金榮奉 < 中央大 敎授·經濟學 >

노무현 政府 下에서 가장 亂打(亂打) 當하는 것이 不動産市場이다. 政府의 欲心은 많은데 도무지 市場經濟를 理解하지 못하니 손댈 때마다 걷잡기 어려운 副作用만 생긴다. 그에 따라 집값은 暴騰하고 經濟는 멍들고 住宅市場은 꼬일대로 꼬였다.

지난週에는 建設部長官이 느닷없이 黔丹 坡州의 新都市建設 計劃을 發表했다. '江南을 代替하는 新都市'를 建設하는 것이라며 "앞으로도 無制限 新都市를 세우겠다"고 한다. 그러나 政府의 에이스 住宅供給 카드가 이 程度라면 江南住宅의 潛在的 需要者들은 오늘 當場 江南에 나가 號가(呼價)를 올리고 집장만에 나설 것이다. 任期 末의 政權이 난데없는 歷史(役事)나 始作하고 失敗한 政策을 固執하는 것이 現 不動産政策 水準이다.

政府의 住宅政策 核心은 保有稅를 懲罰的 水準으로 높이고，개발이익과 讓渡所得을 모두 還收(還收)하는 것이다. 그 論理는 江南乙 目標로 하는 것으로 始作한다. 江南의 住居費用을 고통스럽게 높이고 時勢差益을 絶對 容納하지 않으면 實居住者는 못 견뎌 도망가고,주택투기자도 얼씬 못할 것이다. 이리 되면 江南 住宅價格이 安定 乃至 暴落하고 다른 地域도 따라 내릴 것이다. 여기에 땀 하나 안 흘리고 數十億의 집 富者가 된 江南사람들에게 '正義의 鐵槌'를 내려 國民의 歡呼(歡呼)를 사는 政治的 期待가 또한 컸을 것이다.

그러나 江南住宅의 價格은 오히려 몇 倍가 올라갔다. 집 賣買價 뚝 끊기고 住宅建設도 주저앉고 首都圈 全 地域이 不動産 不況의 餘波를 맞았다. 서울의 住宅 着工量은 2002年 16萬家口에서 昨年 5萬2000家口로 어이없게 줄어들었다. 建築，設備，內臟，家口，理事 關聯 業者들의 일거리가 끊어지고 前 經濟에 不況이 波及됐다. 그 結果 鐵槌는 庶民들이 맞았으며 江南 住宅所有者들은 더욱 富者가 됐다.

萬若 政府가 오래 前부터 財産稅만 올리고 그저 市場에 맡겨두었다면 어떤 結果가 期待됐을까. 大峙洞이나 漢江邊에 超高層 아파트가 서는 等 江南地域에 新改築과 再開發(再開發)李 줄을 이었을 것이다. 이것은 新都市開發과 달리 正말 需要者가 願하는 곳에 住宅을 增大시킨다. 豪華住宅團地로 탈바꿈하는 旣存 團地가 늘어나면 富者들이 먼저 이를 즐긴다. 財産稅 等 높은 住居費用을 甘受할 餘裕나 意思가 없는 사람들은 適當한 價格에 住宅을 팔고 車線(次善)의 住居地로 移住할 것이다.

企業의 競爭的 參與와 住民의 再開發 欲心은 江南아파트 供給을 크게 늘려 中産層에게도 機會가 닿도록 住宅價格을 安定시킬지도 모른다. 노른자 地域의 高密度化는 交通滯症과 其他 生活與件 惡化를 불러와 首都圈 다른 地域으로 高級住宅街를 擴散시킬 수도 있다. 如何間 活性化된 不動産去來는 競技를 풀었을 게 確實하다. 自由로운 住宅市場은 自動車와 電子製品에서 보듯이 韓國의 住居産業을 발전시켜 國民의 住居水準을 大幅 改善했을 수도 있다.

勿論 우리의 宅地條件에서 增大한 自由는 집값暴騰과 投機者의 世上을 만들 수도 있다. 그러나 政府가 끈氣 있게 믿고 맡기는 競爭市場은 모든 物件에 제 값을 찾게 한다.

"市場은 企業家로 하여금 每日 일어나 '自己가 願하는 것이 아니라 남이 願하는 것'을，'자기가 願하는 價格이 아닌 남이 願하는 價格'으로，'자기가 願하는 量이 아닌 남이 願하는 量'만큼 供給하게 한다. 萬若 神(神)李 創造하지 않았다면，시장은 人間의 가장 偉大한 發明이다."(F 하이에크)

團地 無知한 政府만이 住宅市場을 마음대로 주무를 수 있다는 믿음 아래 統制의 칼을 휘두르다가 오늘날과 같이 國民에게 苦痛을 안겨주는 것이다.

住宅市場에서 政權이 할 수 있는 일이란 特定集團을 위해 低價 住宅을 지어주는 것에 그쳐야 한다. 그러나 或是라도 庶民住宅도 江南 판교에 있어야 하고,30평은 넘어야 하고,또 이것을 民間 建設會社가 供給해야 한다는 式의 생각을 가져서는 안된다.