많은 사람들이 最高의 不動産 投資處로 ‘아파트’를 꼽는다. 여러 理由가 있지만 무엇보다 換金性이 좋은 것이 가장 큰 長點이다. 反面 通常的으로 ‘빌라’라고 稱하는 多世帶·多家口·聯立住宅 等은 선뜻 投資하기 어려운 不動産으로 認識돼왔다. 아파트 團地에 비해서는 住居 環境이 떨어지고, 治安이 不安하며, 防音이 잘되지 않아 生活 騷音에 시달리는 곳이 적지 않기 때문. 이런 理由로 빌라는 去來가 잘 이뤄지지 않아 長期的으로 價格 上昇 餘力이 없다는 게 一般的인 視角이다.

그런데 最近 빌라의 位相이 달라졌다. 지난 8月 10日 不動産 情報 플랫폼 다방 運營社 스테이션3街 發表한 資料에 따르면 올해 上半期 서울의 비(非)아파트 去來量은 4萬3千4百44件으로 지난해 같은 期間에 비해 6.8% 增加했다. 上半期 서울 아파트 去來量은 2萬9千3百99件으로 지난해 같은 期間 對比 39.1% 줄었다. 去來量만 놓고 보면 非아파트가 아파트에 비해 1.5倍假量 많았다.

올해 들어 빌라 去來價 暴增한 데는 서울 아파트 價格이 高空 行進하는 것과 더불어 買入에 따른 各種 稅金 負擔과 賣買價 15億원 以上 貸出 禁止 等 各種 規制로 進入障壁이 높아졌기 때문. 特히 지난 上半期 社會 初年生과 新婚夫婦 等 2030世代가 大擧 非아파트 買入에 나선 것도 한몫했다. 스테이션3 資料에 따르면 全體 非아파트 去來 件數 가운데 30臺가 7千4百4家口, 20代 以下가 3千2百74家口로 지난해 같은 期間 對比 30代 以下 買收 比率이 5.1%p 上昇했다.

이런 雰圍氣 속에 專門家들도 빌라에 對한 새로운 見解를 내놓고 있다. 아파트 投資家 如意치 않은 只今과 같은 狀況에선 빌라도 좋은 投資處가 될 수 있다는 것. 지난 8月 5日 出刊된 ‘빌라 投資 方程式’을 쓴 황성수 더키움 代表는 “빌라 投資를 어렵게 생각하는 사람들이 많은데 아직도 서울 市內에 投資하기 적합한 빌라들이 꽤 있다. 重要한 건 投資하는 方法”이라고 말한다. 10餘 年 동안 銀行에서 職場 生活을 하다가 退社한 뒤 20年間 빌라 및 不動産 投資를 통해 富를 蓄積한 黃 代表는 現在 自身의 노하우를 여러 投資 講義를 통해 傳達하고 있다. 그를 만나 不動産 規制 時代 投資處로서 빌라가 가지는 意味와 收益率 높이는 빌라 投資 方法 等에 對해 이야기를 들었다.

오랜 期間 아파트는 換金性이 높아 投資處로 脚光받지만 빌라는 그렇지 않았습니다. 그런데 最近 雰圍氣가 바뀐 것 같아요.

지난 8月 11日 서울의 아파트 平均價格이 11億원을 넘었다는 뉴스를 接했어요. 재미난 事實은 빌라 價格도 最近 4年 사이 많이 올랐다는 겁니다. 아파트 價格이 워낙 비싸다 보니 體感하기 어렵겠지만 3億~4億원 하던 빌라들도 이제는 4億~5億원씩 합니다. 文在寅 政府 出帆 以後 아파트가 40%假量 올랐다면 빌라도 30%假量 올랐다고 보시면 돼요. 特히 公共再開發, 街路住宅整備事業 等 이슈가 있는 地域의 빌라는 求하기도 어렵고, 價格도 相當히 올랐어요. 요즘 ‘빌라는 換金性이 떨어진다’는 先入見이 많이 사라졌어요.



2017年 以後 不動産 規制가 持續的으로 强化됐습니다. 特히 多住宅者는 ‘積弊’로 불리기까지 하는데, 現在 住宅이 있는 사람들도 빌라 投資로 돈을 벌 수 있을까요.

規制가 每年 나오다 보니 只今은 正確한 解釋과 適用이 어려울 程度가 됐어요. 그러나 여태껏 어디든 틈새市場은 있어왔죠. 그中 하나가 共同住宅價格(公示價)李 1億원을 넘지 않으면 取得稅 重課에서 除外된다는 거예요. 또 賣買價格이 6億원을 넘지 않으면 取得稅를 1.1%만 내고요. 이런 低價 住宅을 賣買할 때는 讓渡稅 重課 亦是 除外된다는 長點도 있죠. 單, 1家口 2住宅日 境遇에만 該當돼요. 이런 低價 住宅을 팔지 않고 繼續 가져가면 빌라는 언젠가 小規模 整備事業 或은 公共再開發 等 開發 地域으로 묶이기도 하거든요. 新築 아파트로 탈바꿈되면 相當한 時勢差益까지 얻으니 1住宅者들도 빌라 投資로 돈을 벌 수 있겠죠.

最近 ‘서울 市內 빌라 4채 中 1채는 2030世代가 買入했다’는 統計가 나왔는데, 이런 雰圍氣에 對해선 어떻게 생각하나요.

市中에 풀린 資金이 워낙 많고 갈 데가 없다 보니 不動産 市場으로 現金이 흘러 들어가는 건 어쩔 수 없는 흐름이죠. 앞으로 貨幣價値는 繼續 떨어질 거예요. 2030世代가 靈끌해서 不動産에 投資하고 있다는 뉴스는 지난해에도 繼續 나왔어요. 아무래도 젊은 世代는 投資金이 많지 않으니 傳貰 낀 빌라 갭投資를 많이 했고요. 結局 그때 靈끌해서 投資한 靑年들은 只今 收益을 보고 있죠. 當場 팔아 收益化할 수도 있겠지만 10年, 20年 後에는 再開發로 아파트가 될 可能性이 높기 때문에 2030世代도 賢明하게 先投資했다고 봅니다.

빌라도 빌라 나름이라는 생각이 드는데요. 2030世代가 週로 買入한 地域이 서울 麻浦區, 용산구, 陽川區 巡이었습니다. 빌라 買入 時 어떤 點을 따져봐야 하나요.

젊은 層이 買入한 곳들은 大部分 直走近接 地域입니다. 麻布와 용산, 양천 等은 都心 業務地域에서 가까워 出退勤이 容易하고, 未來價値도 좋죠. 빌라 買入 時 重要한 포인트는 3가지 程度인데 첫 番째는 立地예요. 直走近接이 可能한지 먼저 체크해야 安定的이죠. 두 番째로는 驛勢圈 與否인데, 徒步로 驛까지 5分이 걸리는지 10分이 걸리는지 直接 가서 체크하는 게 重要해요. 요새는 路線이 하나만 지나가는 境遇가 드물 程度로 交通網이 촘촘해져서 더블驛勢圈 或은 트리플驛勢圈인지까지 체크하는 것이 좋아요. 마지막으로 가장 허름한 빌라를 찾는 것이 重要해요. 허름해야 파는 사람도 低廉하게 罵倒하기 때문이죠. 그런 다음 最小限으로 인테리어와 옵션을 넣어서 願하는 價格에 傳貰를 내놓으면 投資金을 回收할 수도 있거든요. 아무래도 빌라 投資는 低廉하게 사서 附加價値를 더해 利得을 남기는 것이 重要해요.

빌라도 建築 年度에 따라 住宅 스타일이 相當히 다른 만큼 投資할 때 接近 方式도 달리해야 할 것 같습니다.

2000年代 以前에 지어진 빌라는 老朽住宅, 2000年代 初부터 2010年까지는 構築, 最近 10年 以內 지어진 빌라는 新築 및 準新築으로 봅니다. 요즘 老朽住宅은 오래될수록 價格이 비싸요. 特히 政府에서 意志를 가지고 整備事業 等 開發을 進行하려는 老朽度가 甚한 地域은 價格이 繼續 오르죠. 이 境遇 開發 與否를 神經 쓰면서 投資해야 하고, 垈地 持分 및 開發 速度를 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 傳貰價가 싸기 때문에 現金이 많이 들어간다는 短點도 있죠. 反面 構築은 老朽住宅 및 新築에 비해 價格도 低廉하고 若干의 인테리어만 해주면 傳貰價를 願하는 만큼 받을 수 있기 때문에 比較的 적은 額數로 投資가 可能한 領域이에요. 買收 價格보다 傳貰 價格을 높일 수 있어 現金 없이 投資할 수도 있죠. 남는 保證金으로 再投資까지 可能해요. 가장 좋아 보이는 新築은 投資處로서는 別로 勸하지 않아요. 땅값, 建物값, 建築主 마진까지 들어가 있다 보니 價格이 너무나 비싸거든요. 新築이라 傳貰價를 비싸게 받을 수 있지만 그걸 빼면 長點이 別로 없고, 나중에 逆傳貰가가 나올 수도 있으니 時勢에 비해 비싸게 사지 않도록 操心해야 하죠.

現場을 찾았을 때 체크해야 할 項目이 數十 가지가 넘는데요. 가장 重要하게 確認해야 하는 것들을 꼽자면.

投資할 때 第一 먼저 손품을 팔아야 해요. 인터넷으로 周邊 時勢와 地域 情報, 立地, 빌라의 情報와 適正 價値까지 90% 以上을 確認해야 하죠. 그다음 賣物 價格이 適正한지, 急賣인지를 체크하는 게 重要해요. 마지막으로 直接 臨場을 가서 나머지 10%에 該當하는 ‘瑕疵 事由’를 確認해야 합니다. 不法 建築物이 있는지, 建物 外觀이 管理되는지, 駐車場 때문에 出入口가 가려지는지, 驛勢圈인데 窓門 앞으로 電鐵이 지나가는 지상철인지 等을 봐요. 이런 瑕疵 事由는 價格 協商 時 重要한 武器가 되곤 합니다.

冊에 登場한 여러 投資 事例 가운데 2021年 1月 競賣에서 서울 강북구 번동에 位置한 鑑定價 8千7百萬원짜리 빌라가 2億5千萬원에 落札된 件이 눈길을 끌었어요. 이런 老朽 빌라는 왜 몸값이 높아진 건가요.

公共財開發을 推進하고 있기 때문이죠. 地域 組合에서 公共再開發 申請書를 내자마자 그 一帶 빌라가 1億원이 올랐어요. 이番에 候補地에서 떨어졌지만 價格은 떨어지지 않고 있어요. 公共財開發에서 떨어지면 民間再開發을 推進해도 되거든요. 아파트로 再開發만 된다면 追加 分擔金을 負擔하더라도 3億~4億원假量 더 오를 可能性이 크다고 봅니다. 投資金 對比 收益率이 相當하기 때문에 投資者들이 그걸 보고 들어가는 거죠. 特히나 서울의 境遇에는 新築 아파트의 入住 物量이 거의 없기 때문에 向後 價値나 展望이 좋아 보여요. 다만, 公共財開發이든 民間再開發이든 推進 速度가 關鍵이죠.

最高의 投資는 整備事業 投資라고 하셨는데 서울 以外 地域의 빌라에 投資할 때도 그 部分을 봐야 할까요.

서울이든 서울 以外의 地域이든 요새는 小規模 整備事業을 눈여겨봐야 해요. 整備事業에 包含된 빌라에 投資하려면 먼저 該當 地域의 老朽度부터 살펴보길 바라요. 아무래도 老朽 地域이라야 빨리 整備事業을 推進할 수 있으니까요. 온라인으로 쉽게 確認할 수 있는데, 不動産 플래닛이라는 사이트를 活用해 地域 빌라의 老朽度를 체크하면서 物件 檢索을 해야 합니다.

1住宅者들은 餘裕돈이 있어도 規制로 선뜻 住宅을 買入하지 못하는 雰圍氣인데요. 어떻게 投資해야 할까요.

戰爭터에 나갈 때 銃도 必要하지만 大砲나 미사일이 있으면 더 좋듯, 投資에도 여러 가지 武器가 必要하죠. 그 例로 法人을 活用한 投資를 말씀드리고 싶어요. 法人 投資는 長點과 短點이 共存하기 때문에 自身에게 맞는 投資法인지부터 工夫해야 해요. 公示價 1億원 以下의 投資는 法人으로 하면서, 下半期에 買收해 이듬해 上半期에 罵倒하는 戰略을 驅使하는 걸 勸해요. 6月 1日을 基準으로 綜不稅가 發生되기 때문이죠. 또 向後 價値가 있거나 整備事業에 들어갈 豫定인 빌라의 境遇 하나의 法人에 하나의 物件을 담아서 投資합니다. 法人에 物件이 하나 있으면 公示價의 3%를 綜不稅로 負擔해야 하고, 2個의 物件이 있으면 公示價의 6%를 綜不稅로 내야 하기 때문에 1個의 法人에 ‘똘똘한 빌라’ 한 채를 담는 것이 重要해요. 또한 綜不稅 等은 法인 費用 處理가 되기 때문에 이런 長點을 活用하는 게 좋죠.

多年間 投資를 해오셨는데 가장 成功한 投資는 무엇일까요.

大部分 滿足하는 便이라 가장 成功한 投資보자 가장 뼈아픈 投資家 記憶에 남아요. 2006年 競賣를 통해 서울 송파구 문정동의 빌라를 落札받고 얼마 지나지 않아 5千萬원을 올려 팔았어요. 그걸 사신 분은 한 7年 가지고 있다가 1億을 올려서 팔았죠. 그런데 그다음 買受人은 5年 동안 每年 1億씩 올라 5億원을 벌었어요. 그곳이 只今 再開發 地域으로 묶였거든요. 長期投資로 가져가야 했었는데 아쉽죠. 勿論 그사이 아파트가 훨씬 더 올랐지만 收益率만 놓고 보면 빌라는 元金이 必要 없는 境遇도 있으니 收益이 10倍까지 나오기도 하죠.

빌라 投資에 關心을 갖고 있는 사람들에게 助言을 하신다면.

빌라 投資는 어렵지 않아요. 그렇지만 선뜻 挑戰하기는 어렵죠. 只今은 政府의 規制가 深化돼 不過 1年 前과 比較해도 投資하기가 쉽지 않은 狀況이긴 해요. 그러나 政府가 整備事業에 剛한 意志를 갖고 있고, 그中에서도 速度가 빠른 小規模 整備事業은 投資價値가 높아요. 街路住宅整備事業의 境遇 事業地 選定 規模가 每年 150%씩 伸張되고 있어요. 때문에 아파트처럼 빌라도 ‘똘똘한 한 채’를 찾아서 長期的으로 가져가시면 나쁘지 않을 거예요.

_{寫眞 홍태식 東亞DB 뉴스1}