를 차지한 大型 建設社가 하루아침에 不渡 危機를 맞게 되자 市場은 相當히 큰 衝擊을 받았다. 하지만 속事情을 알고 보면 ‘豫見된 慘事’였다는 反應이다. 태영建設의 自己資本 對比 PF(프로젝트파이낸싱) 比率이 타 建設社에 비해 높은 便인 데다, 春川 레고랜드 事態로 인해 債券市場이 全般的으로 硬直돼 있었던 만큼 貸出 滿期 延長이 어려웠기 때문이라는 分析이다.

事實 이番 워크아웃은 태영建設이 서울 성동구 성수동 오피스 開發 事業과 關聯된 480億 원 規模의 PF 債務를 막지 못한 게 決定的인 理由였다. 이러한 事情을 좀 더 分明히 理解하려면 不動産 PF에 對해 正確하게 짚고 넘어가야 한다.

‘PF’란 大規模 資金의 프로젝트를 履行하기 위한 資金 調達을 뜻한다. 不動産 領域에서 特定 建設을 위해 돈을 빌리는 PF가 흔히 일어난다. 태영建設도 同時多發的으로 여러 不動産 開發에 參與하다 보니 不動産 PF를 活用할 수밖에 없었다. 現在까지 드러난 債務 規模만도 9兆 원 以上, 債權者는 400곳 以上이다.

태영建設이 여기저기서 資金을 融通한 것은 맞지만, 嚴密히 말해 태영建設이 直接 빌렸다고 보긴 어렵다. 施行社의 保證을 선 代價로 債務를 지게 됐기 때문이다. 이는 태영建設만의 獨特한 狀況이 아니다. 國內 大部分의 建設社는 施行社 保證을 서는 構造를 갖추고 있다. 그 事情은 複雜하다. 많은 사람이 不動産 事業의 主體를 建設社로 생각하지만 實狀은 그렇지 않다. 敷地를 買入하고, 어떤 施設을 누가 어떻게 지을지 決定하고, 不動産을 어떻게 팔지 苦悶하는 것은 全的으로 施行社의 몫이다. 問題는 이렇게 ‘뼈대’를 擔當하는 施行社가 생각보다 零細하다는 點이다. 그래서 若干의 費用으로 開發에 必要한 土地 一部를 買入한 뒤 엄청난 靑寫眞을 提示하며 여기저기서 돈을 빌려 土地 買入費며 開發費를 充當한다. 勿論 돈을 빌려주는 쪽도 허술하진 않다. 施行社의 낮은 資本力을 憂慮해 든든한 保證人을 要求한다. 그게 바로 태영建設과 같은 時空社다.



工事가 成功的으로 끝나 分讓者들이 代金을 支拂하면 PF 貸出金을 償還하고 事業을 마무리하는 게 手順이지만, 모든 일이 計劃대로 흘러가진 않는다. 지난해 豫想치 못한 歷代級 不動産 暴落으로 不動産 PF 危機가 닥치기 始作한 것이다. 높아지는 金利만큼 貸出 利子가 上昇하자 집은 팔리지 않았다. 이런 狀況에서 分讓價를 높일 순 없는 노릇. 따라서 애初 豫想했던 事業性 亦是 擔保할 수 없었다. 이렇게 豫想과 빗나가는 狀況이 벌어지면 保證을 섰던 時空社 亦是 四面楚歌에 내몰릴 수밖에 없다. 태영建設이 保證을 선 곳은 숱하게 많았고 滿期가 到來했으나 當場 갚을 能力이 되지 않자 워크아웃까지 申請하게 된 것이다. 이와 關聯해 이충재 韓國建設産業硏究院 院長은 “建設 市場은 다른 市場과 달리 初期 資本이 많이 들어가고 事業 期間이 길다”며 “他人 資本을 많이 쓰기 때문에 分讓을 통해 資本을 빨리 回收해야 하는데, 市場이 좋을 때는 큰돈을 벌지만 안 좋을 때는 다 亡한다”고 말했다.

時空社, 賃金 滯拂, 金融會社··· 連鎖 危機 招來하는 워크아웃

워크아웃에 突入한 태영建設은 建設社 自體를 살펴보는 會計法人과 PF 現場을 點檢하는 會計法人에서 各各 監査와 管理를 받게 된다. 이 둘을 나누는 理由는 建設社에 直接 債券을 갖고 있는 債權團과 各 PF에 債券을 保有한 貸主團의 立場이 다르기 때문이다. 通商 建設社에 必要한 資金은 債權團이, 各 PF 事業場 新規 資金은 各 대주段이 支援한다. 이 過程을 통해 建設社의 正確한 資産과 負債를 가려내고, 企業改善 方案을 樹立하며, 現在 進行 中인 PF 事業場에 對해서도 事業 進行 與否 및 新規 資金 投入 與否를 決定하게 된다.

數十 곳의 事業을 進行하는 施工社가 휘청이면 連鎖的으로 많은 被害가 發生한다. 大韓建設政策硏究院의 ‘不動産 프로젝트파이낸싱(PF) 危機 診斷과 下都給業體 保護 方案’ 報告書에 따르면 이番 태영建設 事態와 關聯해 수많은 被害가 發生했음을 確認할 수 있다. 태영建設 下都給 業體 452個社의 現場 862곳 中 71個社의 104곳을 對象으로 調査한 結果 代金 未支給, 代金支給期日 變更, 決濟 手段 變更 等의 被害가 잇따랐던 것이다. 또 65億5000萬 원 規模의 賃金 滯拂과 제때 正當한 報酬를 받지 못한 勞動者는 2500餘 名에 이르렀다. 萬一 施工社가 連鎖的으로 倒産할 境遇 貸出을 敢行한 金融會社 또한 危機를 맞으며 더욱 深刻한 問題를 招來할 수 있다. 金融委員會에서는 賃金 滯拂, 協力 業體나 數分讓者의 被害 等을 最大限 줄이는 데 도움을 주기로 約束한 狀況. 이렇듯 無理한 PF는 國家經濟에 큰 威脅이 된다.

大韓民國 大部分의 不動産 事業은 태영建設과 같은 方式으로 進行되고 있다. 雪上加霜 不動産 景氣 下落으로 最近 2年間 PF가 包含된 不動産·建設 業種의 延滯額과 延滯率은 各各 3倍, 2.4倍로 늘었다. 날로 치솟는 工事費에 金利 負擔까지 加해지면서 建設社들의 資金 調達은 더욱더 遙遠해지고 있다. 따라서 第2, 第3의 태영建設을 憂慮하는 목소리가 높은 狀況. 建設業界에서는 流動性 確保에 死活을 걸고 있는 雰圍氣다.

신세계건설은 지난해 11月 韓國企業評價와 韓國信用評價 等 國內 信用評價社로부터 等級 展望을 ‘否定的’으로 받아 憂慮를 자아냈으나, 最近 그룹을 통해 2000億 원 水準의 資金을 마련해 上半期 滿期가 到來하는 2000億 원의 PF 保證 償還에 對備했다. 타 建設社 對備 偶發債務가 높다는 指摘을 받았던 롯데建設 亦是 市中銀行 및 金融機關 펀드를 造成해 未着工 PF를 長期 轉換하기로 했으며, 2022年 末부터 現在까지 1兆6000億 원의 PF 債務를 減縮해 負擔을 덜어냈다.

이경자 三星證券 硏究員은 “建設社들의 先制的인 流動性 確保 努力으로 主要 建設社에서 이벤트 리스크가 나타날 可能性은 낮다. 하지만 長期的으로 PF 리스크가 解消되려면 建設社들의 事業性 改善을 위한 自求 努力, 市場의 劇的 回復이 前提돼야 할 것”이라고 說明했다.

施行社 自己資本 基準 올리면 住宅 供給 萎縮될 수도

不動産 PF 不實은 市場의 波長은 勿論 國家經濟에도 雷管으로 作用할 수 있는 深刻한 問題다. 이를 防止하기 위해 各界의 苦悶 또한 깊어지고 있는 實情. 政府는 低金利 貸出로 大患 할 수 있는 ‘PF 貸出 對還保證’을 新設하거나 非住宅 PF 保證을 擴大하며 市場을 安定化하고 있다. 同時에 未分讓 等으로 建設社가 打擊을 받지 않도록, 未分讓 住宅 賣買 時 稅金을 줄여주는 政策 等을 續續 내놓고 있다.

不動産 PF 構造를 바꾸는 根本的인 對策 마련도 必要하다. 美國이나 日本처럼 施行社들이 相當한 資本을 갖춘 狀態에서 事業을 展開해야 한다는 主張이 說得力을 얻는 狀況. 專門家들은 不動産 景氣의 騰落에 따라 反復的으로 불거지는 PF 問題를 解決하려면 施行社의 資本力과 專門性을 强化해야 한다고 입을 모은다. 이충재 院長은 “資本力을 갖춘 施行社가 必要하되, 中長期的으로 施行社 自己資本을 늘리도록 해야지 갑자기 基準을 높이면 住宅 供給이 크게 萎縮될 수밖에 없다”고 助言했다. 아울러 “施行社의 資本力 擴大와 同時에 金融機關 亦是 PF 貸出 承認 時 보다 愼重한 檢討로 事業 不實 危險을 再次 檢證하는 便이 좋다”고 덧붙였다.


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_{寫眞 게티이미지 
寫眞出處 태영建設 홈페이지}