1月 16日 午前 10時頃 찾아간 서울 江南區 水西洞 신동아 아파트(以下 水西 新東亞). 이날 但只 駐車場에선 한 住民이 이中 駐車된 車를 손으로 밀어 안쪽에 駐車된 車를 가까스로 빼내고 있었다. 地下駐車場이 一般化하면서 거의 사라진 光景이지만 1992年 지어져 如前히 地上駐車場을 使用 中인 이 아파트에선 흔한 日常이었다. 歲月의 痕跡은 그뿐만이 아니었다. 아파트엔 엘리베이터가 運行되지 않는 層이 있었고, 世代 廚房과 化粧室에선 ‘綠물 필터’를 쓰고 있었다.

이런 水西 신동아에 最近 반가운 消息이 傳해졌다. 政府가 1月 10日 “30年 以上 老後 住宅은 安全診斷 없이 再建築에 着手할 수 있도록 하겠다”는 內容의 ‘再建築 패스트트랙’ 導入 構想을 내놨기 때문이다. 水西 신동아는 2022年부터 再建築을 推進해왔으나 現在 費用 問題로 ‘精密 安全診斷’李 中斷된 狀態다. 安全診斷 猶豫(事業施行認可 前까지)를 骨子로 하는 이 政策이 施行되면 再建築에 速度가 붙게 된다.

“安全診斷費 안 걷히던 터… 歡迎”

16日 記者가 찾은 水西 新東亞에선 벌써부터 期待感을 느낄 수 있었다. 住民 尹 某 氏(58)는 “(再建築이) 먼 얘기 같기도 하고 다들 餘裕돈이 없다보니 安全診斷 費用이 잘 안 걷힌 걸로 알고 있다”며 “천천히 費用을 마련하고 그 사이 다른 節次부터 進行하면 再建築이 豫想보다 훨씬 빠르게 進陟될 것 같다”고 말했다. 賣買 市場도 꿈틀거리고 있었다. 隣近의 한 公認仲介士는 “政府 發表 以後에 急賣物을 中心으로 問議가 크게 늘었다”며 “집主人에게도 好材人 건 마찬가지라서 얼마 前엔 한 집主人이 旣存에 내놨던 賣物 呼價를 1億 원假量 올리겠다고 連絡해왔다”고 傳했다.

再建築 패스트트랙의 惠澤을 받을 것으로 豫想되는 곳은 水西 新東亞만은 아니다. 서울 江南區, 노원구, 도봉구를 비롯한 首都圈 等地엔 再建築 年限을 채웠거나 앞둔 老後 住宅이 密集해 있다. 지난해 11月부터 再建築 精密 安全診斷 費用을 募金하고 있는 蘆原區 上溪洞 상계住公7團地 아파트에서도 들뜬 雰圍氣가 感知됐다. 1月 17日 이 아파트 隣近의 한 公認仲介士는 “한동안 賣物 問議가 없다시피 했는데, 지난週부터 하루 서너 名씩 問議가 온다”며 “집값이 前보다 떨어진 狀態라 큰돈 들이지 않고도 向後 再建築 利益을 볼 수 있을 듯하니 많이들 關心을 갖는 것 같다”고 말했다.

서울 아파트 30%, 竣工 30年 넘어

政府가 10日 再建築 패스트트랙 導入 構想을 發表하면서 그동안 遲遲不進하던 再建築 事業에 速度가 붙을 것으로 보인다. 只今까진 9段階 再建築 過程을 順次的으로 進行해야 했다면 앞으론 安全診斷을 包含한 6段階를 同時多發的으로 進行할 수 있을 것으로 展望되기 때문이다(표 參照). 서울 강남구 대치동 은마아파트의 境遇 安全診斷 通過에만 10年 넘는 時間이 걸렸다. 政策이 現實化하면 再建築에 所要되는 期間은 最長 5~6年까지 줄어들 것으로 推算된다. 이에 집主人들이 내놓은 賣物을 回收하거나 呼價를 올리고, 外部에선 買收 意向을 내비치는 것이다.



政府 發表와 老後 住宅 統計를 綜合해 보면 서울 아파트의 30%가 그 受惠 對象이 될 것으로 보인다(뒷면 그래픽 參照). 1月 14日 不動産R114 調査에 따르면 서울 아파트 182萬6886채 가운데 竣工된 지 30年이 넘은 아파트(50萬2820채)의 比率은 27.5%로 集計됐다. 서울 蘆原區(9萬6159채·區 全體 對備 59%), 道峰區(3萬6428채·57%), 江南區(5萬5403채·39%), 陽川區(3萬4349채·37%) 巡으로 그 比重이 높았다. 全國 基準으로는 竣工 後 30年 以上 된 아파트가 全體의 21.2%인 261萬6048채였으며 그中 46.8%인 122萬4089채가 首都圈에 몰려 있는 것으로 나타났다.

다만 再建築 패스트트랙을 두고 아직 祝砲를 터뜨리긴 이르다는 視角도 적잖다. 再建築 패스트트랙이 施行되기까지 疊疊山中을 거쳐야 해서다. 一旦 再建築 關聯法人 ‘都市 및 住居環境整備法(都市整備法)’부터 改正해야 한다. 現行 都市整備法은 “再建築 對象 住宅이 安全診斷을 通過해야만 整備區域을 立案할 수 있다”고 規定하고 있다. 卽 安全診斷 없이는 再建築을 始作할 수도 없는 것이다. 이 法을 改正하기 위해선 國會의 同意를 얻어야 하는데, 與小野大 政局에서 野黨인 더불어民主黨은 政府의 規制 緩和 政策에 反對하고 있다. “莫無可奈式 規制 緩和는 집값을 띄울 뿐 아니라 安全性을 最優先으로 하는 都市整備法 趣旨에 違背된다”는 게 더불어民主黨 側 立場이다.

“事業性 玉石 가리기 이뤄질 것”

法 改正 門턱을 넘더라도 再建築 事業性은 別個의 問題로 남는다. 建設 原資材 價格 上昇으로 工事費가 치솟은 現 狀況에선 再建築이 推進되더라도 組合員들이 져야 할 分擔金 規模가 커진다. 實際로 最近 서울 蘆原區 상계住公5團地 아파트는 再建築 分擔金이 家口當 5億~6億 원에 達할 것으로 推算되자 投票를 거쳐 施工社와 契約을 解止했다. 또 現在 再建築 年限을 채운 아파트의 相當數는 容積率 메리트가 없다는 評價가 나온다. 이미 容積率이 200% 內外라 再建築을 해도 容積率 制限(250~300%) 탓에 建物을 높이 지을 수 없고 그에 따라 實益이 크지 않을 거란 分析이다.

박원갑 KB국민은행 不動産首席委員은 1月 17日 電話 通話에서 “이番 政策이 現實化하면 再建築 年限이 찬 아파트들은 아마 집값 浮揚을 위해서라도 一旦 再建築을 始作하려 할 것”이라며 “다만 只今 같은 與件 下에선 大部分이 中途 下車하고 玉石 가리기가 이뤄질 걸로 보인다”고 말했다. 朴 委員은 이어 “이미 容積率이 높은 데다 分擔金까지 커졌는데, 모든 걸 甘受하고 再建築을 進行하기란 쉽지 않을 것”이라며 “金利 引下로 全般的 不動産 景氣가 살아나는 게 關鍵”이라고 말했다.

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