“最近 不動産市場 흐름을 보면 동작구가 江南·瑞草·송파구에 이은 江南 4區가 될 것으로 展望됩니다. 價値 再評價의 核心 要素는 鷺梁津뉴타운이죠. 서울 都心 어디로도 移動이 便利한 交通이 最大 强點입니다.”

서울 동작구 鷺梁津뉴타운은 韓男·聖水·黑石洞 等 再開發 3大將 못지않은 期待株다. 서울地下鐵 1·7·9號線 트리플 驛勢圈이 特徵. 再開發事業 進行도 順調롭다. 全體 8個 區域 中 1·3·5區域은 組合設立認可, 나머지 區域은 事業施行認可 段階다(지도 參照). 隣近 黑石뉴타운과 함께 銅雀區 住居環境을 업그레이드할 것이라는 期待가 높다. 12月 17日 투벤저스가 김제경 투미不動産컨설팅 所長과 함께 鷺梁津뉴타운 投資價値를 5個 포스트에서 살펴봤다.

“急行列車 利用 可能 黃金 立地”

1 鍾路·汝矣島·江南 3都心 한番에, 鷺梁津驛

鷺梁津뉴타운은 서울地下鐵 1·9號線 鷺梁津驛에서 始作되는 장승배기路를 사이에 두고 東쪽 3·4區域, 西쪽 1·2·5~8區域으로 이뤄진다. 노량진동과 隣近 黑石洞, 대방동을 잇는 往復 6車線 鷺梁津로 大路邊을 따라 公務員試驗 學院이 櫛比하다. 다만 鷺梁津 公示村(村) 核心인 만양로 一帶는 再開發 對象이 아니다. “鷺梁津 하면 公示村과 水産市場이 떠오른다”고 韻을 떼자 金 所長은 “이제까지 住居地로서 鷺梁津 이미지는 그리 좋지 않았다. 다만 오늘 臨場을 다녀보면 未來價値를 엿볼 수 있을 것”이라며 鷺梁津驛을 첫 臨場 포스트로 꼽았다.

鷺梁津驛이 왜 重要한가.

“鷺梁津驛에선 1號線, 9號線을 利用할 수 있다. 于先 9號線은 汝矣島와 江南을 換乘 없이 한番에 갈 수 있다. 黑石뉴타운度 흑석역이 있어 交通 與件이 비슷하나 急行 停車驛은 아니다. 흑석역과 달리 鷺梁津驛에선 急行列車를 탈 수 있다. 1號線을 타고 鍾路 方面으로 가는 것도 可能하다. 不動産 立地를 分析할 때 重要한 要素가 直走近接性이다. 서울 核心 地域이 CBD(中心業務地區, 鍾路), YBD(汝矣島業務地區), GBD(江南業務地區) 等 3都心이다. 鷺梁津은 이들 3都心으로 移動이 모두 容易한 黃金 立地다.”



麻龍城(麻布·용산·城東區)도 비슷하지 않나.

“마포구는 鍾路, 汝矣島 接近性은 좋지만 大衆交通을 利用해 康男으로 移動하기가 曖昧하다. 성동구는 다리 하나 건너면 바로 江南이고 鍾路도 가깝지만 汝矣島로 移動이 不便하다. 地理的으로 3都心 가운데에 있는 용산구만 해도 大衆交通을 利用해 各 地域으로 가기엔 不便함이 있다. 鷺梁津뉴타운의 交通 便宜性은 麻龍城을 뛰어넘는다.”

汝矣島 職場人 關心 쏠려

2 體育施設 품고 變身, 鷺梁津水産市場

鷺梁津뉴타운 길 건너便으로는 敷地 面積 7萬3700㎡의 鷺梁津水産物都賣市場(鷺梁津水産市場)이 있다. 國內 水産物流通 中心地이지만 住居環境 側面에선 否定的 要素 아닐까. “鷺梁津水産市場度 빠르게 變化하고 있다. 現場을 보면 體感할 수 있을 것”이라는 金 所長의 말에 現場을 直接 찾았다. 2015年 完工된 새 市場 建物 옆에 탁 트인 蹴球場과 野球場이 눈에 들어왔다. 옛 市場 建物을 撤去하고 水協中央會와 동작구가 造成한 5萬㎡ 規模 體育施設이다. 金 所長은 “예전 市場 建物을 撤去하고 臨時로 蹴球場과 野球場이 設置됐다. 아직 確定된 것은 아니나 大型 文化複合施設이 들어설 豫定이다. 住居環境 改善 側面에서 鷺梁津뉴타운에 好材”라고 말했다. 이곳에선 63스퀘어(옛 63빌딩) 等 汝矣島洞 一帶 스카이라인度 한눈에 들어왔다.

汝矣島가 咫尺이다.

“汝矣島 職場人이 鷺梁津뉴타운에 關心을 쏟고 있다. 直走近接性이 相當히 좋기 때문이다. 元來 汝矣島 職場人이 많이 살던 곳은 牧童이다. 牧童은 아파트가 大部分 老朽해 住居環境이 좋지 않고 언제 再建築될지도 不透明하다. 汝矣島洞 말고 永登浦區에선 이렇다 할 大規模 아파트 團地를 찾기도 어렵다. 木洞 對案으로 떠오른 마포구는 最近 집값이 많이 올라 부담스럽다. 汝矣島 職場人 視角에서는 앞으로 住居環境이 크게 改善될 鷺梁津뉴타운이 相當히 魅力的인 것이다.”

江南에 居住하는 이에게도 訴求力이 있을까.

“江南 사람은 아무래도 프라이드가 있다. 鷺梁津뉴타운 立地가 좋다고 說明해도 懷疑的인 境遇가 적잖다. 그보다 鉏반포로 불리며 脚光받는 黑石뉴타운에 더 關心을 보인다.”

3 順航 始作한 大將 1·3區域

本格的으로 始作된 臨場에서 먼저 찾은 곳은 3區域. 1區域과 함께 鷺梁津뉴타운 大將 區域으로 불린다. 理由를 묻자 金 所長은 “簡明하다. 노량진역과 距離가 가까워 3都心 接近性이 훌륭하기 때문이다. 1區域(13萬2118㎡)과 3區域(7萬3153㎡)은 各各 鷺梁津뉴타운에서 面積 1, 2等인 恐龍 區域이기도 하다”라고 答했다.

1·3區域 事業 進行이 더뎠던 理由는?

“立地가 좋다는 點이 再開發 初盤 걸림돌이 되기도 한다. 1·3區域은 學院街와 가까워 考試院이 여럿 있다. 건물주는 考試院 月貰 輸入도 나쁘지 않으니 뉴타운事業 參與를 꺼리기 쉽다. 그 탓에 뉴타운事業 同意 節次가 다른 區域보다 늦어졌다. 組合設立認可를 거쳤기에 이제는 問題없다. 最近 再開發에 對한 認識이 많이 바뀐 것이 奏效했다. 1·3區域 內 建物主들도 다른 區域의 物件 價格이 높아지는 것을 눈여겨봤을 테다. 特히 黑石뉴타운 7區域 아크로리버하임 33坪型이 實去來價 25億 원을 記錄하는 等 銅雀區 再開發이 注目받는 것도 한몫했다.”

“동작구 高級 住居地化 牽引”

4 프리미엄 아파트 브랜드로 價値 UP

鷺梁津뉴타운은 韓男·聖水·黑石뉴타운에 비해 傾斜가 緩慢하다. 隣近 한 敎會 側에 諒解를 求하고 屋上에 올라가보니 一帶를 眺望할 수 있었다. 汝矣島 오피스타운의 高層 빌딩에서부터 鷺梁津뉴타운의 底層 빌라에 이르는 시층(時層)李 보인다. 建物 사이로 韓江이 살짝 얼굴을 내민 形局이다. 1·3·4區域 一部 高層 家口는 制限的이나마 漢江 뷰를 누릴 것으로 豫想된다. 結局 施工社의 團地 設計 等 力量이 關鍵이다.

施工社 選定 狀況은?

“SK建設(2·6·7區域), 現代建設(4區域), 大宇建設(5區域), GS建設(6區域), DL이앤씨(8區域) 等 有數의 施工社가 選定됐다. 特히 프리미엄 브랜드 導入이 注目된다. 5區域은 大宇建設 푸르지오 써밋, 8區域은 DL이앤씨 아크로가 들어설 豫定이다.

4區域 組合員들도 時空社 현대건설에 旣存 힐스테이트가 아닌 프리미엄 브랜드 디에이치를 要求하고 있다. 萬若 4區域에 디에이치까지 들어서면 그야말로 아파트 프리미엄 브랜드 3大將이 모두 進出하는 셈이다.”

建築費 負擔이 높아질 텐데.

“이름만 프리미엄 브랜드로 바꾸는 것이 아니라서 工事費 增額에 따른 費用 上昇이 當然하다. 이에 對한 組合員 合意도 必要하다. 다만 프리미엄 브랜드와 一般 아파트는 完工 後 집값에 相當히 差異가 난다. 當場 若干의 負擔을 甘受할 價値가 있다고 본다. 더 重要한 포인트는 鷺梁津뉴타운은 勿論, 동작구의 住居地로서 價値가 全般的으로 높아질 수 있다는 點이다. 黑石뉴타운에서 始作된 프리미엄 브랜드 바람이 鷺梁津뉴타운으로까지 이어지는 것에 注目해야 한다.”

“서초구 바로 옆 메리트”

5 장승배기役에서 톺아본 未來價値

臨場을 마무리하기로 한 곳은 서울地下鐵 7號線 장승배기役 一帶. 射距離가 있으나 큰 商圈이 形成되지는 않았다. 5番 出口 쪽에 2016年 完工된 471家口 規模의 商道파크자이가 눈에 띈다. 7月 3日 34坪型(專用面積 81㎡) 基準 實去來價 17億1000萬 원을 記錄했다. 이곳을 눈여겨봐야 하는 理由를 묻자 金 所長은 “鷺梁津驛으로부터 比較的 멀리 떨어진 2·6·7區域의 未來價値가 떨어지는 것 아니냐는 視角도 있지만 장승배기役 威力도 만만찮다”며 다음과 같이 說明했다.

“江南을 貫通하는 서울지하철 7號線 메리트가 相當하다. 게다가 2023年 着工 豫定인 서울 輕電鐵 西部善이 장승배기役에서 始作되는 것에도 注目해야 한다. 西部線을 타면 汝矣島를 거쳐 恩平區 새절역까지 갈 수 있다. 鷺梁津驛 못지않게 都心 接近性이 뛰어난 것이다. 장승배기役 1番 出口 隣近에 동작區廳과 動作警察署 等이 移轉해와 綜合行政타운度 造成될 豫定이다. 官公署가 들어서면 周邊 인프라도 豐富해지게 마련이다.”

隣近 旣存 아파트 時勢가 17億 원을 突破했다. 더는 投資價値가 없는 것 아닌가.

“杞憂라고 본다. 鷺梁津뉴타운 價格帶가 높게 形成돼 있기는 하다. 1·3區域은 (30坪型臺 아파트 入住權 基準) 13億~14億 원, 2·6區域은 14億~15億 원假量 投資金이 必要하다. 여기에 向後 追加 分擔을 考慮하면 이미 銃妹家는 10億 원臺 後半으로 높아진다. 鷺梁津 地域 이미지나 인프라가 改善되지 않은 狀況에서도 아파트 時勢가 이미 17億 원을 넘어섰다. 一旦 再開發이 完了되면 商道파크자이는 勿論, 鷺梁津뉴타운 時勢도 이보다 높아질 것이다. 바로 옆 黑石뉴타운은 앞으로 30億 원 突破도 可能할 것으로 보인다. 鷺梁津뉴타운의 境遇 25億 원 程度도 無理가 아니다. 그런 點에서 投資價値는 充分하다고 본다.”

黑石뉴타운과 시너지 效果도 期待된다.

“그렇다. 오늘 鷺梁津뉴타운을 臨場해보니 새삼 立地가 優秀하다. 江南·瑞草·송파구에 이은 江南 4具는 동작구가 될 것이라는 생각마저 든다. 동작구는 그間 瑞草區 바로 옆이라는 메리트에도 住居環境이 좋지 않은 탓에 低評價됐다. 鷺梁津뉴타운, 黑石뉴타운 再開發이 完了되면 시너지 效果로 이 一帶는 高品格 住居地로 變貌할 것으로 보인다.”

<sub>※매거진東亞 유튜브 채널에서 김제경 所長과 함께한 생생한 臨場 映像을 視聽할 수 있습니다.

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