2022年 開封한 映畫 ‘압꾸정’의 主人公 强大國(마동석)은 狎鷗亭 土박이지만 겉만 번드르르하다. 1990年代의 MZ世代 格인 오렌지族의 營養價 없는 아저씨 버전이랄까. 離婚하고 事業도 亡해 別 볼일 없어진 그의 꿈은 어릴 때 살던 鴨鷗亭 현대아파트를 되찾는 것이다. 映畫에서처럼 現實에서도 鴨鷗亭 현대아파트는 單純한 집 以上의 意味를 지닌다. 올해 1分期 鴨鷗亭 구현대아파트의 實去來價는 49億5000萬(144.7㎡)~62億(160.28㎡) 원으로, 누군가의 꿈이 될 만큼 充分히, 엄청나게 비싸다.



鴨鷗亭 현대아파트는 오랫동안 大韓民國을 代表하는 最高 富村으로 자리매김해왔고 住居地에 對한 住民들의 自負心도 剛하다. 그러나 新반포1次아파트를 再建築한 아크로리버파크에 2021年 共同住宅 最初 坪當 1億 원 突破 자리를 내주면서 自尊心을 球技祈禱 했다. 그런데 鴨鷗亭이 容積率 最大 300%, 50層 再建築이 可能해지면서 狀況이 反轉했다. 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所長은 鴨鷗亭 현대아파트 再建築이 完了될 境遇 坪當 2億 원 時代가 열릴 것으로 展望했다.

鴨鷗亭은 元來 밭과 果樹園이 있던 자리다. 1970年代 初, 故(故) 鄭周永 현대그룹 創業主가 職員들과 八堂댐 入札 現場에 가던 中 狎鷗亭 배 밭에서 點心 食事를 하다가 “팔당댐은 됐고, 여기 압구정동에 집을 짓자”고 했던 것이 鴨鷗亭 현대아파트의 始作이란 이야기가 傳해진다. 以後로도 정주영 會長은 鴨鷗亭 현대아파트 建設을 直接 陣頭指揮할 만큼 이곳에 對한 愛情이 각별했다. 이렇게 해서 1976~1987年 14次까지 10餘 年에 걸쳐 總 6279世代의 현대아파트가 들어섰다. 1976年 한 日刊紙에 揭載된 鴨鷗亭 현대아파트 分讓 廣告를 보면 30坪型 865萬 원, 40坪型 1200萬 원, 48坪型 1416萬 원, 60坪 1770萬 원이다. 48年이 흐른 現在 이들 아파트의 去來價는 39億~80億 원 線. 그러니까 50年에 걸쳐 500倍, 單純 計算하면 1年에 10倍씩 오른 셈이다.

김학렬 所長은 “1970年代만 해도 아파트는 庶民住宅이라는 認識이 剛했으나, 鴨鷗亭 현대아파트 1·2次는 漢江 邊에 자리 잡은 데다 中大型으로 構成돼 있어 고급스러운 이미지가 생겼다”고 說明한다. 31棟, 32棟, 33棟 사이 廣場에는 當時로서는 破格的으로 室外水泳場度 있었다. 只今으로 말하면 아파트 커뮤니티의 元祖인 셈이다. 現在는 建物은 없어지고 空터로 남았다. 1978年 불거진 特惠 分讓 事件은 오히려 이 아파트의 立地를 鞏固하게 만들었다. 當時 현대건설은 ‘50家口 以上의 住宅을 建設하는 事業者는 公開 分讓해야 한다’는 住宅建設促進法을 無視하고 相當數를 政府 管理, 國會議員 等 高位級 人士들에게 周邊 집값의 50% 水準으로 特惠 分讓해 物議를 빚었다. 이 事件을 契機로 鴨鷗亭 현대아파트는 온 國民의 腦裏에 富裕層이 居住하는 高級 住宅의 代名詞로 刻印됐다.



消費 餘力이 차고 넘치는 富者들이 자리를 잡으면서 百貨店과 金融機關, 病院, 便宜施設이 들어서고 學群이 좋아졌다. 2000年代 初盤까지만 해도 우리나라에 名品 3大將이라 불리는 ‘에루샤(에르메스·루이비통·샤넬)’ 브랜드를 모두 誘致한 百貨店은 鴨鷗亭 현대아파트를 끼고 있는 갤러리아 名品館과 현대백화점 本店, 單 두 곳이 全部였다.

1990年代까지 地下鐵 鴨鷗亭驛을 中心으로 學院街가 發達했으나 2000年代 初盤 비싼 賃貸料를 견디지 못하고 대치동 等으로 移轉하는 바람에 學群은 예전만 못하다. 金 所長은 “敎育熱이 높은 사람들은 大峙洞으로 移住를 많이 했고, 여기 남아 있는 사람들은 經濟的으로 餘裕가 되다 보니 아이가 工夫를 웬만큼 하면 留學을 보낸다. 그래서 鴨鷗亭은 學院街보다는 留學院이 發達했다”고 말했다. 勿論 軟式이 있다 보니 住居 與件이 좋지는 않다. 金 所長은 “地下 駐車場이 없고, 엘리베이터가 없는 東도 있다. 하지만 大部分의 집이 리모델링을 한 德分에 겉보기보다 內部가 멀쩡한 곳이 많다”고 傳했다.

펜트하우스 入住 可能 坪型 呼價 120億~130億 원까지 치솟아

鴨鷗亭 현대아파트 再建築은 현대백화점 本店을 中心으로 9·11·12次(1924世代)가 包含된 狎鷗亭 2區域과 東湖大橋와 聖水大橋 南端 사이, 이른바 구현대아파트로 불리는 1~7次, 10·13·14次, 大林빌라트, 대림아크로빌(3946世代) 等으로 構成된 狎鷗亭 3區域으로 나뉜다. 2區域이 進行 速度는 조금 빠르지만 立地와 規模, 事業性, 象徵性 等의 側面에서는 3區域이 實質的인 大將이다. 狎鷗亭 3區域은 지난해 7月 2~5區域과 함께 서울市의 迅速統合企劃(神通企劃)에 選定돼 各種 認許可 節次를 短縮할 수 있고 50層 안팎 超高層 設計가 可能하다. 再建築 後에는 一般 分讓分과 公共賃貸를 包含해 總 5萬5800家口로 거듭날 豫定. 지난 年末 희림컨소시엄(희림·나우동인·유엔스튜디오)을 再建築 設計士로 選定한 데 이어 올 下半期에는 施工社 選定에 들어갈 豫定. 最近 狎鷗亭 3區域 再建築 組合과 희림컨소시엄이 組合員을 對象으로 住宅型 選好度 調査를 進行하기 위해 내놓은 設計案에 따르면 中大型(34·40·54·62·76·87·101坪) 爲主로 들어설 것으로 보인다. 特히 이 가운데는 101坪 펜트하우스度 包含돼 있어 눈길을 끈다.

워낙 團地들이 많다 보니 3區域 안에서도 事業性이 다르고 投資價値度 差異가 난다. 1·2次(960世代)는 40坪型 以上 大型 坪型에 漢江 眺望이 卓越하다. 大部分의 棟에서 유엔빌리지부터 聖水 트리마제까지 파노라마 漢江 뷰가 펼쳐진다. 狎鷗亭驛과 多少 距離가 먼 것이 唯一한 短點이다. 3次(432世代)는 漢江 便이지만 30坪型臺로만 構成돼 있고, 4次(170世代)는 5層짜리 底層에 容積率이 낮지만 2種 住居地域이라 再建築 時 種上向이 必要하다. 5次(224世代) 亦是 30坪臺 單一 坪型. 6·7次(1288世代)는 47坪부터 80坪까지 大型 坪型 爲主로 構成돼 있어 1·2次와 함께 最高 團地로 꼽힌다. 一部 高層을 除外하곤 漢江 眺望이 어렵지만 狎鷗亭驛, 현대백화점과 가깝다. 희림컨소시엄이 내놓은 設計案에 따르면 이곳 80坪型臺가 펜트하우스에 配定될 可能性이 높다. 10·13·14次(766世代)는 29坪부터 50坪까지로 構成돼 있고, 相對的으로 垈地 持分이 많다.

狎鷗亭 3區域 再建築이 이제 本軌道에 올랐지만 앞으로 認許可 過程에서의 問題뿐 아니라 追加 分擔金, 再建築超過利益還收(再超還) 負擔金 等 山積한 問題도 많다. 현대아파트 6·7次 80坪型臺의 가장 最近 實去來價는 2021年 4月 80億 원인데, 現在 賣物은 120億~130億 원에 나와 있다. 이 賣物을 사들인다고 해도 펜트하우스를 配定받기 爲해선 30億 원의 追加 分擔金을 더 내야 한다. 小型 坪型도 마찬가지다. 現在 34坪型臺를 45億 원에 사들여서 40坪型으로 가려면 追加 分擔金 7億6000萬 원에 再超還 負擔金까지 最小 10億 원 以上이 必要하다. 김학렬 所長은 “鴨鷗亭 현대아파트의 再建築 以後 時勢는 坪當 2億 원 以上이 될 것으로 豫想된다. 40坪型은 80億 원, 50坪臺는 100億 원까지 올라갈 餘力이 있기 때문에 그 程度 財力을 갖춘 사람은 充分히 投資할 價値가 있다고 보면 된다”고 말했다. 金 所長의 말대로라면 101坪 펜트하우스의 再建築 後 價格은 200億 원 理想이니 160億 원을 投資해도 남는 장사라는 이야기가 된다.

리모델링했지만 再建築 可能한 대림아크로빌

狎鷗亭 3區域에 位置한 대림아크로빌(현대아파트 65棟)은 조금 獨特한 存在다. 元來는 現代家 獨身者를 위한 社員아파트로 活用하기 위해 10坪型 455家口로 지은 1동짜리 아파트인데, 2000年代 初盤 대림이 사들여 81坪型 4家口, 85坪型 52家口 아파트로 리모델링한 것. 아파트는 總 4個 라인으로 構成되었는데, 라인마다 엘리베이터가 따로 있기 때문에 各 世代는 專用 엘리베이터와 複道를 使用하는 셈이다. 리모델링을 한 德에 室內가 快適할 뿐 아니라 鴨鷗亭 현대아파트 中 唯一하게 地下 駐車場이 있다. 俳優 김희애, 放送人 강호동 等 톱스타들이 살고 있어 더욱 有名해지기도 했다.

대림아크로빌은 리모델링 直後 85坪型의 一般 分讓價가 20億 원 線이었으나 以後 賣物 自體가 많이 나오지 않아 2017年 36億1350萬 원을 끝으로 아예 손바뀜이 없었다. 그러다 最近 130億 원의 賣物이 登場해 關心이 集中되고 있다. 鴨鷗亭 현대아파트를 專門으로 仲介하는 中央리얼티 신만호 代表에 따르면 “대림아크로빌 85坪型은 鴨鷗亭 현대아파트 內에서도 가장 큰 坪型으로, 狎鷗亭 中에서도 鴨鷗亭이라 할 수 있다”고 말한다. 基本 構造는 房 3個, 浴室 3個, 廚房을 갖췄고, 玄關과 前室이 單獨住宅 以上으로 넓고 고급스럽다. 또 居室과 家族室이 따로 마련돼 인테리어하기에 따라서 2世代 以上이 充分히 獨立的으로 居住할 수 있다. 대림아크로빌은 이미 리모델링을 完了했지만 狎鷗亭 3區域에 包含돼 있어 儼然히 再建築이 可能하다. 김학렬 所長은 “대림아크로빌은 鴨鷗亭 현대아파트 中에서도 新築에 살고 싶어 하는 사람들에게 人氣가 있고 稀少性까지 있다. 鴨鷗亭 현대아파트가 再建築이 되면 얼마나 좋을지, 大略이나마 힌트를 준다는 點에서 意味가 있다”고 說明했다.


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_{도움말 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所長 
寫眞 박해윤 記者}