_{빠숑이라는 筆名으로 不動産 市場에 關한 인사이트를 傳達하고 있는 김학렬 스마트튜브 所長과 함께 洞네 林臟器를 連載한다.}

漢江 以南 動作과 盤浦 사이에 位置한 方背는 元來 서울의 傳統 富村으로 꼽히던 곳이다. ‘傍輩(方背)’라는 洞네名은 우면산을 등지고 있어 붙은 이름이다. 앞으로는 漢江을 끼고, 뒤로는 山을 두르고 있으니 典型的인 背山臨水의 明堂이다. 이런 까닭으로 예부터 高級 單獨住宅, 330㎡ 넘는 大型 빌라들이 많았고, 財閥과 演藝人들이 이곳에 둥지를 틀었다. 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所長은 “方背는 江南에서 가장 먼저 開發된 洞네다. 頒布는 元來 나루터였고 西草와 양재는 처음에 商業地域으로 開發됐지만, 方背는 애初부터 富者들의 住居地로 開發됐다”고 說明한다. 방배동은 只今도 遊興街, 遺骸施設, 高層 建物이 거의 없어 洞네 全體가 조용하고 快適하다. 하지만 狎鷗亭, 반포 等에 高級 아파트가 들어서며 相對的으로 落後됐다는 評價를 받았던 것도 事實. 요즘 그런 방배동의 雰圍氣가 尋常치 않다. 再建築이 進行되는 곳만 10군데가 넘어 向後 10年 後면 스카이라인이 完全히 달라질 것으로 期待되기 때문이다. 이 가운데 大將으로 꼽히는 傍輩5區域과 6區域이 올해 一般分讓을 앞둬 關心이 集中되고 있다.

디에이치方背, 江南 新築 大團地 프리미엄

傍輩5區域은 方背洞 946-8番地 一帶 約 17萬6496㎡를 地下 3層~地上 最高 33層, 29個 桐, 3080世帶 規模 大團地 아파트로 開發하는 事業이다. 현대건설이 施工을 맡아 하이엔드 브랜드 '디에이치'를 適用한 디에이치方背는 一般分讓만 1686家口에 達해 이 一帶 再建築 事業長 中 規模가 가장 크다. 地下鐵 7號線 이수역과 내방역, 2號線과 4號線 換乘驛인 사당역, 2號線 方背驛 等 地下鐵驛에 둘러싸여 있어 交通이 便利하다. 方背初·房日抄·남성초·이수초·이수중·서문여중·서문여고 等이 있어 學群이 優秀하고, 이수동山·方背近隣公園·매봉財産·서리풀公園 等이 隣接해 周邊 環境이 뛰어나며, 서울高速버스터미널·신세계백화점 江南店·서울聖母病院 等도 便하게 利用할 수 있는 距離다.

디에이치方背는 獨特하게도 아파트가 아닌 單獨住宅을 再建築하는 事例다. 單獨住宅은 大部分 容積率이 100% 以下인 第2種과 第3種 一般住居地域에 자리한 境遇가 많아 共同住宅으로 再建築할 境遇 200% 以上까지 容積率 確保가 可能하다. 디에이치方背 亦是 244%의 容積率을 適用받아 事業性이 크게 向上된 케이스다. 2010年 整備區域 指定, 2016年 管理處分認可까지 빠르게 받았으나 中間에 施工社가 交替되고 汚染土 淨化 作業 等으로 工事가 遲滯된 試鍊이 많은 團地이기도 하다.

4月 中旬 現場을 찾았을 때 바닥工事 마무리 後 骨組工事가 한창 進行 中이었다. 3000世代가 넘는 團地인 만큼 規模가 雄壯하고, 地帶가 조금 높아 탁 트인 뷰를 자랑한다. 一部 高層 世代에서는 漢江 뷰가 可能할 것으로 期待됐다. 梨水驛은 徒步로 便利하게 移動할 수 있지만 方背驛에선 若干의 오르막을 堪耐해야 한다. 傍輩5區域 左右로 各各 500世代와 1600世帶 規模의 傍輩14區域과 15區域 再建築이 豫定돼 있고, 효령路를 사이에 두고 건너便 傍輩13區域에도 500世帶 規模의 新築 아파트가 들어설 豫定이라 事業이 마무리될 境遇 巨大한 아파트 클러스트가 誕生하게 된다. 舊반포 學院街들이 最近 몇 年 사이 이수역과 方背驛 쪽으로 移動하면서 敎育 環境도 改善됐다.



整備業界 等에 따르면 傍輩5區域은 10月께 一般分讓을 進行할 豫定이며, 實際 入住 豫定은 2026年 8月이다. 一般分讓 物量은 59㎡ 215世代, 84㎡ 956世代, 101㎡ 58世代, 114㎡ 15世帶이며 143㎡부터는 一般分讓 物量이 없다. 김학렬 所長은 “早晩間 新반포15次아파트를 再建築한 래미안원펜타스를 分讓하는데, 評(3.3㎡)當 7700萬 원 程度로 豫想된다. 디에이치方背 一般分讓가는 坪當 7000萬 원 程度 될 것”이라고 내다봤다. 이 境遇 30坪型의 分讓價는 23億 원 線이다. 隣近 新築 아파트와 比較했을 때 2021年 入住한 方背그랑자이 專用 84㎡의 實去來價가 25~28億 원 線이니 相當한 時勢 差益이 豫想된다.

方背洞 818-14 一帶를 開發하는 傍輩6區域은 삼성물산이 施工을 맡았다. 三星物産은 원베일리, 원펜타스 等 江南 하이엔드 團地에 單 하나를 뜻하는 ‘怨(One)’을 넣은 團地名을 붙이고 있다. 傍輩6區域은 원페를라라는 이름을 擇했는데, 페를라(Perla)는 스페인語로 眞珠를 意味한다.

“投資 價値는 傍輩5區域, 實居住는 6區域”

원페를라는 最高 22層, 16個 桐, 1097世代로 디에이치方背보다 但只 規模는 작지만 韓江에 가깝고 平地라는 長點이 있다. 方背初·서문여중·서문여고가 가까운 反面 男學生 學群은 조금 떨어져 있는 點이 아쉽다. 傍輩6區域도 5區域과 마찬가지로 單獨住宅 團地였던 곳이다. 2017年 12月 管理處分認可를 받고 2018年 5月 移住를 始作했으나 施工社 再選定으로 事業 進行에 蹉跌을 빚었다. 現在는 事業이 빠르게 進行돼 方背洞 再建築 아파트 가운데 入住가 가장 앞설 것으로 豫想된다. 올 上半期 專用 59㎡와 85㎡ 2가지 타입 465世代를 一般分讓할 豫定이라고 알려졌으나 三星物産에 確認한 結果 아직 分讓팀조차 꾸려지지 않아 日程이 延期될 可能性도 있다, 分讓價는 坪當 6000萬 원臺 中盤으로 豫想됐으나 業界에서는 引上될 可能性도 있는 것으로 觀測하고 있다.

디에이치方背와 원페를라를 비슷한 時期에 分讓하다 보니 江南 入城 待機 需要者라면 選擇에 苦悶이 생길 수밖에 없다. “投資 價値는 大團地인 디에이치方背가 더 좋을 것으로 보이고, 實居住는 平地인 원페를라가 낫지 않을까 생각된다”는 것이 김학렬 少將의 意見이다. 디에이치方背와 래미안원페를라 사이에 있는 내방역 隣近에는 新築 빌딩과 商家들이 많이 들어서 예전에 비해 고급스러워지고 있다.

408家口 規模의 方背삼익아파트는 再建築을 통해 8個 棟, 707世帶 規模의 '아크로리츠카운티'로 탈바꿈할 豫定이다. 現在 工事가 한창 進行 中이며 2027年 9月 竣工 豫定이다. 方背驛 徒步 1分 距離에, 방배중·서초중·상문고·서울고 等 名門 學群을 끼고 있다. 이 外에도 올해 初 移住를 마치고 着工 節次를 밟고 있는 方背신동아아파트(誤티에르 傍輩)는 複層型, 테라스型 等 多樣한 面積의 펜트하우스를 設計안에 包含해 事業을 推進하고 있어 눈길을 끈다. 金 所長은 “方背洞에는 한 世代가 3個 層을 쓰거나, 100坪이 넘는 빌라도 많다. 그런 顧客들에게도 魅力을 發散해야 하니 펜트하우스, 複層 設計 같은 高級化 戰略이 必要했을 것”이라고 說明했다.

방배동 아파트는 大部分 再建築을 앞두고 있거나, 再建築을 進行 中이다. 再建築 이슈와는 상관없지만 꾸준히 關心받는 團地가 있다. 2010年 入住한 方背서리풀이便한세상(9개동 469世代)이다. 方背驛 徒步 2分 距離 超驛勢圈에, 房日抄·서울고·상문고 等과 가까울 뿐 아니라 서리풀公園을 끼고 있어 서울 市內 한복판이지만 ‘空氣가 다르다’고 느낄 程度로 快適하다. 團地 바로 앞에는 효령대군 墓와 祠堂이 있다. 김학렬 所長은 “王陵이 있는 곳은 明堂자리라고 보면 된다. 方背서리풀이편한세상은 團地 내 散策路도 잘 造成돼 있어 實居住에 좋은 아파트”라고 說明했다..


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_{도움말 김학렬 스마트튜브 不動産調査硏究所長 
寫眞 박해윤 記者}