Le terme foncier (anciennement fonsier ) est issu de l'ancien francais fonds , derive a l'aide du suffixe - ier au sens de ≪ relatif a un fonds de terre ≫, puis de fons , fonds + suffixe -ier au sens de ≪ relatif au fond de la nature de quelque chose, de quelqu'un ≫. Le mot francais fond (anciennement fons, fonds ) remonte au gallo-roman FUNDU , du latin fundus, -i ≪ fond de quelque chose (recipient, mer, pays, organe du corps, etc.) ; limite, point extreme ; partie essentielle de quelque chose ; fonds de terre ≫ ; en droit ≪ garant d'une chose ≫ ^{[ 1 ]} .

Definitions [ modifier | modifier le code ]

Sens premier [ modifier | modifier le code ]

≪ Foncier ≫ ayant valeur d'adjectif, le mot designe ce qui est ≪ relatif a un fonds de terre, a son exploitation, a son imposition ≫. D'ou les notions de : Proprietaire foncier, propriete fonciere , Taxe fonciere .

Sens derive d'immobilier [ modifier | modifier le code ]

La notion de bien foncier , tres voisine de la notion de bien immobilier , ne doit pas cependant etre confondue avec elle. Dans le langage de la promotion immobiliere, le foncier designe generalement le terrain qui sert de support a une construction immobiliere. Il reste que l'adjectif ≪ foncier ≫, dans l'usage courant, designe ≪ un bien relatif a la propriete non-batie mais aussi a la propriete batie  ≫.

Ainsi, dans cette acception, les immeubles, constructions et autres batiments sont reputes aussi etre des biens ≪ fonciers ≫.

Avec des variations selon le contexte et la legislation et la loi du marche (autrement dit, la loi de l’offre et de la demande ), le sol prend une certaine valeur (ou en perd), ce qui genere ou entretient un ≪  marche foncier  ≫. Ce marche est generalement defini - pour un territoire particulier, ou de maniere generale - comme l'ensemble des ventes echanges ou mises en vente de terrains, qu'elles soient faites dans le but d'exploiter les sols (ou sous-sol) qui ne sont pas homogenes ^{[ 2 ]} , des biens immobiliers ou sans volonte de les exploiter (par exemple pour proteger la nappe ou proteger la nature ( ex. : cas d'un parc national ou d'une reserve naturelle ). Ce marche se traduit par la formation d'un prix, qui peut evoluer dans l'espace et dans le temps. La valeur fonciere d'un terrain varie selon l'utilisation envisagee ou permise (agricole, miniere, touristique, urbanisation, protection de la nature, etc.), ainsi des marches specialises se sont-ils construits (six selon Joseph Comby ^{[ 3 ]} , qui est urbaniste-economiste et directeur de l' Association des etudes foncieres , qui edite la revue Etudes foncieres . Selon lui, il y aurait deux marches de gisement foncier (milieux naturels a urbaniser, friches ou milieux construits a reurbaniser), deux autres concernant les terrains a batir (nouveaux terrains a batir et "marche des droits a batir achetes dans le tissu existant") et encore deux d'espaces naturels destines a rester naturels.

En theorie et dans un contexte dit liberal ou capitaliste , c’est la competition entre les acquereurs potentiellement interesses par ces terrains qui fixerait leur valeur sur ce marche ^{[ 3 ]} (une competition forte entrainant une hausse des prix, et une faible competition entrainant une baisse des prix). Cette "competition" inclut la demande motivee par la speculation fonciere ^{[ 4 ] [source insuffisante]} .

Signification fiscale [ modifier | modifier le code ]

Les revenus fonciers representent les revenus du patrimoine immobilier (defini au sens large).

Il s'agit principalement des revenus tires de la location de biens non meubles, pouvant donner lieu a taxe fonciere .

Enjeux [ modifier | modifier le code ]

En tant que ressource surfacique support d'activites humaines : Sur une ≪  planete finie  ≫ ou la population augmente rapidement, le foncier apparait comme une ressource finie, non- renouvelable (en tant que surface au sol, mais la construction en etage ou sous le sol permet, dans la ville dense par exemple de mieux "valoriser" et exploiter le metre carre au sol), et susceptible d'etre degrade par la pollution ou la degradation des sols et d'alors perdre de la valeur (pour le foncier agricole et forestier en particulier, mais aussi pour le foncier urbain en cas de fortes pollutions). Les Etats et regions se dotent d'outils et de strategies foncieres pour limiter le gaspillage et la devalorisation du foncier, ou pour le rehabiliter ( Safer , EPF…) ^{[ 5 ] , [ 6 ] , [ 7 ]} . Dans les annees 2000, certaines regions ( Nord-Pas-de-Calais en France par exemple ^{[ 8 ] , [ 9 ]} ), se sont dotees d'outils juridiques (ex : directives regionales) visant a lutter contre la periurbanisation qui est tres consommatrice de foncier (foncier agricole en general, mais il peut aussi parfois s'agir de forets ou zones humides).

En France, les documents d'urbanismes (PLU et SCOT) sont un des outils pouvant proteger le ≪ foncier agricole ≫ ou en maitriser la consommation. On parle de ≪ reserves foncieres ≫ pour les developpements futurs . Selon l'UICN, la protection fonciere est l'un des moyens necessaires (bien que non suffisant) ou utile pour la protection de la nature ^{[ 10 ]} .

En tant que support de biodiversite et de services ecosystemiques  : La protection de la nature implique la preservation des especes, mais egalement celle de leurs habitats naturels ^{[ 11 ]} . Celle-ci s'appuie sur des lois ainsi que sur des demarches contractuelles et des outils de maitrise fonciere ^{[ 12 ]} . Parfois, des chartes (projets de territoire dont parcs nationaux et Parcs Naturels Regionaux, forets, Charte des espaces naturels sensibles de l'Assemblee des Departements de France, etc.) cadrent ces strategies et l'utilisation d'une panoplie d'outils contractuels et de gestion. La maitrise fonciere est l'un de ces outils (notamment et par exemple via la TDENS , la SAFER ou les RNR en France). Il permet de proteger des lieux de biodiversite et des milieux tels que les mares, bocages ou prairies agricoles. Dans certains pays les servitudes environnementales completent ce type de dispositif ^{[ 11 ]} . Ce dispositif a ete importe en droit francais en 2016 a la faveur de la Loi pour la reconquete de la biodiversite, de la nature et des paysages sous le nom d' Obligation reelle environnementale .

Maitrise de la pression et de la speculation immobiliere, sylvicole ou agricole. Les reserves foncieres peuvent etre utilisees par l'Etat et les collectivites locales ou leurs groupements pour limiter la pression immobiliere et l’etalement urbain et/ou proteger les sols et milieux naturels, Ceci se fait par exemple en achetant les sols ou des immeubles, avec expropriation si necessaire, pour constituer des reserves foncieres (d'interet general) en vue de permettre la realisation d’une action ou d’une operation d’amenagement en faveur de la protection de la nature ^{[ 13 ]} . Certains syndicats mixtes ou etablissements publics peuvent agir de meme, a certaines conditions ^{[ 13 ]} .

Cout du foncier [ modifier | modifier le code ]

Le foncier est objet de speculation.

Selon l'analyse de Sandrine Levasseur ^{[ 14 ]} , deux principaux facteurs concourent, dans le cas francais, a la speculation fonciere :

• l’absence de bases de donnees statistiques facilement disponibles et accessibles a tous fournissant des informations sur le foncier constructible, sa localisation geographique et le prix de vente enregistre lors de transactions precedentes pour des terrains de qualite equivalente ;
• le faible cout de portage du foncier non bati , le portage du terrain se definissant comme ≪ le fait d’acquerir et/ou de conserver la propriete d’un terrain dont on n’a pas l’usage immediat ≫ (definition de Comby, 2003 ^{[ 15 ]} ). Le faible du cout du portage est lui-meme lie a trois facteurs :
  • le faible cout d’entretien d’un terrain (pour eviter sa non-degradation et sa securisation) ;
  • la faiblesse de l’imposition sur le foncier non bati (en terme d'impots locaux et d’imposition sur les plus-values foncieres) ;
  • le montant peu eleve des taux d’interet reels (qui permettent d’emprunter a bas cout pour financer l’acquisition d’un terrain).

Ce faible cout du portage, combine au manque de transparence des marches fonciers en raison de l’absence de statistiques, permet a certains acteurs de speculer sur le prix du foncier. Le prix de l’option d’attente d’un nouvel amenagement du territoire (dessertes routieres, quartier residentiel, zone economique, …qui feront prendre de la valeur au terrain) est peu eleve comparativement a la plus-value fonciere qui, dans certains cas, peut etre substantielle.

Legislation francaise [ modifier | modifier le code ]

En octobre 2012 , le parlement a adopte une loi sur la mobilisation du foncier au profit du logement social, avec notamment la possibilite de ceder a bas prix ou gratuitement des terrains publics et ainsi renforcer la Loi relative a la solidarite et au renouvellement urbains (SRU), avec le projet de soutenir la creation de 110 000 logements supplementaires (a 50 % en Ile-de-France) sur des terrains publics d'ici a 2016 et favoriser le logement social ^{[ 16 ]} .

References [ modifier | modifier le code ]

Voir aussi [ modifier | modifier le code ]

Articles connexes [ modifier | modifier le code ]

Liens externes [ modifier | modifier le code ]

• www.adef.org

Bibliographie [ modifier | modifier le code ]

• Joseph Comby et Vincent Renard, Les politiques foncieres , Presses universitaires de France, coll.  ≪  Que sais-je ?  ≫, 1996
• COULOMB, Pierre, De la terre a l’etat: Elements pour un cours de politique agricole , ENGREF, INRA-ESR Laboratoire d’Economie des Transitions, Montpellier, France, 1994, 47 p.
• (en) GALHANO ALVES, Joao Pedro, The artificial simulacrum world. The geopolitical elimination of communitary land use and its effects on our present global condition , Eloquent Books, New York, 2009, 71 p.
• VANIER M., Le pouvoir des territoires, essai sur l’interterritorialite , Anthropos, coll.  ≪ Anthropos Geographie ≫, 2008

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