요즘 不動産公認仲介業所에는 傳貰 物件이 줄어들면서 ‘貴한 傳貰’ 或은 ‘傳貰님’이라 부른다고 한다. 韓國에만 있는 傳貰 制度는 그동안 집主人의 住宅 購入 負擔을 덜어주고 貰入者에겐 내 집 마련 때까지 貯蓄할 時間을 벌어주는 順機能이 있었다. 特히 無住宅 庶民에게 傳貰는 有用한 住居 手段이면서 차곡차곡 돈을 불리는 方法이기도 했다. 적어도 銀行 利子는 못 받지만 2年 後 元金 全額을 돌려받기 때문에 月貰를 支給하는 것보다 庶民의 住居費 負擔이 줄어드는 肯定的 側面이 있었다. 

더불어民主黨은 賃借人을 保護하고 專月貰市場을 安定하겠다며 一瀉千里로 賃貸借 3法(契約更新請求權第, 傳月貰上限制, 傳月貰申告制)을 國會에서 通過시켰다. 立法 趣旨에 百番 共感하지만 施行 初期 混亂은 豫想보다 深刻한 狀況이다. 現在 政府 政策은 規制를 통해 民間 賃貸市場을 統制하려는 方式이다 보니 私有財産 侵害 論難과 더불어 賃借人들의 住居 不確實性까지 커졌다. 實際로 賃貸借 3法 施行 以後 漸進的으로 傳貰 比重이 줄어들고 班(半)傳貰 或은 半(半)月貰로 빠르게 轉換되고 있다. 그만큼 無住宅 庶民의 住居費 負擔이 加重되고 있다는 意味다. 더 큰 問題는 住居 脆弱階層의 住居費 負擔이 늘어날수록 可處分所得에서 任意대로 쓸 수 있는 돈이 줄어든다는 點이다. 結局 內需消費에도 否定的 影響을 미칠 수 있다.

서울 아파트값 11週째 上昇

政府의 잇따른 不動産綜合對策 影響으로 過熱 樣相을 보이던 住宅市場은 이르면 8月 末, 9月 初쯤 安定化할 것으로 보인다. 韓國鑑定院의 週間 아파트 動向에 따르면 8月 20日 基準 서울 아파트 賣買價格은 前週 對比 0.02% 올랐다. 週間 基準 11週 連續 上昇勢지만 上昇幅은 多少 鈍化되고 있다. 法人을 活用한 投機 需要 根絶을 위해 稅金 規制를 强化한 影響으로 賣物도 急增하고 있다. 7月 法人의 아파트 罵倒는 8278件으로 前月 對比 33.7% 增加했다. 來年 上半期까지 稅金 回避性 法人 賣物이 꾸준히 늘어날 것으로 豫想된다. 이런 趨勢라면 政府 豫告대로 서울 집값은 下落勢로 돌아설 可能性이 높다. 

하지만 傳貰市場 不安은 如前하다. 같은 期間 서울 傳貰값은 一週日 만에 0.12% 올랐다. 2週 連續 上昇幅이 낮아졌지만 如前히 上昇幅이 클 뿐 아니라 週間 基準 60週 連續 오른 數値다. 住宅市場이 季節的 非需期임에도 傳月貰上限制, 契約更新請求權第 等 賃貸借 3法이 施行되고 집主人의 居住 要件 强化 等이 맞물리면서 傳貰市場 不安이 加重되는 樣相이다. 特히 새 賃貸借法 施行으로 傳貰 呼價가 大幅 오르거나 半傳貰/反月貰 轉換이 加速化하면서 가을 學群에 따른 移徙 需要와 新婚夫婦의 傳貰집 求하기가 녹녹지 않은 狀況이다. 傳貰市場 不安이 더 長期化할 것임을 豫告하는 대목이다. 

서울 아파트 平均 價格이 史上 처음으로 10億 원을 넘어섰다. 不動産114에 따르면 7月 末 基準 서울 아파트 平均 價格은 10億509萬 원을 記錄해 처음으로 10億 원을 突破했다. 2013年 5億1753萬 원이던 서울 아파트 平均 價格이 7年 만에 2倍 가까이 오른 것이다. 서울 25個 自治區 가운데 江南 4具, 麻龍城(麻布·용산·城東區), 양천구와 광진구 等 9個 區가 10億 원을 넘어선 反面, 나머지 16個 구는 10億 원을 밑돌았다. 區別로 보면 江南區 平均 아파트 價格이 20億1776萬 원으로 가장 높았고 瑞草區 19億5000餘萬 원, 松坡區 14億7000餘萬 원 等 江南 3具의 價格이 가장 높았다. 最近 2~3年 再建築 事業을 통해 새 아파트 團地로 탈바꿈한 江南 4區가 平均 賣買價格 20億 원 內外로 서울 아파트값 上昇을 이끈 것으로 分析된다. 



서울 아파트 傳貰價格 上昇勢도 만만치 않다. 서울 아파트 平均 傳貰값이 7月 末 基準 5億 원에 近接했다. KB국민은행에 따르면 7月 서울 아파트 平均 傳貰값은 4億9922萬 원으로 2年 前인 2018年 7月 4億5046萬 원보다 4876萬 원(10.8%) 上昇했다. 月給 300萬 원을 받는 職場人이 한 푼도 안 쓰고 14年 以上 모아야 서울 市內 아파트에 傳貰로 居住할 수 있다는 얘기다. 2年 만에 서울 아파트 傳貰값은 5000萬 원 가까이 올라 事實上 서울 아파트 賣買價 아닌 傳貰조차 一般 職場人의 勤勞所得으로 堪當할 만한 水準을 넘어섰다.

豫告된 副作用에도 설익은 對策뿐

不動産 政策은 經濟 이슈를 넘어 政治 爭點化되는 樣相을 띠고 있다. 家計 資産의 70% 以上이 不動産에 쏠려 全 國民의 關心事인 데다, 大統領과 與黨의 國政支持率도 不動産 政策에 따라 一喜一悲하고 있다. 政府는 賃貸借 3法을 一瀉千里로 통과시킨 데 이어, 10月부터는 傳貰에서 月貰로 轉換할 때 適用되는 專月貰轉換率을 現 4.0%에서 2.5%로 낮추기로 했다. 年 2.5%는 賃借人과 賃貸人 兩側의 均衡을 考慮하고 月貰로 轉換하더라도 住居費 負擔이 加重되지 않은 水準을 勘案한 措置다. 

專月貰轉換率이 낮아지면 傳貰를 月貰로 돌릴 때 月 賃貸料 引上幅이 줄어드는 效果가 있기 때문에 賃借人의 住居 費用 負擔을 덜어줄 수 있다. 例를 들어 5億 원 傳貰를 4億 원 半傳貰로 바꾸면 旣存 月貰 33萬 원이 10月부터 21萬 원으로 낮아질 것으로 보인다. 다만 專月貰轉換率은 强制性이 없기 때문에 實效性 論難이 일고 있다. 賃借人을 爲한 措置지만, 政府가 지나치게 市場에 介入해 賃貸人의 財産權을 侵害한다는 論難을 避하기 어려워 보인다. 

政府는 不動産市場 攪亂 行爲를 監視하고 統制할 汎政府 監督機構를 이르면 年末, 늦어도 來年 初까지 出帆시킬 것으로 豫想된다. 現在 政府에는 不動産市場 攪亂 行爲를 團束하는 機關으로 國土交通部 傘下에 不動産市場 不法行爲 對應班이 있다. 檢察, 警察, 國稅廳, 金融監督院, 한국감정원 等 機關으로부터 人員을 派遣 받은 不動産市場 不法行爲 對應班은 勤務 人力이 總 14名에 不過하다. 이 때문에 資金調達計劃書 等을 바탕으로 脫稅나 貸出 規制 違反 等 以上 去來를 點檢하고 市場 攪亂 行爲에 對應하는 것이 事實上 力不足이라는 主張이다. 

하지만 現 不動産市場 不安을 團地 投機 去來와 談合으로 몰고 가는 것은 아닌지, 行政 便宜的 發想으로 또 하나의 屋上屋 監督機構를 만드는 데 그치지 않을지라는 憂慮도 만만치 않다. 좋은 例로 2000名 넘는 金融監督院이 있다. 金融監督院은 公務員 組織인 金融委員會보다 規模面에서 壓倒的으로 크지만, 最近 元金 全額 損失을 招來한 一列의 私募펀드 事態와 漸漸 氣勝을 부리는 보이스피싱 等 不法 金融 事故는 좀처럼 줄지 않고 있다. 

金賢美 國土交通部 長官은 法人이나 多住宅者의 稅金 回避性 賣物을 30臺가 ‘靈끌’(靈魂까지 끌어 모은다는 新造語)해 집을 사고 있다며 안타깝다고 밝혔다. 이 말은 不動産 政策 效果로 漸次 집값이 떨어질 텐데 무리해 집을 살 必要가 없다는 意味다. 金 長官은 來年부터 始作되는 3期 新都市 事前 分讓物量과 올해 20萬 戶 넘는 供給 計劃이 잡혀 있는 만큼 더 낮은 價格에 집을 장만할 좋은 機會가 많다고 强調하고 있다. 金 長官의 이런 說明에도 서울과 京畿地域을 中心으로 30代 以下의 아파트 買收勢는 좀처럼 줄어들지 않고 있다. 

韓國鑑定院에 따르면 7月 서울 아파트 賣買 件數 1萬6002件 가운데 30代 以下의 比重은 36.9%, 5871件으로 지난해 1月 關聯 集計가 始作된 以來 가장 높았다. 京畿地域도 狀況은 비슷하다. 7月 京畿 아파트 賣買 件數 3萬1735件 가운데 30代 以下의 比重은 30.1%, 9543件으로 統計 集計 以來 처음으로 30%를 넘어섰다. 

이런 現象은 30臺가 新規 아파트 分讓 請約加點에서 相對的으로 不利한 데다 向後 집값이 더 오를 것이라는 不安感에 無理하게 빚을 내 패닉바잉(恐慌購買)에 나서고 있기 때문이다. 30代는 住宅擔保貸出 規制 强化로 貸出이 막히자 信用貸出까지 動員하고 있다. 政府가 8·4 不動産對策의 一環으로 向後 5年間 서울 等 首都圈에 13萬2000號를 供給하겠다고 밝혔지만, 實需要者들은 이 供給 計劃의 實效性에 如前히 疑懼心을 갖고 있다. 特히 公共이 主導하는 高密度 再建築事業으로 5萬 號를 供給하겠다는 計劃은 民間 再建築 團地들의 自發的 參與가 極히 低調할 것으로 豫想된다. 容積率과 層數 制限을 당근策으로 提示했으나, 늘어나는 容積率의 最大 70%를 寄附採納으로 賃貸住宅을 짓고, 그래도 남는 開發利益의 90%를 還收하겠다는 政府 計劃에 同參할 民間 再建築 團地가 얼마나 있을지 疑問이다. 供給 計劃에 對한 疑懼心이 커지고 집값 追加 上昇에 對한 期待感이 줄어들지 않는 한 30代의 패닉바잉은 持續될 可能性이 높다.

傷處뿐인 不動産 投機와의 戰爭 될라

1年째 持續된 傳貰難은 올해보다 來年이 더 걱정이다. 來年부터는 新規 아파트 供給 物量이 大幅 줄면서 傳貰難이 深化할 것으로 豫想된다. 不動産114에 따르면 來年 首都圈 아파트 入住 物量은 13萬6336家口로, 올해 入住 物量 18萬7991家口보다 5萬餘 家口 줄어든다. 特히 來年 서울 아파트 入住 物量은 2萬5021家口로, 올해 入住 物量 4萬7447家口의 折半 水準에 不過하다. 京畿道의 올해 入住 物量은 12萬1900家口에 達했지만 來年엔 9萬4366家口로 3萬 家口 가까이 줄어들 展望이다. 

이런 供給 憂慮에도 政府는 法人과 多住宅者의 稅金 回避性 賣物이 쏟아질 것으로 期待하고 있다. 政府는 6·17 不動産對策을 통해 法人을 活用한 投機 需要를 根絶하고자 法人과 賃貸事業者를 對象으로 모든 地域에서 住宅擔保貸出을 全面 禁止한 데 이어, 法人 保有 住宅에 對한 綜合不動産稅와 讓渡所得稅를 한層 强化했다. 特히 登錄賃貸住宅 全體 160萬 家口 가운데 來年 賃貸住宅登錄이 抹消되는 物量이 40萬 家口가 넘을 것으로 推算된다. 이들 物量이 順次的으로 市場에 풀리면 政府는 집값 安定에 크게 寄與할 것으로 豫想하고 있다. 

問題는 法人이나 多住宅者가 立地가 좋은 서울보다 相對的으로 立地가 떨어지거나 向後 期待收益率이 높지 않은 賣物을 먼저 市場에 내놓을 可能性이 크다는 點이다. 아파트 新規 供給 物量이 制限된 狀況에서 政府가 投機와의 戰爭에서 勝利하는 것도 重要하지만, 住居脆弱階層의 傳貰값 急騰 負擔을 最少化하는 데 政策 焦點을 맞춰야 한다.