不動産
（ふどうさん、
英
:
real estate
）は、
大陸法
系の
民事法
や
?際私法
において用いられる?念であり、主に
土地
やその
定着物
をいう?念。
??
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?別の根?
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物を
動産
と不動産に分けて異なる法律的取扱いが行われてきたのには幾つかの理由がある。第一は?史的な理由で動産よりも不動産のほうが?値が高いと考えられていたことがある。第二は自然の性質による理由で物の移動がある動産と移動のない不動産とでは、法技術的に異なった扱いをせざるを得ないという理由があったためである
[1]
。
?史
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不動産と動産の?別あるいはその?史は時代や地域によって制度や法制が大きく異なっており、今日でも法?系によって多少の違いが存在している。
動産は原始時代に個?の人類が自己の所持物を他者のそれと分けるようになってから存在し?けていたと考えられているが、土地のような不動産が所有の?象となるのは、限られた土地の上に社???家が成立した後であり、しかも?初は社???家を構成する特定の人?による共同所有であった。
ロ?マ法
による動産と不動産の?分は
ビザンツ帝?
期から成立していたが、法律上の扱いに大きな差異は見られない。また、建物は土地と一?化したものと考えられており、今日のドイツやスイスの民法にその名?が存在する。また、フランスでは土地を「天然の不動産」、建物を「性質の不動産」として後者は前者の存在を前提として成立するものとしている。一方、
ゲルマン法
では早くから動産と不動産の法的扱いの違いの差異が生じており、ロ?マ法とゲルマン法の動産?不動産?念は今日の?米や日本の民事法に?く影響を?えている。
古代日本においては動産は「もの」、不動産は「ところ」と?せられ、
律令制
の頃には前者は「資財」「財物」、後者は「田宅」「所領」などと?されるようになった。田宅とは土地を生産??益の根源とみなすところから?た呼?であり、中世には「知行」、近世には「石高」がこれに代わる?念として現れることとなった。江?時代には家屋や?などが土地から分離して?買や貸借の?象となっていった。もっとも、こうした?別は?時の法制や法慣習を近代的な法?念に?てはめたものであり、?時の法意識は「生産財」か「消費財」かという?念の法が重要視されていたという?もある。また、古代から近世末期まで「奴婢」「下人」など、人間でありながら動産として扱われてきた人?がいた。
更に前近代においては所有の?念の違いも時代や地域によって異なり、?制?身分に基づく所有の制約が存在した。例えば、日本においては所有の?念が今日と大きく異なっていた。土地を開墾した人（「
草分け
」）や財物を所持し?けた人と?該財産の?係は?なる所有の主?と客?ではなく一種の呪術的な?係があり、?物（ぶつもつ）?神物（しんもつ）?人物（じんもつ）などと言った、本主（本?所有すべき所有者）に基づく財産の?分が存在し、本主のみが正?な所有者で他の?分あるいは人物に?買や?渡が行われたとしても相手は正?な所有者ではないため、いつかは本?あるべき姿（本主が?該財産を所有する?態）に回復されなければならないとする法?念が?く存在していた。そのため、中世の日本において、合法的な?買??渡が行われた土地が無償で本主に返還されるという
?政令
や
寺社興行法
のような今日の?念では非常識?反社?的な法令が行われたのも、本主が所有されるべきものが所有されていないことの方がより問題視されていたからだと言われている
[2]
[3]
。
土地と建物の?係
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?米の法制度では建物は土地の一部として扱われ、土地と建物が同一所有者ならば建物には土地から?立した所有?は認められない
[4]
。
一方、日本法においては土地と建物は別個の不動産とされており、
不動産登記法
はそのような前提で定められている
[4]
。民法制定過程では?初は建物は土地の一部とされる予定だったが、土地抵??の?力がその後に建築された建物に及ぶことに異議が唱えられた
[4]
。審議の結果、抵??の?力の及ぶ範?の規定（現行の
民法370?
）に抵?地の上に存する建物を除外する文言が規定され、不動産登記法でも土地と建物は別の不動産とされた
[4]
。これは
台?民法
にもみられるが、比較法的には珍しい。
日本法における不動産
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 | この節は特に記述がない限り、日本??の法令について解?しています。また最新の法令改正を反映していない場合があります。
ご自身が現?に遭遇した事件については法律?連の?門家にご相談ください。
免責事項
もお?みください。
|
民法で定める不動産
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土地
及びその
定着物
をいう（民法86?1項）。不動産以外の物は、全て
動産
（どうさん）である（同?2項）。
不動産は、その全てが替えの?かない特定物であり、また移動が容易でなく、かつ、
財産
としても高?であるため、動産とは別個の規制に服する（
民法177?
など）。
先述のとおり、日本の
民法
においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（
民法370?
）。このため、
土地
を
?買契約
によって?り受けても、買主は土地の上にある建物の
所有?
を?然には取得できないし、土地に
抵??
を設定しても抵??者は
建物
に?する抵??を?然には取得しない。民法は不動産に
公示の原則
の考え方を採っており、所有?を取得しても登記が無ければ第三者に?し、所有?を?抗できないとしている（
民法177?
）。
登記法では、建物であるためには、
屋根
や
壁
で遮?されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが?わる。但し、
自動車
等で牽引する移動式の建物（
キャンピングトレ?ラ?
の類）は、不動産ではなく動産に含まれる。この扱いについては
トレ?ラ?ハウス
も?照。
ふすま
や
障子
、
?
などは動産であり、建物とは別個の財産である。しかし、これらの動産は不動産に付?する
?物
として、建物とは別に扱うとする特約がない限り、建物所有?の移?、建物に?する抵??の設定などの?果を受ける。他方、
立木
は土地の定着物であるため不動産であるが、後述する特別法によって?立の不動産として取り扱われる場合を除き、定着物たる土地に吸?される。
特別法で定める不動産
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不動産とみなされるもの
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不動産の規定が準用される物?
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民事執行法上の不動産
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金?執行は執行?象財産の種類に?じて、不動産に?する金?執行（不動産の?制競???制管理、不動産競???保不動産?益執行）、動産に?する金?執行（動産執行、動産競?）、債?その他の財産?に?する金?執行（債?執行、各種財産?執行、少額訴訟債?執行）、船舶?航空機?自動車?建設機械等に?する金?執行（準不動産執行、準不動産競?）に?分される
[6]
。この財産の種類の?分は執行手?の構造上の異同によるもので民法における?別とは一致しない
[7]
。
不動産と??活動
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不動産業
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主として不動産の?買?交換?賃貸及びそれらの代理もしくは仲介（
不動産流通業
）、不動産の管理（
マンション管理業
、
ビル管理業
）などを行う事業のことで、事業を行う?社を??して
不動産?社
と呼ぶ。大手の?
財閥
系や
ゼネコン
、
?道事業者
から、零細な個人??による業者まで多く存在している。
宅地建物取引業は、
宅地建物取引業法
において、宅地若しくは建物（建物の一部を含む）の?買?交換又は宅地?建物の?買?交換?貸借の代理?媒介をする行?で業として行なうもの、と定義されており、不動産賃貸業や不動産管理業のみを?む?社については宅地建物取引業者にあたらない。
不動産?連?家資格
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]
宅地建物取引士
、
不動産鑑定士
、
司法書士
、
土地家屋調査士
、
マンション管理士
、
管理業務主任者
など
不動産?格
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固定資産
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?計?
上、「
固定資産
＝不動産」ではない。
法?上の物の分類である「不動産」とは異なって、「固定資産」とは?計?上の?念であり、不動産やその他設備?備品等の財産のうち、複?年にわたって事業のために利用されるものを指す。たとえば、?社で使用しているパソコンやソフトウェアは、（?計上は）固定資産であるが、（法?上は）不動産ではない例である。
逆に、デベロッパ?等の不動産業者が
在庫
として自己保有している販?用不動産は、（法?上は）不動産であるが、（?計上は）固定資産ではなく
棚?資産
となる例がある。
固定資産?
も?照。
不動産と大?
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慶應義塾大?（不動産
三田?
）、早?田大?（不動産
?門?
）等の各地の大?ごとの集まりが母?となっている。
1999年
に「不動産五大?合同懇親?」 が結成された。
2004年
からは大?不動産連盟（University Real Estate League = UREL）として活動をしている。本連盟は、正?員17校、準?員校1校、オブザ?バ?校0校、計18校から構成されている（
令和
2年4月現在）
[8]
。近年では、日本社?の大?進?率の向上に伴い、各大?ごとの集まり（?員間の不動産取引としての側面）に着目し、インナ?サ?クルとしての
?閥
としても報じられている
[9]
。地域に根差した地域情報交換?に基づき、東京神奈川埼玉を中心として、全?的に展開している。
不動産と環境
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土?汚染
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]
近年、
土?汚染?策法
等が施行されて以?、不動産保有における
土?汚染
?策が重要な問題となっている。
土地取引において土?汚染の?する?明が不十分な場合には、
宅地建物取引業法
上の?業停止?分が行われており、大企業の??陣の
引責?任
も現?の問題となっている。 土?汚染に?する調査?策費用は??は土地?却?格の?の割合で?討される場合もあったが、永年の土地を利用した利益も含めて土?汚染?策費用を考えることが多くなってきた。
さらに、
地下水汚染
を伴う場合には地下水利用者から巨額の
損害賠償
を請求される場合もあり、判例では汚染原因者が敗訴している。また、地中に
油
が含まれていた場合には、
有害物質
の含まれている量が
土?汚染
?策法の指定基準を超過していなくても?主が?化費用を負?する裁判が結審している（東京地方裁判所平成4年10月28日判決）。
石綿（アスベスト）
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]
建物には多くの部分で
石綿
が使用されている。石綿による健康被害は深刻であり、建設時に石綿を使用していたビルなどの建設物で勤務していた?業員から損害賠償請求されることが?えてきている。すでに、アメリカで非常に多くの裁判が提訴され、高額な損害賠償を認める判決が多?出ている。
不動産所有者は石綿の調査の義務が課せられており、適切な??をしない場合には??多額の賠償金を背負うことに注意が必要である。
脚注
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]
注?
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]
- ^
事業用不動産を中心に財?を構成。物的設備全?の包含は必須とせず、設定者が財?の組成物を任意に選?できる。設定者の登記により財?が設定される
[5]
- ^
自動車交通事業法は、道路運送法（昭和22年法律第191?)により?止されたが、道路運送法附則第4?の規定により、自動車交通事業法の?止の際に現に存在する自動車交通事業財?については、なお?前の例によるされた。さらに道路運送法（昭和22年法律第191?)は、道路運送法施行法（昭和26年法律第184?)により?止されたが、道路運送法施行法第12?は、「現に存する自動車交通事業財?については、?法は、なお、その?力を有する」とし、自動車交通事業財?を存?させている。
- ^
高い公共性から、?該企業の物的設備全?の?一化のために財?を構成。設定者が財?の組成物を任意に選?できない。財?の設定には、主務大臣の許可を要する。
[5]
出典
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]
?連項目
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]
外部リンク
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