• ‘都心 供給 擴大’ 宣言한 8·16 不動産 對策

• 高金利·規制緩和 期待感 等으로 집값 安定

• 向後 課題는 新規 供給·交通網 擴充·일자리 分散

尹錫悅 政府의 誕生에는 “文在寅 政府의 不動産 政策 失敗를 克服하라”는 國民들의 注文이 包含돼 있다. 지난해 兩黨 大統領 候補가 내건 公約의 相當 比重이 不動産 政策이었던 것을 土臺로 充分히 斟酌할 수 있다. 執權 1年을 맞은 尹錫悅 政府의 政策 가운데 特別히 不動産 政策들을 살펴봐야 하는 理由가 여기에 있다.

變化된 地點을 알기 위해선 問題의 原因부터 살펴야 하는 法. 2017年 始作한 文在寅 政府 5年間의 不動産 政策을 評價해보고자 한다. 지난 大選 當時 文在寅 政府의 不動産 政策을 客觀的으로 評價한 사람은 다름 아닌 더불어民主黨 大統領 候補였던 李在明 黨代表다. 그는 2022年 1月 13日 서울 蘆原區 상계동의 老後아파트 現場에서 住民들과 政策懇談會를 갖고 再開發·再建築 規制 緩和 公約을 發表했다. 容積率 上向과 安全診斷 基準 下向을 核心으로 하는 民間 再開發·再建築 規制 緩和 公約 等이 담겼다.

이날 李 代表는 “文在寅 政府와 政策 方向을 달리하는 게 맞다. 많은 國民이 不動産 問題로 政府와 민주당에 失望하고 있다”며 90度로 허리 숙여 두 次例 謝過하기도 했다. 李 代表는 “再建築·再開發 規制 緩和의 核心은 安全診斷이라고 하는 制度的 抑制 裝置를 緩和하는 것”이라며 文在寅 政府에서 强化된 再建築 安全診斷 審査 基準 가운데 構造安全性 比重을 낮추는 方向으로 制度를 改善하겠다고 强調했다.

民主黨 大選候補마저 批判했던 文在寅 政府의 不動産 政策은 누가 執權하든 뜯어 고쳐야 할 舊惡(舊惡)이었다. 時代的 期待를 안고 誕生한 尹錫悅 政府의 첫 番째 不動産 政策은 2022年 8月 16日 發表됐다. 國土交通部는 △向後 5年 供給 計劃과 民間市場 活力 提高 △公共의 支援 △住宅品質 提高 等 國民 삶의 質 改善을 위한 ‘國民 住居安定 實現方案’을 關係部處 合同으로 發表했다. 無住宅者 내 집 마련과 住居 上向 需要에 副應할 수 있도록 優秀 立地에 良質의 住宅을 充分히 供給해 住宅 市場의 安定을 根本的으로 마련할 수 있는 對策들이었다.

供給에 集中한 尹政府 첫 番째 不動産 對策

가장 눈에 띄는 政策은 ‘都心 供給 擴大 方案’이었다. 住宅市場 安定과 住居環境 改善 等을 위해서는 國民 選好度가 높은 都心에 良質의 住宅이 充分히 供給돼야 한다. 尹錫悅 政府는 8·16 對策을 통해 都心에 新築住宅 供給이 圓滑히 이뤄지도록 再開發·再建築 等 民間 整備事業을 正常化하고, 民間의 創意性을 活用한 都心開發 모델을 新規 導入하겠다고 했다.  



그 一環으로 政府는 먼저 新規 整備區域 指定에 나섰다. 그동안 新規 整備區域 指定이 減少(2012~2016年 全國 年 58.6곳→2017~2021年 年 34.6곳)하고, 서울은 旣存 區域이 解除(2012~2021年 410곳 解除)되기도 해 都心 核心 立地에 良質의 住居地 供給이 縮小됐다. 윤석열 政府는 向後 5年(2023~2027) 동안 地自體와 協力을 强化하고, 制度 改善 等을 통해 全國에 22萬 號(2018~2022年 12.8萬 號보다 70%以上 많은 水準) 以上의 新規 整備區域 指定 計劃을 밝혔다. 서울에는 迅速統合企劃(整備計劃 가이드라인 事前 齊詩를 통해 區域指定 所要期間을 5年에서 2年으로 短縮) 方式으로 10萬 號, 京畿·仁川에서는 驛勢圈 및 老後 住居地 等에 4萬 號, 地方은 廣域市 衰退 舊都心 爲主로 8萬 號 規模의 新規 整備區域을 指定해 나가고 있다.

두 番째로 再建築負擔金 減免이다. 再建築負擔金은 2006年 導入 以後 未實現 利得에 對한 法廷 論爭(2019年 憲法裁判所 合憲 決定)과 再建築 正常化를 위해 數次例 유예돼 왔다. 2018年 再施行 以後 올해 첫 賦課가 始作된다. 그러나 最近 몇 年 사이 집값이 크게 오르면서 처음 導入된 2006年 以後 한 番도 變更되지 않은 現行 賦課基準으로는 首都圈은 勿論 地方에서도 過度한 負擔金이 豫想된다. 재건축 事業은 宅地가 不足한 都心에서 良質의 賃貸住宅과 低廉한 分讓住宅을 供給하는 主要한 手段이다. 過度한 負擔金은 都心 住宅 供給 萎縮을 惹起하고, 都心 賃貸住宅과 一般分讓을 기다리는 國民 多數의 不便으로 이어진다. 이에 政府는 現行 賦課基準을 現實化하고, 1住宅 長期保有者·高齡者 等을 配慮하는 方案을 마련 中이다.

세 番째로 政府는 再建築 安全診斷 制度 改善에 着手했다. 2018年 3月 安全診斷 制度가 强化됐다. 서울市 資料에 따르면 强化된 安全診斷을 通過한 事業場은 大幅 줄었다. 改正 前 3年間 56곳이었던 데 비해 改正 後 3年間 5곳에 不過하다. 政府는 構造安全性 比重을 合理的인 水準으로 調整해 再建築 事業의 門턱을 낮추고, 地域 與件을 잘 아는 地自體가 市場 狀況 等에 따라 彈力的으로 評價項目 配點을 調整하도록 할 計劃이다.

尹 “高金利 狀況 맞게 需要 規制부터 解消”

尹錫悅 大統領 執權 7個月次人 지난해 12月 15日 第1次 國政課題點檢會議가 있었다. 不動産 關聯 패널들의 質問 後 尹 大統領의 答辯이 이어졌다. 尹 大統領은 不動産 問題를 正確하게 認知하고 있었으며, 解決안도 具體的으로 밝혔다. 向後 不動産 市場의 展開 方向을 把握하는 데 이보다 더 좋은 資料는 없을 것으로 判斷된다. 主要 內容을 整理하면 다음과 같다.

“最近 몇 年 동안 집값이 天井不知로 뛰어 많은 國民들께서 나만 제때 資産을 準備해놓지 못한 것 아니냐 해서 靈끌 貸出이나 많은 苦痛과 喪失感을 느끼셨다. 只今은 또 高金利라는 金融 狀況이 主導하는 資産價値 집값의 下落 局面을 맞고 있다. 집값이 오르고 내리는 問題는 基本的으로 市場의 論理에 따라야 되는 것이지만 政府는 그 緩急을 잘 調節해서 豫測 可能하게 管理하는 것이 重要하다. 이 不動産 問題가 이 政治論理나 理念에 埋沒돼서는 안 된다고 생각한다.

크게 國家와 政府는 두 가지의 目標를 가지고 가야 된다. 먼저 우리 靑年 같은 아직 充分한 住宅 購入資金이 準備되지 않은 未來世代, 아이들 키우고 職場에 精進하느라 充分한 住宅資金을 마련하지 못한 庶民들, 正말 어려운 住居脆弱階層을 위해 政府는 公共 住宅을 分讓하거나 賃貸로 供給해야 된다. ?또 하나는 民間住宅市場에 新規住宅 供給, 賣買 去來 等이 市場 論理에 따라 合理的으로 이뤄지도록 해야 한다. 政府는 이를 위해 規制 緩和, 住宅資金 金融支援, 關聯 稅制 管理 等을 통해 市場이 萎縮되지 않고 원활하게 作動하게 도와야 한다.

?첫 番째 公共住宅은 分讓의 境遇, 政府가 施行利益을 抛棄하고 값싸게 供給하면서 많은 金融 支援을 해야 한다. 賃貸物量을 供給하는 問題는 公共賃貸住宅을 지어서 값싸게 分讓하는 것과 民間賃貸市場에서 賃貸物量 價格을 잘 管理해 合理的이고 싼 價格으로 賃借해주는 것이다.

?公共賃貸住宅을 宏壯히 線(善)으로 알고 있는 분들이 많다. 그러나 公共賃貸住宅을 많이 供給하면 中央政府나 地方政府가 相當한 財政 負擔을 안게 된다. 이는 結局 納稅者에게 宏壯히 큰 負擔이 될뿐 아니라 우리 經濟의 負擔要因이자 競技 萎縮 要因으로 作用할 수 있다. 그래서 政府는 민·관과 公共賃貸를 잘 믹스를 해서 供給을 하려고 한다.

多住宅者 稅金 緩和 政策은 政府가 富者들의 稅金을 덜어주는 것 아니냐는 誤解를 할 수 있다. 집을 많이 가졌더라도 내가 사는 집이 아니면 全部 賃貸를 놓게 되는데 多住宅者에게 稅金을 重課하면 結局은 零細賃借人에게 負擔 轉嫁가 일어난다. ?多住宅者에 對한 重課稅 負擔을 經濟的 弱者인 賃借人이 고스란히 떠안는 것은 市場의 法則이다. 多住宅者 課稅를 輕減해 劣惡한 地位에 있는 賃借人들이 低價로 賃借할 수 있는 與件을 만들려 한다.

以前 政府까지 供給 側面과 需要 側面의 不合理한 複合 規制 때문에 집값이 天井不知로 솟고 去來 物量이 萎縮됐다. 市場을 正常化하는 것이 重要하다고 해서 많은 規制를 풀려고 했으나 只今은 高金利 狀況으로 다시 不動産 價格이 下落하는 趨勢를 보이고 있다. 잘못된 政策으로 인한 現象이라도 原因을 一時에 除去하면 市場 混亂이 일어나 國民 不便을 招來할 수 있다. 때문에 정상화의 速度를 調律해야 된다. ?需要 規制를 조금 더 빠른 速度로 풀어나가 市場이 安定을 찾는 데 最善의 努力을 다하고자 한다.”

尹政府 眞짜 方向性 담긴 1·3對策

尹 大統領 發言의 ??核心만 整理하면 “집값은 市場論理에 따라 政府가 緩急을 調節할 것이며, 住宅資金이 모자란 階層 위해 住居福祉를 마련해야 한다”는 것이다. 大統領 發言 直後 元喜龍 國土部 長官은 “270萬 好意 供給計劃을 可及的이면 國民들이 願하는 눈높이에 맞는 品質과 位置에 다양하게 供給하려고 한다”고 말했다. 그中에서도 公共住宅 50萬 號를 時勢의 70% 前後 價格帶로 40年 前後의 장기모基地를 提供해 無住宅 庶民들과 젊은 世代들이 希望을 갖고 내 집 마련을 이루게끔 供給할 것이라고 發表했다. 

이어 김주현 金融委員長은 “金融 安定 次元에서 不動産의 軟着陸이 宏壯히 重要하다”면서 “貸出 規制를 하나하나 풀어나가려 한다”고 밝혔다. 具體的으로 “投機地域에 對해 不動産 LTV를 50%까지 擴大하는 方案을 이미 發表했고, 現在 多住宅者나 賃貸事業者는 住宅擔保貸出이 許容되지 않는데 앞으로 國土部나 企財部가 政策 方向을 맞춰 住宅擔保貸出을 쓸 수 있도록 推進하려고 한다”고 밝혔다. 대통령, 國土交通部 長官, 그리고 金融委員長의 發表는 모두 2022年 下半期부터 急速度로 冷却된 不動産 市場의 問題點을 改善하기 爲한 ?政策 改善 方案이었다. 

尹錫悅 政府는 2023年 1月 3日 1·3對策을 發表했다. 以前까지 發表된 政策들은 文在寅 政府의 잘못된 政策을 바로잡는 內容이다. 反面 1·3對策은 尹錫悅 政府 不動産 政策의 本格的인 方向性이 담겨 있다. 크게 두 가지로 要約할 수 있다. 하나는 서울에 몰려있는 需要를 非서울, 나아가 地方으로 分散시키겠다는 것이다. 3月 15日 政府가 發表한 15個 國家尖端産業團地 開發 計劃이 이러한 目標를 具體化하려는 액션 플랜이다. 아울러 政府는 서울에 몰린 일자리들로 인한 住居 需要를 分散시키기 위해 廣域交通網을 더 豐富하고 빠르게 開發하고, 良質의 住居地를 非서울 地域에 持續的으로 供給할 豫定이라고 밝혔다.

두 番째는 正常的인 不動産 去來가 이뤄지게끔 不合理한 點을 改善해 나가겠다는 것이다. 各種 指標를 보면 2022年 下半期부터 不動産 去來量은 急減했다. 2021年까지 急騰한 價格과 以前 政府의 貸出 抑制 政策, 短期間 急騰한 貸出 金利가 主要 原因이었다. 그런데 올해 4月부터 去來量은 조금씩 살아나고 있다. 지난해 8·16對策 以後 持續的으로 推進해온 尹錫悅 政府의 多樣한 不動産 市場 安定化 政策들의 效果가 나타나기 始作한 것이다. 이는 不動産 市場이 正常化되는 過程이라고 할 수 있다.

남은 4年間 尹錫悅 政府가 할 일

그러면 남은 4年의 任期 동안 不動産 市場은 어떤 方向으로 나가야 할까. 3가지로 要約할 수 있다. 먼저 新規 供給이 꾸준하게 擴大돼야 한다. 市場의 要求를 충족시키기 위해 都心圈은 整備事業으로, 新都市는 宅地開發事業으로 供給이 追加돼야 한다. 그동안 遲遲不進했던 再建築, 再開發, 리모델링의 進行 速度는 앞으로 正常化될 것으로 期待된다. 特히 서울市는 神通企劃으로 그 速度를 높이고 있다.

두 番째 廣域 交通網의 擴充이다. 이미 推進되던 GTX事業은 速度를 더 빠르게 하고 追加的으로 必要한 交通網을 갖추게 될 豫定이다. 政府 豫算이 不足할 수도 있다. 따라서 新都市 開發이나 整備事業 推進 時 民間의 도움을 活用할 計劃도 必要하다.

마지막으로 일자리의 分散이다. 國家에서 未來産業이라고 判斷하는 尖端産業들을 集中的으로 支援하기 위해 尖端産業團地 開發에 投資하기로 했다. 代表的인 곳이 용인시 남사면 半導體 벨트다. 釜山에는 엑스포 誘致를 위한 北港開發 및 加德島新空港 開發도 拍車를 加하고 있다.

計劃대로 開發이 可視化되기까지 相當한 時間이 必要하다. 그러나 只今도 變化가 눈에 보이는 地域들이 續續 늘고 있다. 이番 政府의 努力으로 國民들이 居住하고 싶은 곳에 良質의 住居地가 마련되고, 迅速한 交通網 擴充으로 未來 일자리가 있는 地域까지 國土가 한番에 連結돼 國民의 삶의 質이 높아지길 眞心으로 期待한다.