이순영(假名·66) 氏는 黑石洞 사람이다. 첫 新婚살림을 黑石洞 ‘까치집’에 차린 以來 40年間 이 洞네를 떠나본 적이 없다. 비탈진 언덕에 板子를 덧대 얼기설기 지은 집을 그 時節 사람들은 까치집이라 불렀다. 거기서 첫째와 둘째를 낳았고, 88 서울올림픽 무렵 막내아들을 妊娠한 채로 3層짜리 多世帶住宅을 지었다. 그는 “집 工事하는 동안 山 아래 함바집을 마련해놓고 婚需로 해온 明紬이불을 뒤집어쓴 채 겨울을 났다”고 回想했다. 그렇게 새로 마련한 집도, 집과 同甲내기인 막내아들도 어느새 서른 살을 훌쩍 넘겼다. “再開發로 옛 洞네 雰圍氣가 사라져가는 게 아쉽지 않으냐”는 記者의 質問에 그는 손사래 쳤다. 

“여태까지도 눈이 오면 새벽같이 나가 눈을 치워요. 우리 바깥兩班이 建設 일을 하는데, 出勤길에 비탈길에서 미끄러져 넘어지면 큰일이니까. 이 洞네는 불이 나면 끝장이에요. 골목이 좁아 消防車가 들어올 수가 없거든. 消防호스 끌어오는 사이 집이 홀랑 타버려요. 정든 洞네고 뭐고, 하루라도 빨리 새 아파트 지어 便히 살아보고 싶어요.” 

李氏는 金宜謙 前 靑瓦臺 代辯人 德에 흑석동에 對한 世間의 關心이 높아진 것도 달갑지 않다. “집값이 더 오르는 것도 바라는 바가 아니다”라고 했다. 

“再開發 얘기가 나오고 洞네 사람들이 집을 많이들 팔았어요. 그中 折半은 떠나고, 折半은 이 洞네에 貰 들어 살아요. 그런데 繼續 집값이 오르니까 속이 끓는 거야. 그런 모습 보는 게 썩 좋지가 않아요. 靑瓦臺 兩班한테 집 판 사람도 相續稅 낼 돈이 없어 그랬다는 所聞이 돕디다. 熱心히 살아 지킨 집 한 채 애들한테 물려줄 건데, 집값이 너무 올라 우리 애들도 나중에 팔 수밖에 없으면 어떡하나 싶어 걱정도 들고….”

30%假量이 江南 投資者 ‘推定’

서울 銅雀區 黑石洞은 背山臨水(背山臨水) 地形을 자랑한다. 앞으로는 漢江이 흐르고 뒤로는 서달山이 우뚝 서 있다. 山과 江이 三角形 模樣의 땅을 둘러싼 形態다. 



예부터 黑石洞은 庶民 洞네였다. 마을 中間에서부터 뒤便 서달山까지 꽤 가파른 언덕이 이어지는데, 이 언덕을 따라 木造住宅이 다닥다닥 붙어 있어 한때 ‘漢江 以南 板子村’으로 불렸다. 1988年을 전후해 木造住宅은 甓돌로 지은 單獨·多世帶住宅으로 바뀌었다. 흑석동에서 태어나 只今까지 살았다는 50代 金某 氏는 “이 洞네는 4, 5代째 代를 이어 사는 사람이 많아서 30~40年 살았다 해도 名銜을 못 내민다”고 했다. 6·25戰爭 後에는 避亂民이 흑석동에 相當數 터를 잡은 것으로도 傳해진다. 1960年代 黑石洞 사람들을 다룬 小說 ‘人間敎室’을 쓴 손창섭 作家는 平壤 出身으로 흑석동에 오래 居住했다. 漫畫 ‘안녕 자두야’의 主人公 자두는 흑석동에 사는 아홉 살 꼬마로 亦是 失鄕民의 딸이다. 

이러한 黑石洞이 달라지고 있다. 2008年 黑石뉴타운 計劃이 確定된 以來 마을 折半은 高層 아파트 團地로 탈바꿈했고, 나머지 折半은 再開發이 한창 進行 中이다(표 參照). 再開發 計劃이 取消된 10區域을 除外한 나머지 10個 區域(1~11區域) 中 4·5·6·7·8區域은 再開發이 完了돼 4000餘 世代가 入住를 마쳤다. 3區域은 現在 住宅을 허는 中이고, 9區域은 올해 末 管理處分認可를 承認받고 2021年 着工에 들어간다는 計劃이다. 11區域은 來年 上半期 事業施行認可 承認을 目標로 再整備促進計劃을 修正하는 段階에 와 있다. 1區域과 2區域은 住商複合아파트 建設을 目標로 現在 組合 設立을 推進 中이다. 

黑石洞은 半(半) 新都市, 半(半) 시골 모습이다. 最近 入住를 開始한 아파트 團地에선 아이 손을 잡고 걷는 젊은 엄마를, 낡은 住宅이 다닥다닥 붙어 있는 좁고 가파른 골목에선 허리 구부정한 老人을 쉽게 만날 수 있다. 포크레인 여러 臺가 집들을 부수고 땅을 고르는 3區域 再開發 工事 現場 바로 옆으로는 住民들을 가득 實은 마을버스가 비탈진 길을 危殆롭게 오르내린다. 住宅이 헐려나가면서 住民 數는 減少하는 趨勢다. 2008年 3萬6000名이던 黑石洞 住民은 現在 3萬 名으로 20% 가까이 줄었다. 

黑石뉴타운은 最近 1~2年 새 많은 關心을 받은 投資處다. 지난해 9·13 不動産對策 以前까지 서울 아파트값이 가파르게 上昇하면서 그 흐름을 타고 黑石뉴타운 再開發 對象 住宅과 商家의 프리미엄도 6億 원까지 올랐다. 5億 원짜리 집을 산다면 再開發 以後 價値 上昇을 考慮해 6億 원의 웃돈을 더 내야 한다는 뜻이다. 지난해 9·13 不動産對策 以後 프리미엄이 1億 원假量 낮아졌지만, 거품이 多少 꺼진 것이지 價格 調整은 아니라는 게 不動産 關係者들의 視角이다. 

‘몸값’李 오르면서 組合員도 原住民에서 外地人으로 相當數 바뀌었다. 組合마다 事情이 다르겠지만, 이곳 사람들은 적어도 30% 以上이 主로 江南에서 온 投資者日 것으로 推算한다. 黑石뉴타운 9區域 再開發組合의 金鍾大 總務理事는 “最近 들어 서울 江南圈에서 1000世代 以上 아파트 團地가 新規로 나올 수 있는 곳이 없어지자 江南에 바로 이웃한 黑石洞이 照明받기 始作한 것”이라고 說明했다.

다들 망설일 때 果敢하게 산 사람이…

같은 黑石뉴타운이라도 但只 規模와 立地에 따라 다른 待接을 받는다. 지난해 11月 나란히 入住를 開始한 7區域 아크로리버하임과 8區域 黑石뉴타운롯데캐슬에듀포레는 時勢가 3億~4億 원 程度 差異가 난다. 面積 113㎡(34坪型) 基準으로 아크로리버하임은 15億~16億 원, 黑石뉴타운롯데캐슬에듀포레는 12億~13億 원에 時勢가 形成돼 있다. 아크로리버하임 團地 內 한 不動産公認仲介士事務所 關係者는 “黑石뉴타운롯데캐슬에듀포레는 銀露初, 중앙대부속初·中學校와 가깝다는 것이 長點이지만, 서울地下鐵 9號線 흑석역까지 徒步로 10分이 所要되고 若干 비탈진 곳에 位置한다는 短點이 있다”며 “反面 아크로리버하임은 漢江邊에 位置하고 흑석역까지 徒步로 4分밖에 걸리지 않는 데다, 主로 江南에만 있는 대림建設의 프리미엄 브랜드 ‘아크로’를 使用한다는 點에서 注目받고 있다”고 說明했다. 

再開發이 進行되는 區域 가운데 가장 注目받는 곳은 ‘金宜謙 商家’가 屬한 9區域이다. 面積 對備 組合員 數가 많지 않아 再開發 事業誠意 바로미터로 通하는 ‘比例率’(事業 完了 資産評價額에서 事業費를 뺀 金額을 事業 前 資産評價額으로 나눈 數値)李 118%로 꽤 높은 便이기 때문이다. 普通 比例率이 100%를 上廻해야 再開發 事業性이 있다고 評價받는다. 位置도 黑石뉴타운 한가운데인 데다 平地여서 事業 完了 後에도 價値가 높을 것으로 期待를 모은다. 9구역 內 N公認仲介士事務所 代表는 “現在 黑石뉴타운의 리더는 아크로리버하임인데, 9區域에 들어서는 ‘롯데시그니처캐슬’李 아크로리버하임을 凌駕하거나 적어도 어깨를 나란히 할 것으로 보인다”고 主張했다. 金鍾大 總務理事는 “銀露初, 중앙대부속初·中學校가 가깝고, 9區域 內에 高校 部指導 마련해놨기 때문에 敎育 與件이 좋은 點도 人氣에 한몫할 것”이라고 展望했다. 

金 前 代辯人이 사들인 商街는 黑石洞의 兩大 大型마트人 이마트에브리데이와 농협하나로마트 사이 골목으로 들어서면 바로 보인다. 精肉店, 靑果商, 飯饌가게 等이 奧密稠密 모여 있는 黑石市場과 이웃해 있다. 隣近 不動産業者들의 傳言에 따르면 이 商街가 지난해 賣物로 나왔을 때 많은 이가 注目했다고 한다. 

K公認仲介士事務所 關係者는 “지난여름 그 商家가 팔렸을 때 ‘買收者가 상투 잡은 거 아니냐’고들 했다. 그런데 몇 달 지나서는 다들 ‘잘 샀다’고 말이 바뀌었다”고 傳했다. 지난해 7月 金 前 代辯人이 25億7000萬 원에 商街를 買入하고 4個月 뒤인 11月 該當 建物에 對한 再開發組合의 資産評價金額이 나왔는데, 期待 以上이었다는 것이다. 該當 商家의 價値는 25億 원 相當으로 ‘2+1’ 分讓이 可能한 金額이다. 30坪型臺 아파트에 20坪型臺 아파트를 하나 더 받고, 또 商家 分讓을 받을 資格도 주어진다. 이 關係者는 “다들 망설일 때 果敢하게 산 사람이 누군지 궁금해했는데, 金 前 代辯人 夫婦라는 事實을 이番에 알게 됐다”고 말했다. 

M公認仲介士事務所 代表는 “하이 리스크, 하이 리턴”이라고 評價했다. 周邊 時勢를 勘案했을 때 아파트 2채에 商家 1個의 價値가 現在 40億 원 相當이기 때문이다. 李 代表는 “40坪型臺 아파트 하나와 商家만 받더라도 좋은 投資”라고 말했다. 金宜謙 商街와 不過 500m 떨어진 아크로리버하임의 40坪型臺 呼價가 現在 25億 원 相當. 9區域 商街 分讓價는 3.3㎡當 3000萬~3500萬 원으로 檢討되고 있는데, 現在 이 一帶 新築 아파트 團地 商家의 時勢는 3.3㎡當 6000萬 원 안팎이다.

‘金宜謙 特需’ 兆朕도

金 前 代辯人의 黑石洞 投資家 알려진 뒤 黑石뉴타운에 對한 投資 問議가 늘었다는 것이 이 地域 不動産 關係者들의 傳言이다. N公認仲介士事務所 代表는 “9·13 不動産對策 以後 去來가 閑散해졌는데, 最近 一週日 사이 契約이 몇 건 成事됐다는 얘기가 들린다”고 말했다. H公認仲介士事務所 代表는 “特히 事業이 可視圈에 들어온 9區域에 對해 問議하는 손님이 많다”며 “金 前 代辯人처럼 9·13 不動産對策이 나오기 前 黑石뉴타운 投資에 나섰어야 했는데, 只今은 너무 늦은 것 아니냐는 말들도 한다”고 傳했다. 

하지만 金 前 代辯人의 投資를 바라보는 視線은 곱지 않다. 黑石市場에서 食堂을 運營하는 한 60代 男性은 “自己 돈으로 投資하는 것이 잘못됐다고 할 순 없지만, 집값 잡겠다는 靑瓦臺를 代辯하는 사람이 傳貰保證金에 貸出까지 最大限으로 끌어모아 再開發 商家를 샀다는 것은 매우 問題 있는 處身”이라고 말했다. 黑石뉴타운 11區域에 居住하는 한 40代 主婦는 “最近 1~2年 새 江南 사람들이 몰려와 黑石洞 再開發 집값이 많이 뛰었는데, 그中에 靑瓦臺 사람도 있다고 해 氣가 막혔다”고 말했다. 黑石뉴타운 再開發事業에 關與하는 한 關係者는 “黑石뉴타운을 너무 薔薇빛으로만 보지 않았으면 좋겠다”고 當付했다. “直接 居住하기보다 賃貸 收益을 올리겠다는 投資者가 많은데, 다시 말해 價値가 繼續 上昇하기에는 限界가 있다는 얘기”라는 것이다.

黑石洞은 ‘西盤浦’ ‘新江南’ 될 수 있을까

‘鉏盤浦 黑石11區域.’ 黑石뉴타운 11區域 再開發組合 事務室에는 이런 文句가 붙어 있다. 黑石洞 맨 東쪽에 자리한 11區域은 국립서울현충원을 사이에 두고 舊반포와 맞붙어 있다. 그래서 붙은 別稱이 ‘鉏盤浦’다. 서울地下鐵 9號線 흑석역과 動作役 사이에 位置해 있어 地下鐵로는 한두 停車場, 버스로는 세 停車場이면 舊반포에 닿는다. 李相魯 再開發組合 상근이社는 “흑석역에는 急行列車가 停車하지 않지만 動作驛에는 停車한다”며 餘他 黑石뉴타운과 差別性을 强調했다. 그는 “舊반포 바로 옆이자 흑석역과 動作役의 더블驛勢圈, 顯忠近隣公園과 가까운 숲勢圈 等 여러 長點을 考慮하면 黑石뉴타운 11區域은 再開發 後 充分히 서(西)반포이자 神(新)江南圈 住居地가 될 수 있을 것”이라고 自信感을 나타냈다. 

11區域이 ‘次世代 江南’을 志向한다면 7區域 아크로리버하임은 ‘이미 江南’임을 自負한다. 아크로리버하임에서 만난 한 住民은 “位置는 동작구에 屬하지만, 住民은 江南 사람들”이라고 귀띔했다. 반포, 西草 出身인 30, 40代 夫婦가 江南보다 低廉하면서 江南과 가깝고 施設도 좋은 새 아파트를 찾아 많이 移徙 왔다는 것이다. 이 住民은 “江南 사는 父母가 子女들 집은 相對的으로 低廉한 흑석동에 마련해준 境遇가 많다고 들었다”고 傳했다. 

하지만 黑石洞의 새 住民들은 子女 敎育 問題를 가장 걱정한다. 黑石뉴타운롯데캐슬에듀포레 隣近에서 만난 한 住民은 “새 아파트 傳貰 價格이 頒布의 折半 水準이라 移徙 오긴 했지만, 學群이 좋은 것도 아니고 學院이 많은 것도 아니어서 아이가 中高校生이 될 때까지 살지는 잘 모르겠다”고 말했다. 그는 “盤浦, 汝矣島가 가깝긴 하지만 便하게 갈 수 있는 쇼핑센터나 文化施設이 없다는 것도 黑石洞의 아쉬운 點”이라고 덧붙였다. 

이러한 아쉬움은 黑石뉴타운이 完成되는 時點에 자연스럽게 解消될 수 있으리라는 視角도 있다. 中學生 子女를 둔 한 學父母는 “이 洞네 아이들은 盤浦나 서초로 學院을 다니는데 버스로 서너 停車場이라 크게 不便한 程度는 아니다”라고 말했다. 그는 “앞으로 이 洞네에 江南 같은 學院街가 形成되긴 어렵겠지만, 學校 水準은 올라가지 않겠느냐”고도 했다. “韓國에서 좋은 學群은 敎育當局보다 學父母가 만드는데, 새 아파트가 더 많아져 住民 水準이 올라가면 자연스럽게 學校 水準도 상향될 것”이라는 期待에서다.