Una fotografia di case a schiera a
Victoria
, in
Australia
Un
bene immobile
e un
terreno
, oppure un
fabbricato
o in genere una costruzione stabile, di qualunque materiale costituita, ovvero ogni combinazione di materiali di qualsiasi genere riuniti assieme, o saldamente connessi, in modo da formare un tutto omogeneo di forma particolare e prestabilita, atto all'uso cui la costruzione e destinata. Il bene immobile tipico e la
casa
di proprieta.
In determinate situazioni economiche essi sarebbero quindi classificabili come
beni rifugio
; in realta anche i beni immobili possono essere soggetti a
svalutazione
nel medio lungo-periodo specie in relazione a fenomeni di
speculazione
come accaduto nel caso della
bolla speculativa
sugli edifici privati negli
Stati Uniti
nel
2008
.
Tuttavia in
Italia
storicamente, il bene immobile ha rappresentato e rappresenta, visto l'andamento del mercato interno, un bene rifugio e tutto cio che e saldamente ancorato al suolo (art. 812 del Codice Civile).
Il settore dei beni immobili viene indicato con l'espressione inglese
real estate
.
[1]
Per la legge italiana, che distingue i
beni
in
mobili
e immobili, sono considerati immobili, per disposizione espressa dell'art. 812 del
Codice civile italiano
:
≪il
suolo
, le
sorgenti
e i
corsi d'acqua
, gli
alberi
, gli
edifici
e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto cio che naturalmente o artificialmente e incorporato al
suolo
. Sono reputati immobili i
mulini
, i
bagni
e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all'
alveo
e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.≫
Tutti gli altri beni non ricompresi in questa elencazione sono da considerarsi
beni mobili
.
Un tempo la distinzione tra beni immobili e beni mobili rappresentava la
summa divisio
all'interno della categoria dei beni. Oggi a quella distinzione se ne affiancano altre.
Gli immobili sono censiti in
catasto
, suddiviso in un catasto terreni (NCT, Nuovo Catasto terreni
[2]
) e in un catasto edilizio (il
Catasto dei Fabbricati
).
Ogni bene immobile, indipendentemente dal fatto che sia un fabbricato o un terreno, puo avere uno o piu titolari di
diritto reale
.
La proprieta o gli altri diritti reali sui beni immobili si possono trasferire tra soggetti solo tramite:
La proprieta immobiliare o altro diritto reale si puo trasferire per contratto stipulato esclusivamente per iscritto, per
atto pubblico
o
scrittura privata
. L'atto pubblico, ai sensi dell'art. 2699 del codice civile, deve essere stipulato da un
notaio
o da un altro
pubblico ufficiale
a cio autorizzato. Non esistendo alcun altro pubblico ufficiale autorizzato a stipulare una compravendita immobiliare, l'unico soggetto rimanente e il notaio. Diversamente dall'atto pubblico, la scrittura privata puo essere stipulata da chiunque.
La donazione si puo effettuare esclusivamente per atto pubblico. Si differenzia dal contratto di compravendita perche una delle parti decide di arricchire un terzo senza alcun vantaggio economico per se. La legge prevede modalita e condizioni sensibilmente diverse da quelle di una compravendita.
Il decreto e un atto emesso dal tribunale civile che ordina il trasferimento di proprieta. Tale atto puo avvenire per vari motivi: per esproprio, per
pignoramento
, ecc.
Il mezzo piu comune per acquistare la proprieta o altro diritto reale su un immobile. E necessario che l'eredita sia dovuta per legge o per
testamento
. Colui che riceve l'eredita dovra poi necessariamente accettarla, secondo i metodi consentiti dalla legge.
E il mezzo per acquistare la proprieta tramite il possesso pubblico e pacifico per un determinato tempo del bene immobile, come stabilito dall'art. 1158 del codice civile. Trascorso il lasso di tempo che normalmente e pari a 20 anni la proprieta diviene automaticamente del possessore.
Sebbene sia usanza comune ricordare che e necessaria una sentenza per potere avere un titolo idoneo, essa ha valore esclusivamente dichiarativo, e pertanto serve a facilitare la possibilita di rivendere l'immobile o a dimostrare la proprieta a terzi. La legge infatti non prevede alcuna sentenza per acquisire la proprieta.
Sebbene la legge definisce questi metodi pienamente efficaci per acquistare la proprieta di un immobili, non tutti lo sono
erga omnes
. Per esempio, quando si fa una compravendita immobiliare, dal momento della sottoscrizione del contratto, esso e immediatamente efficace tra le parti. Pertanto, sia il venditore sia l'acquirente sono consapevoli che da quel momento il proprietario e l'acquirente. Quest'ultimo tuttavia non richiede solamente che il contratto sia efficace solo tra le parti, ma generalmente pretende che sia opponibile a terzi, in modo che chiunque venga a sapere chi sia il nuovo proprietario.
L'art. 2643 del codice civile infatti prevede che venga reso pubblico, tramite trascrizione in pubblici registri, qualsiasi atto che modifichi i diritti reali sui beni immobili. Ecco che, mediante la trascrizione, qualsiasi mezzo diventa efficace contro tutti.
Per questo, volendo sempre l'acquirente tutelare la proprieta dell'immobile, quest'ultimo si presenta al conservatore dei registri immobiliari, richiedendo di effettuare la trascrizione, allegando il titolo per la trascrizione. L'art. 2657 del codice civile prevede che la trascrizione non si puo eseguire se non in forza di sentenza, atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Per questi motivi, alcuni mezzi pur pienamente idonei per trasferire la proprieta (usucapione senza sentenza dichiarativa o scrittura privata non autenticata ne accertata) non sono comunque titoli utili per la trascrizione e per questi motivi non sono normalmente utilizzati. Per poter trascrivere la proprieta di un immobile acquisito per usucapione, e necessaria la sentenza dichiarativa, dove viene constatata l'acquisizione della proprieta.
Allo stesso modo, la scrittura privata per poter essere trascritta e necessario che la sottoscrizione sia accertata giudizialmente o autenticata. Ai sensi dell'art. 2703 del codice civile, la sottoscrizione puo essere autenticata da un notaio o da un altro pubblico ufficiale a cio autorizzato. Non esistendo alcun altro pubblico ufficiale a oggi autorizzato ad autenticare una scrittura privata di contratti, l'unico soggetto rimanente e il notaio.
Da un punto di vista amministrativo, i terreni sono suddivisi in
terreni agricoli
e
aree edificabili
(o "fabbricabili"), mentre i fabbricati sono divisi nelle tipologie individuate dalle tabelle delle
categorie catastali
, che sono suddivise in:
- Immobili a destinazione ordinaria
- Immobili a destinazione speciale
- Immobili a destinazione particolare
- ^
real estate
, su
treccani.it
.
URL consultato il 23 giugno 2022
.
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Il termine "nuovo" si riferisce alla riforma del Catasto operata dalla legge n. 1043 del 17 agosto
1941
.